Der Schweizerische Beobachter

Der Streit war vorprogrammiert. Bei der Erbteilung verkaufte ein Hausbesitzer die Liegenschaft seinen Miterben und liess für sich und seine Kinder ein lebenslängliches Wohnrecht eintragen. Das war 1950. Fast fünf Jahrzehnte später – das Haus hat inzwischen mehrmals den Besitzer gewechselt – melden sich beim neuen Eigentümer nun plötzlich die Kinder des Wohnberechtigten und wollen das Parterre als Ferienwohnung nutzen. Die jetzigen Besitzer wehrten sich dagegen – allerdings vergeblich.

Das Bundesgericht fällte einen für die Hausbesitzer negativen Entscheid: Ein Wohnrecht bleibt bestehen, selbst wenn es jahrelang nicht genutzt wird.

In den Grundsätzen ist das Wohnrecht schnell erklärt: Es verleiht einer Person das Recht, in einem Gebäude oder in einem Teil eines Gebäudes zu wohnen – je nach Vereinbarung gratis oder gegen Entgelt. «Es ist fast schon ein volkstümliches Recht», sagt Lukas Herren, Notar und Sekretär des Hauseigentümerverbandes Bern.

Sich entlasten und das Erbe regeln
Ein Wohnrecht bedingen sich vor allem Personen aus, die schon zu Lebzeiten die Liegenschaft ihren Nachkommen übergeben möchten, aber dennoch auf unbestimmte Zeit in ihrer Wohnung bleiben wollen. «Vielfach möchten ältere Leute auch einfach nichts mehr mit dem administrativen Kleinkram einer Liegenschaft zu tun haben», sagt Lukas Herren. Immer mehr wird auch aus Steuergründen zum Wohnrecht gegriffen. Damit können Erb- und Schenkungssteuern gespart werden – je nach Kanton happige Beträge. Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht vermindert den Wert einer Liegenschaft, weil der Eigentümer nicht das ganze Haus nutzen kann. Der Wert des Wohnrechts lässt sich in Franken genau beziffern, was im Fachjargon «kapitalisieren» heisst.

Errechnet wird der Kapitalisierungswert aufgrund der statistischen Lebenserwartung der Wohnberechtigten und eines Zinses, der dem jährlichen Wert der Nutzung entspricht. Schenken Eltern ihren Kindern ihre Liegenschaft, wird die Schenkungssteuer nur auf dem reduzierten Betrag erhoben. Je jünger der Wohnberechtigte, desto grösser ist der Steuereffekt.

Zu welchem Betrag das Wohnrecht kapitalisiert wird, entscheiden letztlich die Steuerbeamten. Es empfiehlt sich, den Vertrag der Steuerbehörde zu unterbreiten. «Sonst gibt es unangenehme Uberraschungen», sagt Lorenz Heim, Berater beim Vermögenszentrum VZ in Zürich.

In der Praxis wirft das Thema immer wieder Fragen auf. Ist das Wohnrecht übertragbar? Nein, es ist persönlich und erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Der Wohnberechtigte darf aber «Familienangehörige und Hausgenossen» aufnehmen. Darunter fallen Ehe- und Lebenspartner, Nachkommen, Geschwister sowie Haus- und Pflegepersonal.

Wer zahlt den Liegenschaftsunterhalt? Der Wohnberechtigte muss den gewöhnlichen Unterhalt bezahlen. Ähnlich wie bei Mietverhältnissen gehen also kleine Reinigungen und Reparaturen zu Lasten der Wohnberechtigten. Diese zahlen auch die üblichen Nebenkosten: Wasser, Heizung und Abwasser. Für die nicht benutzten Räume kommt hingegen der Eigentümer auf. Er trägt auch alle anderen Kosten: Hypothekarzinsen, Versicherungen oder grössere Reparaturen.

Lässt sich das Wohnrecht auflösen? Ja, aber nur mit Schwierigkeiten. Muss eine ältere Person in ein Altersheim ziehen, erlischt das Wohnrecht nicht. Die Wohnberechtigte darf die Wohnung aber nicht vermieten und die Miete kassieren. Das ist für beide Seiten ärgerlich: Der Eigentümer kann nicht über die Liegenschaft verfügen, und der Wohnberechtigte hat nichts mehr von seinem Recht.

Vertraglich lässt sich abmachen, dass der Eigentümer der berechtigten Person etwas schuldet, falls diese ihr Wohnrecht nicht ausübt. Ist nichts vereinbart, gibt es zwei Möglichkeiten: Der Wohnberechtigte erhält vom Eigentümer eine lebenslange Rente oder eine einmalige Abfindung und löst im Gegenzug das Wohnrecht auf.

Manchmal genügt Nutzniessung
Zentral ist die Frage, ob das Wohnrecht überhaupt das richtige Instrument ist. Vielfach drängt sich eher eine Nutzniessung auf. Im Gegensatz zum Wohnberechtigten darf der Nutzniesser die Räume auch weitervermieten und die Erträge beziehen. Dafür muss er für Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und grössere Reparaturen aufkommen (siehe Kasten).

Was empfiehlt sich wann? «Wichtig sind die konkrete Situation und die Bedürfnisse der Beteiligten», sagt Lorenz Heim vom VZ. Wer die Einnahmen aus einer Liegenschaft für sich will, wird sich in der Regel für eine Nutzniessung entscheiden. Der Nutzniesser bleibt jedoch durch die Liegenschaft weiterhin finanziell stark belastet. Wem es nur ums Wohnen geht, tendiert zum Wohnrecht.

Daneben gibt es auch anderes zu beachten. «Zum Problem werden oft zwischenmenschliche Faktoren», weiss die Zürcher Juristin Gudrun Bürgi. Plötzlich gemeinsam in einem Haus zu wohnen kann zu Reibereien führen. Wohnberechtigte tun sich auch schwer damit, nicht mehr Herr übers eigene Heim zu sein. Dessen sollte man sich genau bewusst sein – bevor man sein Haus aus den Händen gibt.

Nutzniessung oder Wohnrecht?

	Wohnrecht	Nutzniessung
Was steckt dahinter?	Das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes zu bewohnen.	Die Ubertragung von Eigentum. Der Nutzniesser darf weiterhin die Liegenschaft nutzen, verwalten und Erträge beziehen.
Was schliesst die Nutzung ein?	Die Nutzung ist persönlich und nicht übertragbar. Sie kann auf einzelne Teile einer Liegenschaft beschränkt werden.	Der Nutzniesser kann Räume vermieten und besitzt das Recht zur Verwaltung. Die Nutzniessung lässt sich nicht auf Teile einer Liegenschaft beschränken.
Wer trägt die Kosten?	Der Wohnberechtigte zahlt kleine Reparaturen, den normalen Unterhalt und die Nebenkosten.	Der Nutzniesser zahlt neben Unterhalts- und Nebenkosten zusätzlich Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und anderes.
Welche Steuereffekte gibt es?	Die Schenkungssteuer wird durch die Wertverminderung reduziert. Das Wohnrecht hat keine Auswirkung auf die Vermögens- oder die Einkommenssteuer des Wohnberechtigten.	Die Schenkungssteuer wird reduziert. Das Vermögen und das Einkommen aus der Liegenschaft muss der Nutzniesser versteuern. Dafür kann er Abzüge für den Hypothekarzins und den Unterhalt vornehmen.