Hypotheken So gibts Geld billiger

Hypothekenvergleich
Vergleichen und verhandeln zahlt sich aus. Das gilt nicht nur bei der Verlängerung von Hypotheken, sondern auch bei einer Neufinanzierung.

Man vergleicht Preise im Supermarkt, Telefontarife, Prämien von Krankenkassen und Versicherungen. Aber ausgerechnet bei Hypotheken, wo es richtig teuer wird, tut man es nicht.

aktualisiert am 23. Feb 2016 10:54

Der Banker sagte zu Robert Reist* am Telefon, er erhalte das Angebot fünf Tage aufrecht. Die Zinsen könnten jederzeit wieder steigen, die Gelegenheit für eine Verlängerung seiner Hypothek sei günstig wie nie. Reist war überrascht. Seine Festhypothek lief erst drei Monate später aus. Weil er den Berater seit Jahren kannte und das Angebot für fünf Jahre mit 2,1 Prozent etwa bei der Hälfte seines bisherigen Zinssatzes lag, sagte er sofort zu.

Zehn Tage später erhielt er den schrift­lichen Vertrag zur Unterschrift. Reist nahm sich nun etwas Zeit und verglich im Internet die Zinssätze von anderen Anbietern mit seinen Konditionen. Zu seiner Über­raschung lag das günstigste Angebot bei 1,9 Prozent. Er rief sofort bei seiner Bank an und wollte den Preis für seine Festhypothek neu verhandeln. Der Berater beschied ihm aber, dass nichts mehr zu machen sei. Auch seine Nachfrage beim Beobachter konnte daran nichts mehr ändern. Wenn man am Telefon mit dem vorgeschlagenen Hypothekarzins einverstanden war, ist ein gültiger Vertrag zustandegekommen. Obwohl sich die Wohnkosten dank dem tiefen Zinsniveau für Reist reduzieren, bleibt das Gefühl, bei seiner Bank zu viel zu zahlen.

Vorsicht bei Schaufensterpreisen!

Auch Maria und Christian Koller* haben eine Festhypothek. Sie läuft Ende Februar aus. Als der Bankberater im Dezember anrief, verlangte Maria Koller, das Angebot per Mail an ihren Mann zu schicken. Die Bank bot ihnen für die fünfjährige Laufzeit einen Zinssatz von 1,7 Prozent. Christian Koller wollte sich sofort informieren, welche Konditionen andere Institute offerierten. Auf der Website seiner Hausbank fand er genau jene Zinsen, die sie ihm angeboten hatten. Es waren also keine individuellen Angebote – man nennt die publizierten Zinssätze Schaufensterpreise.

Koller suchte weiter und fand beim neuen Hypothekenrechner HypoPlus attraktivere Angebote, das günstigste von einem Versicherer. Er verlangte nur 1,45 Prozent. Koller kann seinen Hauskredit zwar nicht ablösen, weil die zweite Tranche noch zwei Jahre läuft. Aber er nutzte die Gelegenheit, um mit seinem Berater zu verhandeln. Schliesslich einigten sie sich auf 1,55 Prozent für fünf Jahre. Familie Koller spart dadurch bei den Wohnkosten über diese Zeit fast 2000 Franken ein.

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Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

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Der Aufwand ist gross, lohnt sich aber

Die beiden Fälle zeigen: Vergleichen und verhandeln zahlt sich aus. Das gilt nicht nur bei der Verlängerung von Hypotheken, sondern auch bei einer Neufinanzierung. Eigenheimbesitzer sollten also stets mehrere Offerten einholen.

Wer bei den Kreditgebern direkt anfragt und ein individua­lisiertes Angebot will, handelt sich damit einen gewissen Aufwand ein. Meist muss man einen Termin vereinbaren und ein umfassendes Dossier einreichen – mit allen Unterlagen über die Liegenschaft sowie Informationen über die Eigentümer.

