Der Schweizerische Beobachter

Peuss Hürlimann ist gelernter Zimmermann und hat für seine Familie in Frauenfeld ein ungewöhnliches Holzhaus gebaut: Ein Haus auf Zeit, das relativ einfach wieder demontiert werden kann. Die Kirchgemeinde, der das Grundstück gehört, räumt der Familie für 15 Jahre ein Baurecht ein, wofür sie einen Baurechtszins erhält.

Tatsache ist allerdings, dass für ein solch aussergewöhnliches Vorhaben ohne die üblichen Sicherheiten keine Bank eine Hypothek gewähren wollte. Peuss Hürlimann und seine Frau ersuchten daher Bekannte um Darlehen, und sie hatten Erfolg: «17 Verwandte und Freunde gewährten uns Kredite zwischen 10000 und 50000 Franken», erzählt er. Über 200000 Franken sind so zusammengekommen. Das Holzhaus der Hürlimanns ist somit eine der wenigen Bauten, die ganz ohne Bankkredite ausgekommen sind. Für den Hausherrn eine sehr positive Erfahrung: «Wir wissen, woher das Geld stammt. Und umgekehrt wissen auch die Darlehensgeber, wo ihr Geld investiert wird.»

Weil ein Liegenschaftskauf oder -bau viele Haushalte an die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit bringt, sind Darlehen von Freunden und Verwandten in der Schweiz weit verbreitet. Werner Egli, Hypotheken- und Finanzierungsspezialist aus Binz im Kanton Zürich: «Es kommt oft vor, dass eine Bank nur 60 oder 70 Prozent des Kaufpreises finanziert. Um den Rest aufzubringen, greifen viele auf Verwandtendarlehen zurück.» Das ist in der Regel unkomplizierter als das strenge Kreditprüfungsverfahren einer Bank – und auch sonst vorteilhafter: Denn Verwandte und Bekannte leihen ihr Geld in der Regel günstiger, als dies Banken zu tun pflegen. Umgekehrt erhalten private Darlehensgeber doch mehr Zins als etwa auf einem Sparheft. Beide Seiten können unter diesen Umständen also profitieren.

Unverzichtbar sind indes klare und schriftliche Vereinbarungen. «Wir haben mit unseren Darlehensgebern schriftliche Verträge abgeschlossen», sagt Peuss Hürlimann. Um alle Unsicherheiten oder Zweifel zu zerstreuen, hat er die Verträge von unabhängiger Seite prüfen lassen. Zu regeln sind in einem solchen Darlehensvertrag folgende Punkte:

• die Höhe des Kredits
• der Zins (zum Beispiel ein oder zwei Prozent unter dem Zinssatz für variable Hypotheken der jeweiligen Kantonalbank)
• Zinstermine (halbjährlich oder jährlich)
• Rückzahlungsmodus und Kündigung
• Sicherstellung des Kredits

Auch wenn beide Parteien übereinkommen, dass das Darlehen zinslos gewährt wird, sollte ein Anhaltspunkt in Sachen Zins vorhanden sein. Manchmal gibt es im Nachhinein Gründe, dennoch einen Zins zu verlangen – zum Beispiel wenn sich Geschwister benachteiligt fühlen. Um dem Darlehensgeber eine Sicherheit für seinen Kredit zu geben, kann ein Schuldbrief errichtet werden. Dies nimmt das zuständige Notariat beziehungsweise das Grundbuchamt vor; die Kosten für einen Schuldbrief über 100000 Franken liegen zum Beispiel im Kanton Zürich bei 350 bis 400 Franken. Je nach Kanton sind die Gebühren jedoch sehr unterschiedlich.

Auch wenn Darlehen von Verwandten oder Bekannten viele Vorteile bringen, muss auf die Nachteile hingewiesen werden: Wenn der Darlehensnehmer mit den Zinszahlungen in Verzug gerät oder das Darlehen nicht vereinbarungsgemäss zurückzahlt, kann dies die persönlichen Beziehungen stark belasten. Eine Betreibung oder gar eine Zwangsverwertung der Liegenschaft würden sich ja ganz direkt gegen Verwandte oder Freunde richten. Die Interessen können bereits dann auseinander gehen, wenn die Zinsen steigen: Der Darlehensgeber möchte der Situation entsprechend einen etwas höheren Zins, während der Darlehensnehmer den Kredit am liebsten in eine Festhypothek verwandeln würde. Aus der Sicht des Geldgebers ist daran zu denken, dass er mit einem solchen Engagement möglicherweise ein Klumpenrisiko in Kauf nimmt. Im Sinne der Risikomischung müsste er sein Vermögen auf verschiedene Grundstücke und auf andere Geldanlagen verteilen.

