Wohneigentum Was gilt bei den Steuern?

Steuerabzüge Wohneigentum
Zu den abziehbaren Liegenschaftskosten gehören unter anderem Verwaltungskosten und Versicherungsprämien.

Der Unterhalt einer Liegenschaft kostet Geld. Welche Posten können Eigenheimbesitzer in der Steuererklärung abziehen und welche nicht? Eine Zusammenfassung der wichtigsten Regeln.

aktualisiert am 23. Feb 2016 12:08

Die Details regelt jeder Kanton für sich, die Grundregel ist jedoch klar: Alle Aufwendungen, die den Zustand der Liegenschaft erhalten und in regelmässigen Abständen immer wieder anfallen, kann man abziehen. Dazu gehören gleichwertige Ersatzanschaffungen für ausgediente Bestandteile (wie etwa Fenster, Waschmaschinen, Heizung), aber auch Reparaturen, Renovationen sowie der Unterhalt des Gartens.

Wertvermehrende Massnahmen, die die Liegenschaft in einen besseren Zustand versetzen oder deren regelmässige Betriebskosten senken, sind hingegen nicht abzugsfähig. Wertvermehrend sind zum Beispiel An- oder Umbauten, Erschlies­sungen und Luxusausstattungen.

Zu den abziehbaren Liegenschaftskosten gehören zudem Verwaltungskosten und Versicherungsprämien (Glas-, Wasserschaden-, Brand- und Haftpflichtversicherung, nicht aber die Mobiliarversicherung). Stockwerkeigentümer können die gemeinsamen Betriebskosten anteilsmässig abziehen oder die Beiträge an den Erneuerungsfonds, sofern dieser ausschliesslich für den Liegenschaftsunterhalt verwendet wird. Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Diese kann man deshalb auch abziehen.

In allen Kantonen können Steuerpflichtige jedes Jahr neu wählen, ob sie die tatsächlichen Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen wollen; das gilt auch für die Bundessteuer.

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Auf zwei Jahre verteilen kommt billiger

Achtung: Bei den effektiven Kosten kann man in den meisten Kantonen wählen, ob man den Abzug im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung machen will. Dann muss man sich aber meist in zukünftigen Jahren an die einmal getroffene Wahl halten. Sind Rechnungen am 31. Dezember nicht bezahlt, kann man diese im Schuldenverzeichnis unter den Privatschulden aufführen. Damit vermindert man das steuerbare Vermögen. Sofern es möglich ist, sollten grössere Unterhaltsarbeiten auf zwei Jahre verteilt werden. So kann man infolge der Steuerprogression zweimal profitieren.

Abziehen oder nicht: drei Beispiele

Die Küche wird nach 15 Jahren erneuert
Ersetzt man die Einbauschränke und Geräte der Küche mit gleichwertigem Mobiliar, ist ein Abzug möglich. Baut man jedoch zum bisherigen Backofen zusätzlich einen Steamer ein, schafft man damit einen Mehrwert. Das Steueramt wird diese Kosten in der Regel nicht akzeptieren.

Anders sieht es aus, wenn man statt der alten Mikrowelle einen Steamer erwirbt. Hier ersetzt man ein altes Gerät mit einem neuen mit mehr Komfort. Das Steueramt wird für den Ersatz einen Teil der Kosten akzeptieren, den Mehrwertanteil hingegen nicht. Der Steuerkommissär hat diesbezüglich einen Ermessensspielraum. Wer mit der Einschätzung nicht einverstanden ist, muss schriftlich Einsprache erheben.

Der Garten wird umgestaltet
Gestaltet man den Garten neu, schauen die Steuerbehörden genau hin, was man pflanzt. Denn nur, wenn man das Gebüsch durch mehrjährige Sträucher ersetzt, ist ein Abzug möglich. Nicht aber, wenn man neu einen Rhododendron setzt, da es sich hierbei um eine erstmalige Anschaffung handelt. Auch nicht, wenn man das abschüssige Terrain erstmals mit einer Stützmauer absichert. Alle erstmaligen Anschaffungen sind wertvermehrende Aufwendungen, für die kein Abzug möglich ist.

Ersetzt man hingegen den alten Rasenmäher durch einen neuen, ist ein Abzug möglich, im Kanton St. Gallen sogar, wenn man den konventionellen Rasenmäher durch einen Roboter auswechselt. Den normalen Gartenunterhalt wie Rasenmähen, Bäume schneiden und Schädlinge bekämpfen kann man grundsätzlich abziehen, wenn man einen Gärtner dafür engagiert hat. Schneidet man den Zwetschgenbaum selbst, kann man kein Honorar für die geleisteten Stunden abziehen.

Die Wände werden selbst gestrichen
Auch hier sind Eigenleistungen nicht abzugsfähig, nur die Kosten der Farbe und der Pinsel. Wenn man hingegen einen Maler mit dem Streichen der Wände beauftragt hat, sind dessen Kosten abzugsfähig. Musste man die Wände infolge eines Anbaus neu streichen lassen, handelt es sich wieder um einen Mehrwert. Ein Abzug ist nicht möglich.

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Autor:
  • Nathalie Garny
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  • Thinkstock Kollektion