Der Schweizerische Beobachter

Kaum ein anders Land hat eine derart breite Auswahl an Ferienhäusern und -wohnungen wie die Schweiz. Die Palette reicht vom umgebauten «Maiensäss» auf der Alp bis zur Luxuseigentumswohnung mit dem Service eines Nobelhotels. Insgesamt gibt es hierzulande auf dem Zweitwohnungsmarkt 350000 bis 400000 Objekte. Sie befinden sich hauptsächlich in Graubünden, im Berner Oberland, im Tessin und im Wallis.

«Der Moment für den Erwerb einer Ferienwohnung ist günstig», sagt Peter Gyger, Präsident der Sektion Graubünden des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treuhänder (SVIT). Abgesehen von Top-Standorten wie St. Moritz oder Davos herrsche in den meisten Tourismusorten ein Uberangebot. Zudem sei vielerorts eine rege Bautätigkeit zu beobachten.

Der Kauf eines Feriendomizils sollte genauso umsichtig vorbereitet werden wie der Erwerb des Hauptwohnsitzes. Ratsam ist es, vor einem Kauf in der bevorzugten Region erst einmal Ferien zu verbringen. Nur so erhält man ein Bild von der Qualität eines Standortes, von der Infrastruktur und der Verkehrserschliessung. Beim heutigen Uberangebot sind etliche Anbieter bereit, zunächst einen Mietvertrag mit einer Kaufoption abzuschliessen. was die Entscheidungsfindung erleichtert.

Anfallende Kosten gut einplanen
Machen Sie sich keine Illusionen über den Kapitalbedarf und die Unterhaltskosten. Sie betragen für ein ansprechendes Objekt an guter Lage pro Monat rasch zweitausend Franken und mehr. Wer also bereits mit den Kosten seines Hauptwohnsitzes stark belastet ist, sollte vom Erwerb eines Feriendomizils absehen: Eine Zweitwohnung ist und bleibt ein Luxus.

Wer sich eine Zweitwohnung leisten kann, habe heute eher hohe Ansprüche, weiss Peter Gyger aus Erfahrung. «Es werden vermehrt grosse, komfortable Wohnungen nachgefragt.» Die Zeiten, als Familien in engen Wohnungen Ferien machten und improvisiert auf Sofabetten nächtigten, scheinen vorbei zu sein.

Der Wunsch nach Komfort und genügend Raum wirkt sich auch auf die Preise und den Ausbaustandard aus. Das zeigt etwa die Situation im Kanton Graubünden: In Davos, St. Moritz, Pontresina, Silvaplana, Lenzerheide, Arosa oder im Raum Flims/Laax kostet ein durchschnittliches Ferienhaus mit etwa 150 Quadratmetern Wohnfläche und etwas Umschwung meist eine Million Franken und mehr.

Selbst für eine Dreizimmer-Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche werden 750000 Franken verlangt. Der Quadratmeterpreis für Neubauten liegt meist bei 6000 bis 9000 Franken. Für besonders exklusive Angebote – etwa Eigentumswohnungen in Nobel-Hotels – wird ein Vielfaches bezahlt.

So kommt es, dass die Liegenschaftspreise an den absoluten Top-Standorten im Oberengadin, in Gstaad oder im Tessin ähnlich hoch sind wie am Zürichberg oder an der Zürcher «Goldküste». Für die Einheimischen ein riesiges Problem: Bei solchen Preisen können sie sich meist kein Eigenheim mehr leisten.

Wie bei Liegenschaften generell spielt auch bei Ferienhäusern und -wohnungen die Lage eine zentrale Rolle. Ein guter Standort in unmittelbarer Nähe eines Skigebietes ist immer gefragt, also entsprechend teuer. Wer nach günstigeren Angeboten Ausschau hält, wird meist abseits der Tourismuszentren fündig. Dort kosten Altliegenschaften 600000 bis 750000 Franken. Dreizimmer-Wohnungen sind ab 280000 Franken zu haben. Schon eine Entfernung von drei Kilometern zum Skigebiet drückt sich in einem deutlich tieferen Preis aus. Die Differenz für vergleichbare Objekte kann je nach Lage gegen 100000 Franken betragen.

Der Standort bestimmt nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie, sondern längerfrisitg auch deren Werthaltigkeit. So gilt ein Objekt in Gstaad oder St. Moritz als erstklassige und sichere Anlage. Allein ein bekannter Ortsname bietet aber nicht unbedingt Schutz vor einem Preiszerfall. Die Erfahrung in einigen Tourismusorten zeigt, dass Liegenschaftspreise nicht nur in Rezessionsphasen fallen, sondern auch aufgrund von Veränderungen im schnelllebigen Fremdenverkehrsgeschäft. Wird ein bis anhin sehr ruhig gelegener Kurort plötzlich zum Ziel von Tagesausflüglern oder gerät die touristische Infrastruktur einer Gemeinde ins Hintertreffen, kann sich dies negativ auf den Wert von Liegenschaften auswirken.

