Der Schweizerische Beobachter

Das Angebot schien verlockend – und Familie Müller griff zu. Für das nagelneue, schlüsselfertige Reiheneinfamilienhaus am Dorfrand verlangte der Bauherr nur 450 000 Franken. Müllers nahmen eine erste und eine zweite Hypothek auf – und den Taschenrechner zur Hand. Würde die erste Hypothek zu vier Prozent, die zweite zu fünf Prozent verzinst, kalkulierte Herr Müller, und müsste die zweite Hypothek innert 20 Jahren zurückbezahlt werden, so käme das Haus monatlich auf schlanke 1538 Franken zu stehen.

Doch entspricht eine solche Kalkulation auch langfristig den effektiven Kosten? Zunächst zu den Zinsen: Bei der Berechnung sind zwar die Zinserhöhungen der letzten Wochen berücksichtigt, die Erfahrung zeigt jedoch, dass in den letzten 40 Jahren der durchschnittliche Zinssatz für eine erstrangige, variable Hypothek mehrmals auf wesentlich höhere Ziffern kletterte. 1989 zum Beispiel betrug dieser Satz acht Prozent. Für eine längerfristige Tragbarkeitsrechnung sollte man daher mit einem durchschnittlichen Zinssatz von etwa fünf Prozent rechnen.

Nebenkosten schenken ein
Ein zweiter Punkt betrifft die Nebenkosten: Neben den Ausgaben für Versicherungen, Wasserzins und Abfallgebühren fallen vor allem die Kosten für Unterhalt und Erneuerung ins Gewicht. Dafür müssen laut Untersuchungen der ETH Zürich jährlich etwa 1,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes eingesetzt werden. Zudem sollten für spätere Umbauten und Renovationen pro Jahr 2,6 Prozent an Rückstellungen gebildet werden. Schliesslich sind in einer Vollkostenrechnung auch die entgangenen Zinsen auf dem Eigenkapital, die anfänglichen Aufwendungen für Umzug und Einrichtung sowie allenfalls die Kosten für den Arbeitsweg einzukalkulieren. Denn wer abseits wohnt, gibt für die Fahrkosten rasch viel Geld aus.

Sparen lässt sich bei den laufenden Ausgaben schlecht, ganz im Gegenteil: Werden beim Unterhalt dringende Arbeiten aufgeschoben, rächt sich dies später mit teuren Reparaturen. Folgeschäden und ein Wertverlust der Liegenschaft können die unangenehmen Konsequenzen sein. Dafür kann man beim Eigenkapital günstiger fahren. Bei ihrer heutigen vorsichtigen Belehungspraxis gewähren die Banken in der Regel Hypothekarkredite bis zu 80 Prozent des Liegenschaftswertes. 20 Prozent muss die Käuferschaft durch eigene Mittel bestreiten können.

Dieser Anteil macht schnell 100000 Franken oder mehr aus. Doch gerade für jüngere Kaufinteressenten ist das geforderte Eigenkapital oft eine hohe Hürde, weil grosse Ersparnisse noch fehlen. Dabei wäre der Kauf von Wohneigentum in der Phase der Familiengründung sinnvoll – und nicht erst im Rentenalter.

Seriöse Sparer im Vorteil
Wer zur Aufnahme einer Hypothek nicht genügend flüssig ist, muss sich zu helfen wissen. Denken Sie daran, dass nicht nur Ihr Geld auf dem Sparheft oder Ihre Wertschriften als Eigenkapital anrechenbar sind, sondern ebenso ein Erbvorbezug, ein zinsloses Darlehen der Eltern oder aus der Verwandtschaft, eine Schenkung oder ein Vorbezug aus der Pensionskasse.

Auch eine Bürgschaft kann einen Ausweg bieten, etwa bei der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft für Wohneigentumsförderung HBW (Adresse siehe unten). Die HBW verbürgt einen Teil des Fremdkapitals auf der zweiten Hypothek und ermöglicht so eine höhere Fremdfinanzierung – bis zu 90 Prozent des Kaufpreises.

Diese Unterstützung kann von privaten Bauherren und Erwerbern von selbstgenutztem und dauerhaft bewohntem Wohneigentum in Anspruch genommen werden. Hinsichtlich Raumprogramm und Qualität sollten die geförderten Obejekte allerdings den Anforderungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes WEG entsprechen. Luxusbauten, Ferienwohnungen, Baukredite oder Umfinanzierungen sind von dieser Hilfe ausgeschlossen.

Die HBW hat die Rechtsform einer Genossenschaft, wobei der Bund das wichtigste Mitglied ist. Zudem sind verschiedene Banken und Verbände als Genossenschafter eingetragen. Für die Käufer von Wohneigentum mit wenig Eigenmitteln hat die Bürgschaft den Vorteil, dass sie als sicher gilt und deshalb die zweite Hypothek zu 1. Rang-Konditionen gewährt wird (siehe Tabelle).

