Der Schweizerische Beobachter

Freitagabend, kurz vor 18 Uhr: Der Maler packt seine Sachen zusammen, und der Bauleiter drängt darauf, dass der Hausbesitzer das Abnahmeprotokoll für das fertig gestellte Bauprojekt unterzeichnet. Weil es bereits eindunkelt, übersieht der Bauherr allerdings schwerwiegende Mängel: Risse im Verputz, unsorgfältige Malerarbeiten, Kratzer in den Fenstergläsern. Im unterschriebenen Abnahmeprotokoll steht schliesslich kein Wort davon. Das ist für den Bauherrn fatal: Für alle Mängel, die er bei einer ordnungsgemässen Prüfung hätte erkennen müssen – so genannte Sichtmängel –, stehen ihm hinterher keinerlei Rechte mehr zu.

Ob bei Neu- oder Umbauten überhaupt eine ordentliche Abnahme stattfindet und wie diese abläuft, wird höchst unterschiedlich gehandhabt. Bauberater Bernhard Lauper stellt fest: «Während manche Unternehmer alles tadellos vorbereiten, sind andere Firmen während der Abnahme immer noch mit Fertigstellung und Baureinigung beschäftigt.» Als Hauptproblem ortet er aber die ungleich langen Spiesse zwischen Laien und den Profis vom Bau: «Welcher Nichtfachmann weiss schon, welche Genauigkeit er von einem Gipser verlangen kann und welche Normen und Qualitätsstandards zur Anwendung kommen?»

Nach Abnahme läuft die Garantiefrist
Aus diesem Grund ist es ratsam, für eine Bauabnahme einen unabhängigen Experten, zum Beispiel einen erfahrenen Architekten, aufzubieten. Das muss nicht viel Geld kosten, denn eine erfahrene Fachperson kann eine solche Beratung ohne jede Vorbereitungszeit mit einem kleinen Zeitaufwand erbringen.

Auf eine weitere Fallgrube bei der Bauabnahme weist Architekt Guy Lanfranconi hin: «Häufig ist man sich nicht bewusst, dass vom Moment der Abnahme Garantiefristen laufen.» Welche Garantien in Anspruch genommen werden können, hängt vom abgeschlossenen Vertrag ab: Nach Obligationenrecht gilt für Mängel, die bei der Bauabnahme nicht erkennbar waren – die «verdeckten Mängel» –, eine Mängelrügefrist von fünf Jahren. Dies betrifft unbewegliche Bauwerke wie ein Einfamilienhaus; für Apparate und Haushaltgeräte gilt lediglich die Herstellergarantie – diese beträgt in der Regel nur ein Jahr.

Besser fährt der Auftraggeber von Bauarbeiten, wenn er einen Vertrag nach der SIA-Norm 118 abschliesst. Unter dieser Voraussetzung kann er nämlich bis zwei Jahre ab der Bauabnahme Mängel aller Art jederzeit rügen; selbst wenn kein Abnahmeprotokoll erstellt wurde, kann in dieser Zeitspanne eine Nachbesserung verlangt werden. Danach läuft noch einmal eine weitere Frist von drei Jahren für die verdeckten Mängel.

Für bestimmte Arbeiten, beispielsweise jene des Elektrikers, lohnt es sich, eine zusätzliche Frist zu vereinbaren. Denn wer einen Neubau bezieht, wird anlässlich der ordentlichen Bauabnahme kaum Zeit finden, sämtliche elektrischen Installationen und Steckdosen zu testen.