Erleichterte Suche dank Internet
Als Geheimtipp gelten zurzeit «Maiensässe». Das sind ehemalige landwirtschaftliche Gebäude wie Ställe oder Scheunen, die nun als Wohnraum genutzt werden. Bereits umgebaute Objekte werden als Ferienwohnungen gehandelt – meist unter der Hand. Wer nicht das Glück hat, durch Beziehungen, Erbschaft oder durch Zufall zu einem solchen Objekt zu kommen, muss sich also in Geduld üben.

Fündig wird man oft auch in Zeitungs- und Zeitschrifteninseraten oder über das Internet. Unter www.immopool.ch oder www.immoclick.ch finden sich täglich Tausende von Liegenschaften, oft auch aus den Tourismusregionen. Die meisten Datenbanken können mit der Angabe von Preisvorstellungen und einer regionalen Eingrenzung gezielt durchsucht werden.

Uberblick über das Angebot an Ferienimmobilien verschafft einem auch der Besuch einer Immobilienmesse. Zu den bekannteren zählen die jährlich in der Züspa in Zürich stattfindende «Immobilia» (vom 2. bis 3. September 2000) oder die Graubündner Eigenheimmesse in Chur (29. September bis 1. Oktober 2000). Daneben kann man sich an lokale Treuhänder und Makler wenden. Den Käufer kostet eine solche Vermittlung nichts, da der Verkäufer die Provision von zwei bis fünf Prozent des Kaufpreises trägt.

Bei der Auswahl eines Objektes sollten einige Grundsatzregeln beachtet werden. Einmal der Lage: Sonne, Ruhe, Aussicht sowie die Nähe zu einer Talstation sind wichtige Faktoren. Zweitens zählen der Grundriss, die Qualität der Architektur und die Ausstattung. Sehr wichtig, aber für Laien oft schwer zu beurteilen, ist die Bausubstanz. Je nach Zustand von Mauerwerk, Anstrichen, Installationen und Leitungen werden die Folgekosten für den Unterhalt mehr oder weniger zu Buche schlagen.

Im schlimmsten Fall kauft jemand eine Immobilie mit verborgenen Mängeln, die erst später zum Vorschein kommen aufwändig zu beheben sind. Um dieses Risiko zu minimieren, lohnt es sich, einen Architekten oder Treuhänder beizuziehen.

Es lohnt sich, ein Objekt vor dem Kauf von einem Profi schätzen zu lassen, der mit den lokalen Gegebenheiten vertraut ist. Eine seriöse Expertise zeigt nicht nur, ob der Verkaufspreis marktgerecht ist; sie sagt auch etwas über den baulichen Zustand der Liegenschaft aus.

Teure Hypothek für Zweitwohnung
Handelt es sich um einen Neubau, sind die Verträge und der Baubeschrieb sorgfältig zu prüfen; sie sollten möglichst detailliert sein und dem Käufer die üblichen Sicherheiten bezüglich Garantien und Gewährleistung geben (zum Beispiel nach den Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architekten-Vereins SIA). Werfen Sie zudem einen Blick in den Grundbuchauszug und überprüfen Sie, ob Dienstbarkeiten und Grundlasten wie Weg- und Wohnrechte eingetragen sind. Fehlen solche, könnte die künftige Nutzung eingeschränkt sein.

Wichtig zu wissen: Käufer haften für nicht bezahlte Rechnungen, etwa für offene Liegenschaftssteuern, Stromrechnungen oder Beiträge für die Verwaltung von Stockwerkeigentum. Lassen Sie sich also bestätigen, dass alle Rechnungen bezahlt sind.

Die Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Eigentumswohnung als Zweitdomizil unterscheidet sich in mehrfacher Weise von jener des ersten Wohnsitzes. Zum vornherein ausgeschlossen ist eine Finanzierung mit Mitteln der Zweiten oder Dritten Säule – diese Gelder können ausschliesslich für den Hauptwohnsitz herangezogen werden. Hinzu kommt, dass die Banken Ferienobjekte anders beurteilen als den Erstwohnsitz und daher auch höhere Zinssätze verrechnen. Je nach Bonität des Schuldners beträgt der Aufschlag etwa ein viertel bis ein halbes Prozent gegenüber einer normalen Hypothek.

Beim Erwerb eines Feriendomizils sollten Sie rund einen Drittel des Kaufpreises durch Eigenkapital einbringen können, damit die Kosten für Fremdkapital im Rahmen bleiben. Gemäss heutigem Steuersystem muss der Eigenmietwert eines Ferienobjektes in der jeweiligen Standortgemeinde beziehungsweise im Standortkanton versteuert werden. Wie bei Immobilien üblich, können der Unterhalt und die Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden.

Bei hohem Einkommen und entsprechend höherem Grenzsteuersatz kann es steuerlich interessant sein, ein Ferienhaus zu erwerben und mit einer Hypothek zu belehnen, um die Schuldzinsen vom Einkommen abziehen zu können. Für die Vermögenssteuer hat der Kauf eines Ferienobjektes keine Auswirkungen, da die in der Liegenschaft gebundenen Eigenmittel sonst einfach in anderer Form zu versteuern wären.