Als weitere Möglichkeit der etwas anderen Geldbeschaffung ist ein Erbvorbezug beziehungsweise eine Schenkung zu erwähnen – wobei die gesetzlichen Pflichtteile an nahe Verwandte zu beachten sind. Da immer mehr Kantone Erbschafts- und Schenkungssteuern bei direkten Nachkommen abschaffen, gewinnen Schenkungen an Bedeutung. Schenkungen an weiter entfernte Verwandte sind jedoch meist steuerpflichtig, und es lohnt sich, im Voraus die Steueransätze zu überprüfen. Sofern die Eltern ihre finanzielle Situation noch nicht über Jahre im Voraus überblicken oder wenn sich andere Geschwister benachteiligt fühlen könnten, bietet sich eher ein rückzahlbares und verzinsliches Darlehen anstelle einer Schenkung an.

Bei Käufern, die finanziell an ihre Grenzen stossen, bieten manchmal auch die Verkäufer beziehungsweise Ersteller eines Hauses Darlehen an. Sofern dadurch die Fremdfinanzierung den üblichen Anteil von 80 Prozent übersteigt, ist aber Vorsicht am Platz, denn durch die hohe Verschuldung steigt auch die Belastung für Zinsen und Amortisationen. Wichtig ist zudem, eine Abhängigkeit vom Verkäufer zu vermeiden – schliesslich sollte dieser völlig ungeachtet von der Darlehensgewährung Mängel beheben.

Eine weitere Alternative zum Bankkredit stellen Hypotheken von Versicherungen dar. Als die bedeutendsten Versicherungen, die im Hypothekargeschäft aktiv sind, gelten Winterthur, Basler, Rentenanstalt/Swiss Life sowie die Zurich Invest Bank, die zum Zurich-Konzern gehört. Sie richten den Zinssatz weniger nach den aktuellen Schwankungen auf dem Geld- und Kapitalmarkt aus und trumpfen daher oft mit günstigeren Konditionen als Bankinstitute auf. Das kann vor allem bei steigenden Zinsen interessant sein – denn während die Banken ihre Zinssätze in solchen Situationen rasch nach oben anpassen, machen die Versicherungen diese Bewegungen weniger stark mit.

Doch auch hier sind die Nachteile zu bedenken: Die Hypothekarabteilung einer Versicherung ist mit derjenigen einer Bank nicht vergleichbar, und sie kann nicht die gleiche Beratung und Produktepalette anbieten. Hinzu kommt, dass Versicherungen bei der Kreditprüfung ein strenges Regime walten lassen. Oft gewähren sie nur eine Finanzierung in der Höhe einer Ersthypothek; die Darlehensnehmer müssen somit über sehr viel Eigenkapital verfügen. Kreditnehmer müssen sich ausserdem bewusst sein, dass Versicherungen eine Hypothek oft an ein Gegengeschäft knüpfen. Das gilt beispielsweise für die Winterthur-Versicherung. Bei einem Gegengeschäft wird dabei natürlich nicht an eine kleine Hausratversicherung gedacht, schon eher an eine Lebensversicherung mit langer Laufzeit und mehreren Tausend Franken Prämien.

Findige Geldbeschaffer wissen zudem, dass auch zahlreiche Firmen Hypotheken anbieten – im Sinne einer Bindung und als Zusatzleistung. Bankangestellte etwa kommen in der Regel in den Genuss von sehr vorteilhaften Konditionen, wenn sie eine Hypothek ihres Arbeitgebers in Anspruch nehmen. Zu erwähnen sind daneben natürlich die Pensionskassen, die einen Teil ihres Vermögens in Liegenschaften und Hypotheken anlegen. Doch die Produkteauswahl ist eingeschränkt. «Wir gewähren nur variable Hypotheken», erklärt zum Beispiel Hermann Gerber, Geschäftsleiter der Pensionskasse Energie PKE. Mehr und mehr Pensionskassen bieten zudem gar keine grossen Vergünstigungen mehr auf Hypotheken an.

Kredite vom Arbeitgeber oder von der Pensionskasse haben einen weiteren grossen Nachteil: Sie sind mit einer zusätzlichen Abhängigkeit verbunden und ziehen bei einem Stellenwechsel weitere Umtriebe nach sich. Denn die Hypothek wird mit dem Austritt aus der Firma normalerweise gekündigt. Wer infolge Kündigung arbeitslos wird, hat erfahrungsgemäss grosse Probleme, einen neuen Darlehensgeber zu finden. Der Hypotheken- und Finanzierungsspezialist Werner Egli rät daher: «Wenn die Zinsdifferenz gegenüber dem freien Markt nicht allzu gross ist, werden die meisten mit einer Hypothek von einer Bank oder einer Versicherung besser fahren.»