Der Schweizerische Beobachter

Heidi Steiner hat definitiv genug: Genug vom Schneeschaufeln, den aufwändigen Gartenarbeiten, dem Sauberhalten von sechs Zimmern. Und sie will sich auch nicht mehr um Versicherungen, Hypothekarzinsen oder Renovationen kümmern. Seit Jahren Witwe, und allein in ihrem Einfamilienhaus lebend, möchte die Sechzigjährige in eine Wohnung im Stadtzentrum ziehen. Das Haus will sie verkaufen. Doch zu welchen Preis kann sie es ausschreiben?

Vor dieser Frage stehen alle Verkäufer von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Sie haben vielfach völlig unrealistische Vorstellungen über den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie. Da wird ein renovationsbedürftiges Haus an unvorteilhaftem Standort leicht zum begehrten «Liebhaberobjekt an aussergewöhnlicher Lage». Die herbe Enttäuschung folgt spätestens wenn auch nach einem halben Jahr noch weit und breit kein Käufer in Sicht ist, der die geforderte Summe auf den Tisch legen will.

Wer die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt verfolgte, weiss, dass die Preise in den letzten Jahren markant gesunken sind. So verloren Eigentumswohnungen gemäss Immobilienindex der Zürcher Kantonalbank ZKB seit 1990 zwanzig Prozent ihres Werts, Einfamilienhäuser rund 23 Prozent.

Haus-Bewertung durch Experten
Wer wissen möchte, welchen Wert sein Wohneigentum heute auf dem Liegenschaftsmarkt hat, muss eine Immobilienbewertung durchführen. In der Praxis haben sich verschiedene Methoden etabliert. Zu den traditionellen Verfahren zählen die Ertragswert-, Realwert- und Verkehrswertmethode, dazu kommen neuere Varianten.

Diese Methoden werden von Immobilientreuhändern, Banken, Architekten oder Gebäudeversicherungen verwendet. Im einzelnen wird wie folgt vorgegangen:

• Ertragswert:
  Hier steht der künftige Mietertrag beziehungsweise die Rendite einer Liegenschaft im Vordergrund. Denn rein wirtschaftlich betrachtet, leitet sich der effektive Wert einer Immobilie allein aus deren gegenwärtigen und zukünftigen Nutzung ab. Der Mietzins ist dann der Preis für die Nutzung beziehungsweise der Ertrag für den Immobilienbesitzer. Da selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen keine Renditeobjekte sind und keinen Ertrag abwerfen, ist deren Ertragswert aber schwierig zu bestimmen. Aufgrund der tiefen Rendite dieser Objekte liegt er deutlich unter dem Marktpreis.
  
  
• Real- oder Substanzwert:
  Bei dieser Methode wird berechnet, was es kosten würde, ein gleichartiges Objekt an gleicher Lage neu zu erstellen. Berücksichtigt werden dabei unter anderem die Land-, Gebäude-, Erschliessungs- und Baunebenkosten. Dazu wird ein Gebäudeneuwert über den Rauminhalt und den Kubikmeterpreis ermittelt und eine Altersentwertung vorgenommen.
  Grosse Unbekannte dabei ist der effektive Landpreis. Auch die Nachfrage wird überhaupt nicht berücksichtigt. Probleme gibt es insbesondere bei der Bewertung von ehemals teuer erstellten Objekten, die heute nicht mehr gefragt sind.
  
  
• Verkehrswert:
  Dieser Wert ergibt sich aus dem gewichteten Mittel von Substanz- und Ertragswert. Dabei wird etwa der dreifache Ertragswert zum einfachen Realwert hinzugezählt und die Summe durch vier geteilt. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entspricht der Verkehrswert in der Regel dem Realwert. Vielfach wird der Verkehrswert auch mit dem Marktwert gleichgesetzt.

Diese drei Methoden basieren auf der Idee, aus messbaren Grössen einer Immobilie einen Wert zu bestimmen, der dem realen Marktwert entspricht. Sie wurden bisher wissenschaftlich nicht überprüft und bieten deshalb einigen Interpretationsspielraum.

• Hedonistische Methode:
  Diese Liegenschaftsbewertung funktioniert völlig anders. Hier erfolgt die Bewertung auf der Basis von effektiv bezahlten Marktpreisen und zahlreichen Faktoren, die den Wert einer Immobilie mitbestimmen. Für brauchbare Ergebnisse werden jedoch eine Menge verlässlicher und aktueller Daten benötigt, die in komplizierte Berechnungen einfliessen.

