Miete Günstige Wohnungen braucht das Land

Die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen steigt. Die Rezepte, wie man sie realisiert, sind bekannt, werden aber zu selten angewendet. Eine Initiative will das ändern.

Modern, gross und teuer – nach diesem Rezept wurden in den letzten zehn Jahren viele Mietwohnungen in den Ballungsräumen gebaut. Treiber dieser Entwicklung waren unter anderem die starke Nachfrage ­sowie das höhere Realeinkommen, das zwischen 2005 und 2015 um gut zehn Prozent anstieg.

Eine Entwicklung mit Folgen, wie ­etwa ein Blick auf die Stadt Zürich zeigt. Gemäss dem Immo-Monitoring des ­Beratungsunternehmens Wüest & Partner kostete dort eine durchschnittliche Viereinhalb-Zimmer-Wohnung 2006 noch 1900 Franken, 2016 sind es bereits 2350 Franken. Während sich Besser­verdienende damit arrangieren konnten, kamen Leute mit kleinem Einkommen unter die Räder.

Bosco Verticale, Mailand: Wo Bäume in den Himmel wachsen


Der Bosco Verticale in Mailand gelte als Prototyp für die Stadt von morgen, fand die Jury des Internationalen Hochhauspreises im Jahr 2014 und zeichnete die beiden Wohntürme von Stefano Boeri als Siegerprojekt aus. Rund 900 Bäume begrünen die Fassaden, binden CO2, spenden Schatten und bieten Insekten und Vögeln Lebensraum.  


Ein ganz ähnliches Projekt soll in Chavannes-près-Renens VD entstehen. Dort will Architekt Boeri das höchste Haus der Romandie bauen. Der 117 Meter hohe Tour des Cèdres hätte mit rund 80 Zedern, Eichen oder Ahornbäumen das Zeug dazu, ein Wahrzeichen der Region Lausanne zu werden.

Neubauten treiben Mieten in die Höhe

Zahlen des Bundesamts für Statistik belegen, dass 20 Prozent der Haushalte in der Schweiz mit weniger als 4880 Franken pro Monat auskommen müssen. «Diese Menschen sind auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt», sagt Michael Töngi, Generalsekretär des Schweize­rischen Mieterinnen- und Mieterverbands. Gemäss der Faustregel, dass die Miete einen Drittel bis einen Viertel des Einkommens nicht übersteigen sollte, kann diese Bevölkerungsgruppe monatlich nur 1200 bis 1600 Franken fürs Wohnen aufwenden.

Doch so günstige Wohnungen sind zumindest im städtischen Umfeld rar geworden: So kosteten vor zehn Jahren in Zürich 60 Prozent der Wohnungen weniger als 2000 Franken pro Monat. Aktuell sind es noch 30 Prozent. Die ­Folge: Laut dem 2015 erschienenen Forschungsbericht «Wohnversorgung in der Schweiz» zahlen vier von fünf Haushalten mit tiefen Einkommen gemäss der Faustregel zu viel fürs Wohnen.

Zusätzlich verschärft hat sich die ­Lage, weil vielenorts preiswerte Wohnungen durch teure Neubauten ersetzt wurden. Schätzungen von Fachleuten zufolge dürften zwischen 2002 und 2012 allein in Zürich 2500 günstige Wohnungen verschwunden sein. Gleichzeitig nahm die Zahl der Menschen, die auf tiefe Mieten angewiesen sind, parallel zur gesamten Bevölkerung zu.

Wohnsiedlung Oberwies, Winterthur-Dättnau: Bezahlbare Mieten sind auch in Stadtnähe möglich

«Die Situation wird sich verschärfen»

Wie sich die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum künftig entwickelt, ist schwer abzuschätzen: «Die Zahl der ­Einflussfaktoren ist schlicht zu gross, um verlässliche Prognosen machen zu können», sagt Ernst Hauri, Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen. Die wirtschaftliche Entwicklung spielt ebenso eine Rolle wie die Geburtenrate, die Zuwanderung oder die Zahl der Arbeitslosen. «Wir gehen davon aus, dass sich die Situation bei den günstigen Wohnungen noch verschärfen wird», wagt Michael Töngi vom Mieterverband den Blick in die Zukunft. Wenn man sich ­einige massgebende Faktoren näher anschaut, könnte er richtigliegen:

  • Bis 2045 soll die Bevölkerung der Schweiz auf zehn Millionen Menschen anwachsen. Wenn der prozentuale Anteil der Kleinverdiener gleich bleibt, erhöht sich ihre absolute Zahl ebenfalls – und damit auch die Nachfrage nach günstigem Wohnraum.

  • Die Zuwanderung von Menschen mit tieferem Bildungsstand könnte die Zahl der Wenigverdienenden zusätzlich in die Höhe treiben.

  • Höhere Lohnabzüge, beispielsweise zur Finanzierung der AHV, würden zu tieferen Einkommen und kleineren Wohnbudgets führen.

  • Mit Erreichen des AHV-Alters sinkt das zur Verfügung stehende Einkommen. Da die Zahl der Rentner zunimmt, könnte sich auch der Bedarf an günstigeren Wohnungen erhöhen.

