Der Schweizerische Beobachter

Bei Hypotheken kommt es darauf an, den Zins um ein Zehntel- oder Achtelprozent zu drücken, so die gängige Meinung. Falsch! Der wirkliche Spareffekt liegt in einer klugen Staffelung und in der Flexibilität der Strategie. Das zeigen ganz ausgeprägt die letzten drei Jahre mit dem Kollaps des US-Hypothekarmarkts und aktuell der Griechenland-Krise: Beide Male rechnete man mit weiter hohen respektive steigenden Zinsen – und beide Male erwiesen sich die Prognosen als grundfalsch.

«In den letzten Monaten erwischten viele Bankkunden bei Festhypotheken einmal mehr den falschen Zeitpunkt», sagt Adrian Wenger, Hypothekenspezialist beim VZ Vermögenszentrum. Studien für die Jahre 1998 bis 2007 bestätigen: Die Banken prognostizierten meist steigende Zinsen, während sie tatsächlich mehrheitlich fielen. «Mit Festhypotheken alles auf eine Karte zu setzen kann teuer werden», kommentiert Adrian Wenger. Heute sitzen viele Schuldner auf teuren Festhypotheken, die sie oft zu 4 oder 4,5 Prozent abgeschlossen haben.

Libor-Hypotheken machen das Rennen

Wendig bleiben, lautet also das Gebot. Um stets einen Plan B in der Hand zu haben, ist Folgendes zu beachten:

• Verschiedene Angebote einholen, Zinsen und Vertragsbestimmungen vergleichen und verhandeln. Die Flexibilität und Ausstiegsmöglichkeiten bei Hypothekenverträgen sind je nach Bank recht unterschiedlich.
  
  
• Im «Kleingedruckten» insbesondere den Abschnitt über die Kündigung respektive die ausserordentliche Kündigung genau lesen – je fairer und präziser diese Bestimmungen sind, umso besser. Am kürzeren Hebel sitzen Schuldner, wenn es dort einfach heisst, die Hypothek sei «nicht kündbar».
  
  
• Verschiedene Tranchen und Laufzeiten kombinieren – aber richtig. Wer zum Beispiel einen Mix mit einer zwei- und einer achtjährigen Festhypothek wählt, legt sich Fesseln an. Die zweite, längerfristige Tranche bedeutet eine allzu starke Bindung.
  
  
• Klüger ists, Festhypotheken mit variablen Finanzierungen zu kombinieren (variable oder Libor-Hypothek). Den variablen Teil schiebt man quasi vor sich her und behält sich so jederzeit alle Optionen offen. Wenn dann der festverzinsliche Teil ausläuft, hat man mehr Spielraum, die Strategie zu überdenken oder die Bank zu wechseln.

Klassische variable Hypotheken folgen periodisch dem allgemeinen Zinsniveau und haben gewöhnlich eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten; wenn man bei der gleichen Bank bleibt, kann man meist ohne Kündigungsfrist aussteigen. Noch mehr Flexibilität bietet Libor: Eine Drei-Monats-Libor-Hypothek etwa wird alle Vierteljahre dem aktuellen Geldmarktzins Libor angepasst. Bei den meisten Banken kann der Kunde dann jeweils in ein anderes Produkt «switchen». Solche Produkte haben den grossen Vorzug, dass sie im Durchschnitt viel günstiger sind als längerfristige Festhypotheken (siehe Tabelle). Voraussetzung dafür ist aber, dass der Schuldner die Entwicklung aufmerksam verfolgt und sofort aussteigt, wenn sich dennoch ein Zinsanstieg abzeichnet.

Trotz diesen Vorzügen liegt der Marktanteil von Libor-Hypotheken wesentlich tiefer als jener von Festhypotheken. Andreas Thiemann, Finanzierungsberater aus Wallisellen, meint dazu: «Möglicherweise spielt hier das Eigeninteresse der Banken eine Rolle. Festhypotheken sind für sie mit weniger Aufwand verbunden und generieren ihnen sichere Zinseinnahmen.»

Festhypothek: Ausstieg lohnt sich oft nicht

Bei der Libor-Variante rät Thiemann zu prüfen, ob der entsprechenden Hypothek nicht doch eine feste Vertragsdauer zugrunde liegt. Während dieser Zeit kann der Kunde zwar das Produkt wechseln, muss aber bei der Bank bleiben. Die meisten solcher Verträge sehen eine fixe Laufzeit von drei bis fünf Jahren vor. Bis jetzt hat nur die UBS eine Libor-Hypothek im Angebot, die als sogenanntes Roll-over-Produkt konzipiert ist: Der Kunde kann auf jede Fälligkeit hin kostenlos aussteigen.

Bei Festhypotheken hat es sich inzwischen eingebürgert, dass die Schuldner trotz an sich fixer vertraglicher Bindung eine Ausstiegsmöglichkeit haben. Die Bank muss jedoch für die ausserterminliche Rückzahlung entschädigt werden (Zinsdifferenz gegenüber dem vertraglich vereinbarten Zins für die Restlaufzeit). Selbst wenn Hypotheken heute wesentlich günstiger sind als vor zwei Jahren, lohnt sich ein Ausstieg deshalb oft trotzdem nicht.

Zinsprognosen werden immer schwieriger

Eine flexible Strategie macht sich aber nicht nur deshalb bezahlt, weil angesichts der wirtschaftlichen Turbulenzen die Zinsprognosen zusehends schwieriger geworden sind. Festhypotheken können sich auch aus privaten Gründen als «goldene Fesseln» erweisen – etwa im Fall eines ungeplanten Wechsels des Arbeits- und Wohnorts oder als Folge von Arbeitslosigkeit oder Scheidung. Wer sich nebst solchen Sorgen dann auch noch mit hohen Bankrechnungen infolge Vertragsauflösung konfrontiert sieht, wird die Zustimmung zum damaligen Kreditvertrag bitter bereuen.