Immobilienmarkt Das läuft auf dem Wohnungsmarkt schief

Wohnungsbau am falschen Ort
Auf dem Land werden besonders wenig kleine Wohnungen gebaut.

Zu gross, zu teuer oder am falschen Ort: Die Immobilienbranche baut an den Interessen der Mieter vorbei. Ein Spiel mit dem Feuer.

Sie waren arbeitsscheu, dafür fröhlich und hilfsbereit. Die drei Clochards lebten von der Hand in den Mund und hausten in einem Schuppen unweit des Zürcher Hauptbahnhofs. Wer sonst hätte gleich neben dem lärmigen Gleisfeld ­wohnen wollen?

Kurt Früh schuf mit «Hinter den sieben Gleisen» 1959 einen Filmklassiker, einen über das Leben ganz unten. Auch fast 
60 Jahre später wird neben den Gleisen ­gewohnt, ganz oben. Wer eine der Neubauwohnungen an der Zürcher Europa­allee mietet, wird heute noch von der Hand in den Mund leben – ausser er ist Grossverdiener. 5385 Franken verlangen die SBB für eine 4,5-Zimmer-Wohnung im zehnten Stock. Mit 130 Quadratmetern bietet sie einem Paar zumindest ausreichend Platz. Wer pensioniert ist, kriegt im Nachbarhaus eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadrat­metern für 4615 Franken. Dafür lockt die Seniorenresidenz mit ­Serviceleistungen, die schnell mal extra verrechnet werden.

Für solche Angebote muss niemand Schlange stehen, die Wohnungen gibts ab sofort. Seit Monaten suchen die SBB Mieter, die Preise haben sie massiv gesenkt.

In Dutzenden Projekten setzen die SBB auf die «Aufwertung» ihrer bahnhof­nahen Landreserven mit Shoppingmeilen und bauen schweizweit Wohnsilos für ­fiktive Grossverdiener. Auch viele andere Wohnungsbauer haben ihren eigenen Werbeprospekten vertraut. Sie warten auf Doppelverdiener und Kleinfamilien, die ihren Feierabend glücklich kuschelnd in einer 140-Quadratmeter-Wohnung verbringen – und dafür 4000 Franken und mehr hinblättern. Sie kommen nicht.

Infografik: Es braucht mehr kleine Wohnungen
Infografik: Finkenabdruck

Das musste kürzlich die Zürcher Freilager AG erfahren, die im «aufstrebenden» ­Zürcher Aussenquartier Albisrieden Wohnungen für über 2000 Personen gebaut hat. Das Angebot ist preislich breit aus­differenziert. Die meisten Wohnungen bis etwas über 3000 Franken wurden noch vor Fertigstellung vermietet.

Doch kaum jemand zahlt 5100 Franken für eine Wohnung, und fast niemand braucht eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 171 Quadratmetern. Die Zürcher Freilager AG, die zu 99 Prozent der Versicherung Axa Winterthur gehört, hat im Februar Konsequenzen gezogen und die Preise von über 100 Wohnungen um 10 bis 28 Prozent ­gesenkt, auch von Wohnungen, die ­bereits ­vermietet sind. Solche Korrekturen drücken auf die Rendite und den Wert ­einer Liegenschaft.

Andere Anbieter versuchen darum, Preissenkungen zu vermeiden, indem sie mit mehreren Monaten Gratismiete oder mit Einrichtungsgutscheinen locken. «Auf diese Weise werden Mietsenkungen nur hinausgezögert», sagt Ernst Schaufelberger, VR-Präsident der Freilager AG. Man habe sich darum für eine ehrliche Anpassung an die Marktsituation entschieden.

«Die Nach­frage 
im Hochpreis­segment 
wurde stark überschätzt.»

Matthias Holzhey, UBS-Immobilienexperte

In Landregionen tickt eine Zeitbombe

«Die Nachfrage ist in diesem Segment stark überschätzt worden», sagt Matthias Holzhey, Immobilienexperte bei der UBS. Das gelte für grosse Anbieter ebenso wie für private Vermieter, die ihre Wohnungen luxuriös saniert haben und auf einen besonders solventen Mieter hoffen. «Im Hochpreisbereich hat der Kunde plötzlich eine sehr grosse Auswahl, während sich für Wohnungen bis zu 3000 Franken immer noch Schlangen bilden.»