Weil der Aufwand schnell zu gross wird, verzichten viele auf Konkurrenzofferten. Kunden sind es leid, bei Finanzinstituten nicht auf den ersten Blick echte Konditionen zu erhalten und immer erst verhandeln zu müssen. Nur jeder vierte Kunde holt sich bei drei oder mehr Instituten Angebote ein, um auf einen «echten» Preis zu kommen. Das kann sich auf konventionellem Weg rasch über mehrere Wochen hinziehen.

Zusätzlich lohnt es sich auch, die Gebühren zu vergleichen, zum Beispiel für Kreditprüfung, Vertragsausstellung und -änderung sowie für die Auf- oder Ab­lösung der Hypothek. Auch sie sind erfahrungsgemäss verhandelbar. Wichtig beim Vergleichen ist, dass man nur gleichartige Hypotheken einander gegenüberstellt.

Nicht nur Banken kommen übrigens als Kreditgeber in Frage, sondern auch Lebensversicherer oder die eigene Pensionskasse, die oft die günstigeren Angebote machen. Verhandeln ist nicht frech, sondern gehört bei diesem Geschäft dazu.

*Namen geändert

Es gibt drei Varianten

Liborhypotheken: Derzeit sind Liborhypotheken am günstigsten. Sie werden oft für drei bis fünf Jahre abgeschlossen. Der Zinssatz wird monatlich, alle drei oder alle sechs Monate neu fixiert. Steigen die Zinsen, wird die Hypothek schnell teurer. Einige Banken bieten ein Zinsdach an, damit der Zinssatz nicht unendlich steigt. Diese Absicherung namens Cap verteuert die Hypothek über die ganze Laufzeit. Andere Banken ermöglichen es, während der Laufzeit in eine Fest­hypothek zu wechseln. Der Umstieg erfolgt zu aktuellen Konditionen. Libor­hypotheken sind vor allem in längeren Tiefzinsphasen oder bei sinkender Tendenz empfehlenswert.

Festhypotheken: Man findet sie in der Regel für Lauf­zeiten von einem Jahr bis zu zehn Jahren, manchmal auch länger. Bei ihnen vereinbart man einen festen Zinssatz für einen festen Betrag auf eine feste Laufzeit. Sie eignen sich zum Schutz vor steigenden Zinsen. Um von den derzeit historisch tiefen Zinsen möglichst lange zu profi­tieren, bieten sich längere Laufzeiten geradezu an. Doch sie haben auch Nachteile. Man ist langfristig ­gebunden, Rückzahlungen sind nicht möglich, ebenso wenig wie ein Bankwechsel. Will oder muss man die ­Hypothek trotzdem vorzeitig auflösen, sind happige Kosten in Kauf zu nehmen. Die Bank berechnet den Aussteigern eine Vorfälligkeitsentschädigung, die dem Zinsausfall bis zum Vertragsende entspricht. Hier muss man schnell 
mit fünfstelligen Beträgen rechnen.

Variable Hypothek: Sie ist eher ein Auslaufmodell. ­Einige Banken bieten sie nicht oder nur auf ausdrückliche Nachfrage an. Einige Anbieter verlangen dafür einen hohen Zins, um sie unattraktiv zu machen. Aktuell kostet sie zwischen 2,25 und 2,95 Prozent. ­Damit ist sie teurer als zehnjährige Festhypotheken. Wer kann, wechselt besser in ein anderes Modell. Attraktiv sind variable Hypotheken vor allem bei sinkenden Zinsen.

Tipp: Es gibt keine festen Regeln, welches Modell am besten ist. Die persönliche Situation und Einstellung spielt eine grosse Rolle. Meist fährt man mit einer Kombination gut. So lassen sich Libor- mit Festhypotheken oder Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten zusammenstellen. Sinnvoll sind zwei bis drei Tranchen mit unterschiedlichen Fälligkeiten.

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Autor:
  • Marcel Weigele
Bild:
  • Thinkstock Kollektion