«Die Hilfe einer Bürgschaftsgenossenschaft kann auch mit Mitteln der Zweiten Säule kombininiert werden», sagt Thomas Rinderknecht, Geschäftsführer der HBW. So seien Finanzierungen praktisch ohne Eigenkapital möglich. Allerdings werden solche Unterstützungen nur in seltenen Fällen gewährt, weil die Banken entsprechende Gesuche mit grosser Zurückhaltung behandeln. Die Kreditgeber erwarten in der Regel, dass die Schuldner den Nachweis erbringen, seriöse Sparer zu sein. Oder die Bank stimmt zwar einer höheren Belehnung zu, sichert sie jedoch nicht über eine Bürgschaft ab, sondern verrechnet einen höheren Zinssatz.

Bauen mit der Pensionskasse
Einige Finanzinstitute zeigen sich aber durchaus kulant, etwa die Zürcher Kantonalbank ZKB. «Entscheidend ist die nachhaltige Tragbarkeit», sagt Claudio Müller, Leiter Immobilienfinanzierungen bei der ZKB. Wenn jemand 2100 Franken Miete bezahlt habe und nun ein Haus kaufen wolle, seien durchaus Lösungen vorstellbar: «Wenn das Wohneigentum unter Annahme eines vernünftigen Zinssatzes und unter Berücksichtigung des Steuereffekts nicht viel teuerer kommt als die Mietwohung, spricht grundsätzlich nichts gegen eine Finanzierung», sagt Müller.

Kooperativ in solchen Fragen sind häufig auch die Raiffeisenbanken, die eine eigene Bürgschafts-Genossenschaft haben. Familien oder Kaufinteressenten mit wenig Eigenkapital sollten sich direkt bei ihrem Kundenberater erkundigen, wie eine solche Finanzierung mit einer Bürgschaft aussehen könnte.

Wer für eine Hypothek zu wenig Erspartes hat, kann auch bei der Pensionskasse anklopfen. Die Gelder der Zweiten Säule kann man als Eigenkapital einsetzen. In der Praxis ist dies der weit häufiger gewählte Weg als die Bürgschaft. Das Gesetz sieht verschiedene Möglichkeiten vor: Verbreitet ist der Kauf von Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum, der Erwerb von Beteiligungen (zum Beispiel an einer Baugenossenschaft) oder die Rückzahlung von Hypotheken. Weiter ist auch die Finanzierung von Umbauten oder wertvermehrenden Investitionen denkbar.

Wer die Pensionskasse um eine Finanzspritze bittet, muss unterscheiden zwischen Vorbezug und Verpfändung. Bei einem Barbezug wird ein Teil des Pensionskassenguthabens ausbezahlt und als Eigenkapital eingesetzt. Der Nachteil dieser Variante: Im Invaliditäts- oder Todesfall sind geschmälerte Renten die Folge. Sofern im Todesfall keine Vorsorgeleistungen fällig werden, ist der Vorbezug zurückzubezahlen. Werden die Gelder – inklusive Zinsen – nicht zurückerstattet, verringert sich später auch die Altersrente.

Höhere Belehnung, höhere Zinsen
Viele Eigenheimkäufer wissen nicht, dass sie später nicht nur den Barbezug wieder wettmachen sollten, sondern auch die entgangenen Zinsen. Wegen des Zinseszinseffektes macht das rasch viel Geld aus. Rein kaufmännisch betrachtet kann ein Vorbezug also teuer zu stehen kommen: Einerseits geht der Versicherungsersatz ins gute Geld, zum Beispiel bei den Prämien für eine Todesfallversicherung, andererseits sind spätere Sparbemühungen notwendig, wenn man wieder auf eine volle Altersrente kommen will.

In den meisten Fällen ist daher eher die Variante Verpfändung zu empfehlen: Das Kapital wird nicht ausbezahlt, sondern bloss der Bank verpfändet; der Versicherungsschutz bleibt unangetastet. Die Verpfändung ermöglicht eine höhere Belehnung, führt also zu höheren Zinsen – doch das kann sich wiederum in der Steuererklärung positiv auswirken. Attraktiv ist vor allem, dass gewisse Banken wie die ZKB oder die Raiffeisen, aber auch Versicherungen wie die Rentenanstalt oder die Basler aufgrund der zusätzlichen Sicherheit einen Zinsvorteil gewähren.

Einige Geldinstitute gehen sogar noch einen Schritt weiter: Sie bieten bei Verpfändungen Hand für eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital. Kreditnehmer sollten sich jedoch gut überlegen, ob sie sich derart stark verschulden wollen. Denn bei stark steigenden Zinssätzen kann der Kredit rasch sehr teuer werden, und der Kunde ist der Bank auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Weiterführende Informationen
Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft für Wohneigentumsförderung HBW,
Albisstrasse 28, 8038 Zürich,
Telefon 01/487 17 27, Fax 01/487 18 20