Die hedonistische Bewertungsmethode wurde schon in den fünfziger Jahren entwickelt und wird im Ausland, etwa in den USA, schon seit Jahren angewandt. In der Schweiz begann die ZKB für die Vergabe von Hypothekarkrediten 1996 als erste damit zu arbeiten. Bei der ZKB ist man davon überzeugt, dass sich die Methode für Standardobjekte wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Zukunft durchsetzen wird.

Im Konfliktfall eher «klassisch»
Immobilien-Treuhänder räumen ein, dass auch in Zukunft auf die klassischen Bewertungsmethoden und die erfahrenen Immobilienschätzer nicht verzichtet werden könne. Das trifft vor allem auf spezielle, schwierig zu schätzende Objekte zu.

Liegenschaftsbewerter braucht es aber auch, wenn es um die Beurteilung der Bausubstanz geht und bei Häusern mit Servituten, die den Wert vermindern. Dazu zählen beispielsweise Bauverbote, Nutzniessungs-, Wohn- oder Wegrechte. In diesen Fällen bringt die hedonistische Methode aufgrund fehlender Daten keine befriedigenden Resultate.

Voll auf die hedonistische Bewertungsmethode setzt das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) in Bülach. Es erfasst seit Mitte 1996 die tatsächlich bezahlten Preise von Liegenschaften und Grundstücken. Die anonymisierten Zahlen stammen von Banken (unter anderem Zürcher, Walliser, Genfer und Waadtländer Kantonalbank, Credit Suisse, Neue Aargauer Bank, Hypothekarbank Lenzburg), Versicherungen (Basler, Rentenanstalt/Swisslife), Pensionskassen und Immobilientreuhandfirmen.

Fünfzig Kriterien führen zum Preis
Um den tatsächlichen Marktwert einer Liegenschaft zu ermitteln, berücksichtigt das IAZI neben dem bezahlten Verkaufspreis zusätzlich rund fünfzig Faktoren. Dazu zählen herkömmliche Kriterien wie Wohnfläche oder Anzahl Zimmer.

Hinzu kommen aber viele weitere Punkte, etwa der Steuersatz der Gemeinde, ihre Nähe zu grösseren Städten, das dortige Mietzinsniveau und Durchschnittseinkommen. Aber auch die Siedlungsfläche, der Ausländeranteil oder der Einfluss des Tourismus werden berücksichtigt.

«Der Wert einer Immobilie lässt sich durch all diese Faktoren für die rund 2300 Gemeinden, in denen 97 Prozent der Schweizer Bevölkerung lebt, zuverlässig bestimmen», gibt sich Donato Scognamiglio vom IAZI überzeugt. Mehr noch: «Möglich sind sogar Berechnungen für Liegenschaften in einzelne Quartieren von grösseren Städten.»

Welche Bewertungsmethode für Liegenschaften am genausten ist, daran scheiden sich die Geister. Klar ist, dass keine die Realität exakt wiedergibt. «Bei zwei Dritteln aller Handänderungen ist die Abweichung von unserem geschätzten Wert zum tatsächlich bezahlten Preis kleiner als zehn Prozent», sagt Donato Scognamiglio.

Ob diese optimistische Aussage zutrifft, hängt in erster Linie von der Richtigkeit der Dateneingabe ab. Oder anders gesagt: Wer sein Haus zu positiv bewertet, aus einem Badezimmer zwei macht und die Wohnfläche verdreifacht, wird vom Computer eine Zahl erhalten, die mit Sicherheit nicht den Marktwert der Immobilie wiederspiegelt.

Honorarkosten bis 2000 Franken
Die Wahl der Bewertungsmethode ist letztlich aber auch eine Preisfrage. Je nach Schätzer, Grösse des Objekts, Unterlagen zur Liegenschaft und Umfang des schriftlichen Berichtes kostet eine professionelle Schätzung nach klassischer Ertragswert-, Realwert- und Verkehrswertmethode 500 bis 2000 Franken. Eine Wohnraumbewertung nach hedonistischer Methode ist dagegen viel günstiger zu haben.

Zu welchem Preis sich Wohneigentum tatsächlich verkaufen lässt, bestimmen aber weder die Art der Bewertungsmethode noch der dafür bezahlte Preis, sondern alleine die Nachfrage und das Verhandlungsgeschick des Verkäufers. Diese Faktoren schaffen keine noch so ausgeklügelte Wohnraumberechnung aus der Welt.