Die zu teuren Wohnungen in Städten und Agglomerationen sind noch das kleinere Problem. Denn hier wird die Nachfrage nach Wohnraum gross bleiben. Eine Zeitbombe tickt dagegen in vielen ländlichen Gebieten. Hier werden nicht nur zu grosse, sondern auch zu viele Wohnungen gebaut. Wo die Nachfrage mit dem Angebot nicht mehr mithält, zeigen Berechnungen der UBS (siehe nachfolgende Grafik). «Zuerst werden hier die Preise für Mietwohnungen unter Druck kommen. Denn Familien, die aufs Land ziehen, entscheiden sich oft für Wohneigentum, das sie sich in grossen Städten nicht mehr leisten können», sagt Holzhey.

Infografik: Schweizer Immobilienmarkt spielt verrückt

An kleinen Wohnungen für Singles und Paare mangelt es in der gesamten Schweiz. Je nach Szenario für die Bevölkerungsentwicklung wird hier die Nach­frage aber bis zu dreimal so schnell wachsen wie bei grossen Wohnungen. Sogar ohne Zuwanderung stiege der Bedarf an kleinen Wohnungen noch um drei Prozent an, die Nachfrage nach gros­sen ­Wohnungen aber sänke um fünf Prozent. «Die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer-­Generation sind heute zwischen 50 und 60 Jahre alt. Ihr Bedarf an grossen Wohnungen wird in den nächsten Jahrzehnten stark abnehmen, da ihre ­Kinder ausgezogen sind. Das wird die Nachfrage nach kleineren Alternativen enorm steigern», sagt Holzhey.

Auf dem Land werden besonders ­wenig kleine Wohnungen gebaut. Mangels ­Alternativen dürften die Babyboomer solche Gemeinden in ein paar Jahren wieder verlassen – oder notgedrungen in ihren zu gross gewordenen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern verharren.

So verschätzt sich die Branche bei den Wohnbedürfnissen von Pensionierten

Wie falsch die Bauwirtschaft die Wohn­bedürfnisse von Pensionierten einschätzt, zeigt eine neue Studie der Hochschule Luzern. Die Soziologin und Planerin Joëlle Zimmerli hat 227 Immobilieneigentümer, Investoren und Liegenschaftenverwalter über ihre Vorstellungen befragt. Den Aussagen stellte sie die Resultate ­mehrerer Befragungen von Senioren gegenüber (siehe Grafik unten).

«Die Wohnungsanbieter unterschätzen vor allem das Bedürfnis nach einer günstigen, gemütlichen und ­ruhigen Wohnung stark. Pensionierte rechnen langfristig mit einem sinkenden Einkommen. Die Wohnung soll ausserdem ein sicherer Ort sein, an dem die Mieter auch Gäste empfangen können und wo Haustiere erlaubt sind», sagt Zimmerli.

Die Wohnungsanbieter dagegen glauben, Senioren suchten ein lebendiges Umfeld, eine rollstuhlgängige Wohnung und Dienstleistungsangebote, wie sie Altersresidenzen anbieten. «Doch gerade vermögende Senioren wollen möglichst selbständig bleiben und Entscheidungen individuell treffen. Hier haben sich die Investoren klar verschätzt. Teure Altersresidenzen finden daher kaum Mieter.»

Infografik – Wohnungen: Was Senioren wirklich wollen

Rentner besetzen Familienwohnungen

Weil es an den viel begehrteren, kleinen und günstigen Wohnungen fehlt, tun sich ältere Menschen erst recht schwer mit einem Umzug in ein kleineres Domizil. So bleiben sie in ihren grösseren, aber meist günstigen Wohnungen, obwohl diese für junge Familien mit einem noch tieferen Einkommen attraktiv wären.

Laut einer Studie der Hochschule Luzern finden in zehn Prozent der Schweizer Haushalte die Bewohner ­ihre Wohnung zu gross. «Interessanterweise hängt diese Einschätzung nicht vom Einkommen ab. Viel entscheidender ist das Alter. Die Wahrscheinlichkeit, dass 80-Jährige ihr Wohnobjekt als zu gross betrachten, ist 4,5-mal so hoch wie bei 50-Jährigen. Auch Hausbewohner und vor allem Hausbesitzer ­sehen das verstärkt so», sagt Studienautorin Katia Delbiaggio. Um die Kluft zwischen Konsum und Bedarf zu verringern, regt die Volkswirtschaftlerin Plattformen für Wohnungstausch und Fachstellen an, die älteren Leuten den Umzug erleichtern.