«Spezielle Wohnformen werden die Ausnahme bleiben. Die Bedürfnisse sind klassisch.»

Urs Hauser, Direktor des Verbands Wohnbaugenossenschaften Schweiz

Derzeit erprobt man neue Wohn­modelle, mit denen sich auch Mietkosten senken lassen. Etwa grosse Wohn­gemeinschaften – Cluster –, bei denen sich die Bewohner einen Teil der Infrastruktur teilen. Doch solche Projekte dürften nur für wenige in Frage kommen. «Spezielle Wohnformen werden die Ausnahme bleiben», sagt Urs Hauser, Direktor von Wohnbaugenossenschaften Schweiz, dem Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger. «Die Bedürfnisse sind nach wie vor klassisch.»

Im Klartext: Es müssen mehr preisgünstige Wohnungen üblichen Zuschnitts gebaut werden. Die Rezepte dafür existieren eigentlich schon lange:

  • Abgabe von Grundstücken: Von Wohnungsknappheit betroffene Gemeinden können selber günstige Wohnungen bauen oder Land an gemeinnützige Wohnbauträger abgeben. Deren Mieten sind im Schnitt 20 Prozent günstiger als vergleichbare Angebote auf dem freien Markt. «Wenn wir mehr passende Grundstücke hätten, könnten wir noch viel mehr leisten», sagt Urs Hauser vom Wohnbaugenossenschaften-Verband.

  • Auflagen bei Grossprojekten: Bei grösseren Siedlungsprojekten können Gemeinden private Investoren verpflichten, auf einem Teil der Fläche preisgünstige Wohnungen zu erstellen, und ihnen im Gegenzug zum Beispiel eine höhere Ausnutzung gewähren.

  • Verdichtung nach innen: Durch die Verdichtung bestehender Quartiere kann man mehr Wohnungen bauen und damit das Angebot vergrössern. Das hilft, die Preise zu senken.

  • Standards überdenken: «Der Preis einer Wohnung wird von zwei Faktoren massgeblich beeinflusst: den Landkosten und der Fläche der einzelnen Wohneinheit», sagt Stefan Fahrländer, Ökonom und Mitinhaber des Immobilienberatungsbüros Fahrländer Partner in Zürich. Da der Landpreis meist gegeben sei, müsse man den Hebel vor allem bei der Wohnungsfläche ansetzen.


Wie gross das Potenzial ist, zeigt die 2012 veröffentlichte Studie «Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich», an der Fahrländer mitgearbeitet hat: Selbst bei Stadtzürcher Grundstückspreisen könnte eine kleine Viereinhalb-Zimmer-Mietwohnung mit 85 statt der sonst üblichen 120 Quadratmeter und einem optimierten Ausbau auf dem freien Markt weniger als 2000 Franken Miete kosten – ohne dass der Investor auf seine Rendite verzichten muss. Denn durch die klei­nere Fläche kann er im selben Volumen mehr Wohnungen anbieten.

Überbauung Zwicky Süd, Dübendorf: Der Fokus liegt auf preiswertem Wohnungsbau.

  • Engagement der Investoren: Die Studie zum günstigen Mietwohnungsbau zeigt, dass die Rendite auch bei günstigen Wohnungen stimmen würde. Trotzdem setzen nur wenige Investoren auf dieses Segment. Zu den Ausnahmen zählt etwa die Anlagestiftung Adimora der Pensimo aus Zürich, die auf preiswerten Wohnbau fokussiert. «Das Marktsegment ist krisenresistent, und die Renditen stimmen», sagt Astrid Heymann, Mandatsleiterin der Anlagestiftung. Preisgünstige Wohnungen, so ihre Überzeugung, liessen sich immer vermieten. Adimora hat unterdessen in Winterthur, Dübendorf und Bern insgesamt 156 solche Wohnungen realisiert – sie bestätigen, dass die Erkenntnisse der Studie zutreffend sind.

Mieterverband setzt auf Initiative

Angewendet werden die Instrumente und Strategien ansonsten aber kaum. So haben es gemeinnützige Wohnbauträger nicht einfach, an passende Grundstücke zu kommen. Auch tun sich viele Gemeinden schwer, durch eine Änderung der Baugesetze eine höhere Dichte zu ­ermöglichen oder Investoren Auflagen zu machen. «Diese zögerliche Haltung wird zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen», sagt Michael Töngi vom Mieterverband.

Der Verband hat das Heft in die Hand genommen und die Initiative «Mehr ­bezahlbare Wohnungen» lanciert, die im Herbst eingereicht werden soll. Sie verlangt vom Bund mehr Engagement, um den gemeinnützigen Wohnungsbau anzukurbeln. Der Bund soll etwa mit Hilfe günstiger Darlehen oder Bürgschaften Förderung betreiben sowie eigene Grundstücke zuerst Gemeinden und Kantonen zum Kauf anbieten, damit ­diese preiswerte Wohnungen erstellen können. Für Töngi ist klar: «Wenn die ­Initiative angenommen wird, bewegt sich endlich etwas auf dem Markt.»

Autor:
  • Reto Westermann
Bild:
  • Alberto Jona Falco/Corbis via Gettyimages
30. September 2016, Beobachter 20/2016

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