Der Schweizerische Beobachter

Holz isch heimelig, dachte sich die Familie Bucher, und liess im Wohnzimmer ihres neuen Einfamilienhauses ein Buchenparkett verlegen. Doch Buchenholz ist nicht nur eine Augenweide, es hat auch seine Tücken: Bei grosser Luftfeuchtigkeit dehnt es sich aus und zieht sich später wieder zusammen. Dieser Tatsache schenkten die Bodenleger jedoch zu wenig Aufmerksamkeit; kurz nachdem die Familie eingezogen war, machte sich das Parkett selbständig. Mit gravierenden Konsequenzen: Das Wohnzimmer musste ausgeräumt, das Parkett herausgerissen und wieder neu verlegt werden.

Der Fall zeigt, dass Bauherren in fachlicher Hinsicht ihren Vertragspartnern oft ausgeliefert sind. Sie können meist kaum beurteilen, ob ein Architekt oder ein Handwerker seine Arbeit nach den Regeln der Baukunst ausführt oder nicht. Ob sauber gearbeitet oder gepfuscht wurde, kommt meist erst später ans Tageslicht.

Kleingedrucktes zweimal lesen
Unverzeihlich ist, wenn man die Unterschrift unter Verträge setzt, ohne das Kleingedruckte richtig zu verstehen. Gelegentlich versuchen Bauunternehmer, Garantien und Haftung auszuschliessen. Enthalten die Verträge etwa Passagen wie «Nachwährschaft wegbedungen» oder «mit dem Bezug gilt das Bauwerk als rügelos angenommen», sollten die Alarmglocken klingeln. Wer einen solchen Vertrag unterschreibt, verzichtet bei Mängeln auf jeden Anspruch. Fällt die neue Gipsdecke schon nach wenigen Monaten herunter, kann sich der Unternehmer somit aus der Verantwortung stehlen.

Gegen böse Uberraschungen wappnen sich Immobilienkäufer am besten, indem sie auf klare Spielregeln pochen: Bei Leistung, Preis, Terminen und Garantien muss absolute Klarheit herrschen. Dazu braucht es schriftliche Vereinbarungen, die detailliert, verständlich und klar abgefasst sind. Handelt es sich um einen Neubau, so fängt das bereits beim Baubeschrieb an: Wenn nur versprochen wird, dass im Badezimmer «teils Fliesen» als Verkleidung vorgesehen sind, darf sich der Käufer nicht wundern, wenn später nur eine Handvoll Kacheln die Badewanne zieren.

Offerten richtig vergleichen
Dasselbe gilt, wenn im Baubeschrieb von Parkett die Rede ist, ohne dass die Holzqualität definiert wird. Der Preis pro Quadratmeter Parkett schwankt zwischen 70 und 250 Franken – ohne klare Abmachung wird der Verkäufer wohl die billigste Variante wählen. Unpräzise und unvollständige Angaben sind daher im Vertrag zu vermeiden.

Auch bei Preisangaben sollte man sich nicht mit vagen oder mündlichen Zusicherungen begnügen. Wenn man etwa Offerten für neue Innenanstriche oder einen Ausbau des Dachstocks einholt, wundert man sich oft über die beträchtlichen Unterschiede. Hier gilt es, genau zu vergleichen: Welche Leistungen werden in welcher Qualität offeriert – was ist inbegriffen und was nicht? Vielleicht mag der eine Unternehmer auf den ersten Blick günstiger sein; später stellt sich aber heraus, dass diverse Vorbereitungsarbeiten, Materialien und Transporte nicht inklusive sind. Es lohnt sich in jedem Fall, Vereinbarungen zu treffen, die keine Fragen offen lassen.

Das trifft auch auf die Zusammenarbeit mit Generalunternehmern zu, die in ihren Prospekten gerne mit Slogans wie «Preisgarantie» und «schlüsselfertiger Festpreis» werben. Oft kommt bei den Kunden nach Unterzeichnung des Vertrages der Wunsch auf, da und dort noch Änderungen vorzunehmen. Umstritten ist dann, wer die Mehrkosten tragen soll. Eine bloss mündliche Ubereinkunft – zum Beispiel zu welchen Kosten ein zusätzlicher Küchenapparat oder ein Cheminee eingebaut werden – birgt bereits ein grosses Risiko. Wie soll der Käufer die Abmachung belegen, wenn der Verkäufer im Nachhinein einen anderen Preis verrechnet und seine frühere Aussage in Abrede stellt? Da es selbst bei kleineren Änderungen rasch einmal um mehrere tausend Franken geht, sollte man die getroffenen Vereinbarungen immer schriftlich festhalten.

Doch Änderungen müssen nicht immer teurer sein. Man kann auch Apparate und Materialien auswählen, die preiswerter sind: In diesem Fall hat der Bauherr Anrecht auf einen Preisnachlass für Minderleistungen. Bei Mehrleistungen reklamieren Generalunternehmer und Architekten nebst dem Mehrpreis für die teureren Bauteile meist auch noch zusätzliche Honorare in der Grössenordnung von 10 bis 20 Prozent der Mehrleistung – meist mit der Begründung, dass zusätzliche Arbeiten und Umtriebe entstehen oder Pläne geändert werden müssen. Anstatt sich auf eine Pauschale einzulassen, sollte man besser festlegen, dass der konkret ausgewiesene Mehraufwand nach einem bestimmten Stundenansatz entschädigt wird.

Termine nicht unterschätzen
Häufig wird die Bedeutung der Termine unterschätzt. Unpünktliche Handwerker oder Lieferanten können rasch einmal ein ganzes Bauprojekt blockieren. Und mehr als unangenehm ist es, wenn das Haus nicht fristgerecht bezogen werden kann. Daher zählen auch Rücktrittsbedingungen und Konventionalstrafen zu den Punkten, die schriftlich zu regeln sind. Bei einem Kauf ab Plan empfiehlt es sich, ein Rücktrittsrecht zu fordern, sofern das Projekt nicht fristgerecht vorankommt. Unter Konventionalstrafen sind die Konsequenzen festzulegen, falls die Leistungen nicht wie vereinbart erbracht werden.

Das kann zum Beispiel bedeuten, dass der Verkäufer die Kosten für Hotel und das Einlagern von Möbeln übernehmen muss, wenn das Haus nicht pünktlich fertig ist. In all diesen Fragen auf klare Regelungen zu pochen, bringt zudem Klarheit über die Seriosität des Geschäftspartners: Bei einem Unternehmer, der zwar seine Qualität und Pünktlichkeit in den höchsten Tönen anpreist, aber weder für seine Arbeit noch für die Termine eine Garantie unterschreiben will, handelt es sich um eine schlechte Adresse.

Im Zweifel ein Experte
Grosse Sorgfalt ist später bei der Bauabnahme am Platz. Denn wenn Mängel nicht angezeigt werden, die offensichtlich sind oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können (Sichtmängel), gilt das Bauwerk als genehmigt. Der Kunde verliert dann das Recht, die Mängel zu rügen. Treten später Schäden auf, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren (verdeckte Mängel), müssen auch diese sofort angezeigt werden.

Das fertige Haus auf Fehler abzuklopfen, ist kein leichtes Unterfangen: Zwar kann jeder Laie feststellen, ob die Heizung, das Cheminee und die Auszugstreppe im Estrich funktionieren. Problematisch sind aber kleinere Risse, wie sie auch bei Neubauten vorkommen können. Handelt es sich dabei bloss um eine Lappalie, oder wird aus dem kleinen Spalt bald ein grösserer, der teuer zu stehen kommt?

«Nur ein Fachmann kann beurteilen, ob ein Mangel schwerwiegende Folgen haben könnte oder nicht», sagt Bernhard Lauper, unabhängiger Bau- und Immobilienfachmann bei der Immopro Burckhardt AG in Zürich. Bei der Abnahme steht der Bauherr in Gedanken meist schon mit dem Zügelwagen vor dem Haus. Einen unabhängigen Experten beizuziehen, kann sich daher auszahlen. In Frage kommen dafür ein Architekt oder ein Bausachverständiger aus dem Bekanntenkreis – aber auch ein Spezialist des Hauseigentümerverbands oder des Schweizerischen Verbands der Immobilien-Treuhänder (SVIT).

Beweispflicht liegt beim Bauherrn

Wer eine Immobilie erstellen lässt oder Bauaufträge vergibt, sollte schon beim Kauf- oder Werkvertrag darauf achten, wie lange der Verkäufer oder der Unternehmer für allfällige Mängel haftet. Im Gesetz kommt der Begriff «Garantie» allerdings nicht vor, stattdessen ist von «Haftung für Mängel» und «Verjährung» die Rede. Abhängig davon, ob die Bestimmungen des Obligationenrechts oder jene des Ingenieur- und Architekten-Vereins SIA Anwendung finden, gelten unterschiedliche Verjährungsfristen.

Bei gutem Einvernehmen mit den Baupartnern können Mängelrügen telefonisch vorgebracht werden. Nach Ablauf der zweijährigen Verjährungsfrist seit der Abnahme sollten Schäden aber in jedem Fall schriftlich gerügt werden. Im Streitfall muss man beweisen können, dass der Fehler unmittelbar nach Entdeckung gerügt wurde. Die einfachste Lösung ist meist die unentgeltliche Nachbesserung durch den Unternehmer. Als zweite Möglichkeit kann man vereinbaren, dass der Unternehmer für den durch den Mangel verursachten Minderwert geradesteht.

Als dritte Variante bietet sich die Wandlung des Vertrags an. Das heisst: Geld zurück – Material zurück. Das geht aber nur bei leicht demontierbaren Bauteilen wie Fenstern oder sanitären Apparaten. Um sicher zu sein, dass Nachbesserungen auch tatsächlich ausgeführt werden, kann der Bauherr einen Teil der Zahlungen als Druckmittel zurückbehalten. Wenn die Norm SIA 118 im Vertrag steht, ist auf allen Zahlungen ein Rückbehalt von 10 Prozent zulässig.

Ob Bauschäden auftreten und ob sie einvernehmlich geregelt werden können, hängt von den getroffenen Vereinbarungen ab, aber auch von den Baupartnern selber. «Der wichtigste Punkt ist die Wahl eines soliden Vertragspartners», sagt Jürg Gasche, Leiter des SIA-Rechtsdienstes: «Der beste Vertrag nützt nichts, wenn der Partner nicht in der Lage ist, eine gute Leistung zu erbringen. Mit Rechtsstreitigkeiten wurde noch kein Haus gebaut, aber sie kosteten schon viel Geld, Zeit und Nerven».