«Eine Wohnungs­vergabe übers Internet schliesst eine ganze Alters­zielgruppe aus.»

Joëlle Zimmerli, Soziologin und Planerin

Umgezogen ist Rentner Rudolf ­Raemy, 65. Seine grössere Wohnung im Zürcher Stadtzentrum hat er gegen eine 2,5-Zimmer-Wohnung in der Neubausiedlung Freilager im Aussenquartier Albisrieden getauscht. «Der Preis ist in Ordnung. Aber es ist etwas bedrückend, dass es hier kaum ältere Menschen hat. Man sieht fast nur ­junge Familien, bei denen sich ­alles um die Kinder dreht.»

Der geringe Anteil kleiner Wohnungen mag das teilweise erklären. ­Rae­my sieht einen weiteren Grund: «Wie die meisten Mieter habe ich mich aufgrund eines Plans, den ich im ­Internet erst finden musste, für diese Wohnung entschieden. Das schaffen viele ältere Menschen schlicht nicht.»

Eine Einschätzung, die Planerin Joëlle Zimmerli teilt. «Eine solche Wohnungsvergabe schliesst eine ganze Alterszielgruppe aus. Ältere brauchen etwas länger, um sich für eine neue Wohnung zu entscheiden. Und in aller Regel wollen sie sie vorher besichtigen können.» Zimmerli schlägt darum vor, dass ein gewisser ­Anteil geeigneter Wohnungen erst nach deren Fertigstellung angeboten wird.

Junge und Ärmere zahlen die Zeche

Weil zu wenig günstige Kleinwohnungen gebaut werden, gibt es für Ältere, Singles und Paare kaum Gründe und Gelegenheiten, ihre zu grossen Wohnungen freizu­geben. Junge Familien mit noch geringem Einkommen finden häufig keine Alternative zu oft teuren Neubauwohnungen.

Entsprechend müssen Haushalte mit tieferen Einkommen nicht selten zu viel Geld fürs Wohnen aufbringen. Bei Einkommen unter 5000 Franken überschreiten die Ausgaben fürs Wohnen im Schnitt den kritischen Wert von 30 Prozent des Bruttolohns. Dieser Anteil nimmt bei ­hö­heren Einkommen massiv ab. Wer über 10'000 Franken zur Verfügung hat, gibt im Schnitt nur noch 14 Prozent oder weniger fürs Wohnen aus. Vor allem Eigenheim­besitzer können ihre Kosten dank tiefen Hypothekarzinsen drücken. Die Zeche für die Fehler der Bauwirtschaft zahlen Jüngere und Geringverdiener.

Infografik: Wer reich ist, zahlt wenig Miete

Auch aus politischen Gründen wird an den Bedürfnissen vorbeigebaut. Ein Zürcher Architekt, der nicht mit Namen genannt werden will, erlebte das in kleineren Landgemeinden. Seine Projekte mit kleineren Wohnungen für Singles und Paare stiessen auf enorme Widerstände in den Kommunen. «Vordergründig wurden die Architektur und die Vereinbarkeit mit dem Ortsbild kritisiert. Indirekt erfuhr ich aber, dass ich doch einfach grössere Wohnungen bauen solle.»

Gemeindevertreter befürchteten, dass kleine Wohnungen schlechte Steuerzahler anzögen. Alleinerziehende Mütter oder abgestürzte Singles, die Sozial­hilfe be­antragen und die Gemeindekasse belasten könnten.

Die Pensionskassen-Problematik

Wenn am Bedarf der Bürger vorbeigebaut wird, müssen die Preise der Wohnungen sinken, damit sich überhaupt Mieter finden. Das könnte sogar als positiver Effekt für die Mieter verkannt werden. Doch als Arbeitnehmende sind die Mieter auch die Leidtragenden. Denn ein ­beträchtlicher Teil ihrer in die Pensionskasse einbezahlten Gelder wird in den Immobilienmarkt investiert, dazu sind die Pensionskassen sogar verpflichtet. Ein schlechtes Investment senkt die Rendite der Pensionskasse und letztlich die ausbezahlten Renten. ­Arbeitnehmende sind hier stark betroffen, haben aber wenig Einfluss.

Neben den Pensionskassen sind seit der Jahrtausendwende auch börsenkotierte Konzerne auf die Renditen im Immobilienmarkt aus. