Der Schweizerische Beobachter

Die Zinsen sind auf neuen Tiefstständen, nachdem die Nationalbank den Leitzins im August weiter gesenkt hat. Daher ist der Druck, Schulden zügig zu amortisieren, heute viel kleiner als früher: Schuldzinsen von ein bis zwei Prozent scheinen vielen Haus- und Wohnungsbesitzern spielend verkraftbar.

Hinzu kommt, dass die lockere Geld­politik früher oder später inflationäre Tendenzen heraufbeschwören könnte. Wenn tatsächlich dieses Szenario einträte, würden Hauseigentümer mit Garantie zu den Gewinnern gehören. Denn der Wert von Immobilien als Sachwert bleibt trotz Geldentwertung erhalten, während der Wert von Hypotheken sinkt. So gesehen erscheint es heute also doppelt verlockend, selbst hohe Verschuldungen bis auf weiteres unverändert stehen zu lassen.

Was lässt sich aus dem Kapital rausholen?

Grundsätzlich sollte aber jeder Schuldner, wenn er denn frei verfügbare Mittel hat, zuerst rechnen und erst dann entscheiden. Eine wichtige Frage ist etwa: Was kosten Schulden unter Berücksichtigung von Zinsen und steuerlichen Schuldzinsabzügen? Wer zum Beispiel zwei Prozent für Hypothekarzinsen aufwendet, zahlt unter Berücksichtigung des Steuervorteils für Schuldzinsen am Ende oft nur 1,4 bis 1,6 Prozent.

Anderseits muss man sich überlegen, was sich mit dem verfügbaren Kapital erwirtschaften lässt. Entscheidend ist immer, ob die Schulden unter dem Strich weniger stark ins Gewicht fallen als das, was sich auf der Anlageseite an Rendite (nach Steu­ern) erzielen lässt. Doch heute zeigt sich auch bei Anlagen ein ungewohntes Bild: Selbst zehnjährige Bundesobligationen sanken auf ein Prozent, Schweizer Aktien waren in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt ein Verlustgeschäft, und auch viele Kleinanleger-Anlagefonds lagen während Jahren leicht im Minus. Von Anlagen in Dollar und Euro ganz zu schweigen.

Zwei ausgewählte Fallbeispiele zeigen, dass je nach Konstellation andere Schlüsse zu ziehen sind (siehe unten «Zwei Fallbeispiele»). So fährt, wer aus Sicherheitsgründen eher längerfristige Festhypotheken abschliesst und sein Geld konservativ anlegt, mit Amortisationen meist besser, als wenn er die Hypothek auf einem hohen Wert stehen lässt. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum bestätigt: «Nach unserer Erfahrung war es in den letzten Jahren schwierig, Geld so an­zulegen, dass es mehr Erträge einbringt als das, was die Schulden kosten.»

Einzig eine Variante mit indirekter Amortisation macht sich oft bezahlt: Dabei werden Gelder nicht direkt der Bank zurückbezahlt, sondern zunächst auf ein Säule-3a-Konto überwiesen. Damit ist ein grosser Steuervorteil verbunden – Einzahlungen in die dritte Säule bis 6682 Franken können jährlich voll vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Zugleich bringen 3a-Konti noch vergleichsweise attraktive Erträge. Die 3a-Gelder werden der Bank verpfändet und dann erst später zur Hypothekenamortisation eingesetzt.

Wer sich dafür entscheidet, verfügbare Mittel nicht für Amortisationen einzusetzen, sondern für Kapitalanlagen, muss daran denken, dass er das Geld ein Stück weit dennoch jederzeit verfügbar halten sollte – etwa für den Fall eines späteren Zins­anstiegs oder um überraschend höhere Renovations- oder Unterhaltskosten zu begleichen. Von allzu spekulativen Anlagen mit starken Schwankungen ist daher abzuraten, wenn man sich nicht unnötig dem Risiko aussetzen will, die Geldanlage im dümmsten Fall weit unter dem Einstandswert verkaufen zu müssen.

Unabhängig vom konkreten Einzelfall ist daran zu erinnern, dass Hypotheken nach traditionellem Verständnis zumindest teilweise amortisiert werden müssen. Lange Zeit galt die Regel, dass bis zum 
Alter 65 die zweite Hypothek zu tilgen ist. Bei einer üblichen Finanzierungsstruktur gilt eine Aufteilung von 65 Prozent für eine erste Hypothek und weitere 15 Prozent für eine zweite, meist höher verzinste Hypothek. Manche Banken verlangen auch jährliche Amortisationen in Höhe von einem Prozent des gesamten Fremdkapitals oder die Amortisation der zweiten Hypothek 
innerhalb von 15 bis 20 Jahren.

Weniger Sorgen bei einer Immobilienkrise

Diesbezüglich wird die Politik aber zunehmend lax. «Viele Banken zeigen sich heute bezüglich Amortisationen sehr kulant», stellt etwa VZ-Experte Lorenz Heim fest. «Wenn der Kunde zum Beispiel die Schulden nicht weiter als auf 75 Prozent des Liegenschaftswerts amortisieren will, wird das vielfach akzeptiert.» Heim hat da allerdings Vorbehalte – der bewährte Grundsatz, dass Schulden irgendwann zu reduzieren und zurückzuzahlen seien, habe unverändert Gültigkeit. Klar ist: Wer Hypotheken tilgt, gewinnt mit jeder Rückzahlung Unabhängigkeit und legt Reserven an – je tiefer die Schulden, umso höher logischerweise das Eigenkapital am Haus. Ein gewisses Mass an Amortisationen ist auch deshalb klug, weil man sich dann weniger um die Folgen einer allfälligen Immobilienkrise sorgen muss.

Unangenehm: unfreiwillige Amortisation

Für jeden Schuldner, aber auch für die Volkswirtschaft als Ganzes macht es einen grossen Unterschied, ob Liegenschaften in Privatbesitz durchschnittlich mit 80 oder nur mit 65 bis 70 Prozent mit Hypotheken belehnt sind. Im Bankgeschäft gilt die Regel: Kredite höchstens bis 80 Prozent. Falls nun in einer Immobilienkrise die Liegenschaftswerte stark sinken sollten, werden die Darlehensgeber die Kreditdossiers überprüfen und wo nötig Rückzahlungen verlangen: Sollte die Belehnungsgrenze nach der Wertkorrektur nicht mehr ein­gehalten sein, muss der Darlehensnehmer einen Teil des Kredits zurückzahlen – sozusagen als unfreiwillige Amortisation.

Was die «richtige» Höhe der Belehnung betrifft, gibt es also ganz klar eine obere 
Limite. Diese richtet sich nach dem, was als solide Finanzierung betrachtet werden kann, um sich gegen Schwankungen absichern zu können. Auch für Werner Egli von der Hypothekenbörse AG sind Amortisationen daher grundsätzlich nötig: «Ein gezielter Abbau der Hypothek auf beispielsweise 65 bis 70 Prozent ist sehr sinnvoll und sollte in den meisten Fällen angestrebt werden.»

Auch das oft zitierte Steuerargument muss heute unter anderen Vorzeichen betrachtet werden: Viele Hauseigentümer rechtfertigen ihre Schuldenstrategie damit, dass sie dank Schuldzinsabzügen zumindest zum Teil die Besteuerung des Eigenmietwerts wettmachen können. Doch mit jedem Jahr, das weiter sinkende Zinsen bringt, verpuffen auch die Steuerabzüge – bei 1 oder 1,5 Prozent Zinskosten fällt der Steuervorteil nicht mehr gross ins Gewicht.

Wenn es schon eine obere Grenze bei der Belehnung gibt: Lässt sich denn auch eine untere Limite definieren? Bei dieser Frage ist ein Grundsatz zu berücksichtigen: Wenn die Hypothekarschulden einmal reduziert sind, können sie später nicht nach Belieben wieder erhöht werden. Wer etwa für eine Renovation die Belehnung wieder aufstocken will, muss mit einem abschlägigen Entscheid rechnen und wird keinen höheren Kredit mehr erhalten. Oder die Bank offeriert eine neue Hypothek zu schlechteren Konditionen. Das kann sich unter Umständen fatal auswirken, etwa wenn ein Schuldner in die Phase der Pensionierung kommt und plötzlich mit weniger Geld leben muss. Experte Werner Egli kennt solche Fälle aus der Praxis: «Ein zwar schuldenfreies Haus, aber im Alter ein Mangel an verfügbarer Liquidität ist auch nicht gerade ein wünschbares Szenario.» Die «richtige» Höhe der minimalen Belehnung hängt im Einzelnen vom Verhältnis von verfügbarem Einkommen sowie Lebenshaltungs- und Liegenschaftskosten ab.

Lieber eine unabhängige Beratung

Zu diesem Punkt und generell für eine eingehende Analyse der persönlichen Situa­tion kann es sich lohnen, sich unabhängig beraten zu lassen. Die Kundenberater der Banken stecken in dieser Sache nämlich 
in einem Interessenkonflikt – aus geschäft­lichen Gründen wird jede Bank bestrebt sein, den Kunden sowohl Kredite als auch Kapitalanlagen zu verkaufen. Wenn sie richtig rechnen, müssten viele Kundinnen und Kunden aber gerade zum umgekehrten Schluss kommen: Schulden sind erst dann keine Hypothek mehr, wenn sie sie zurückbezahlt haben.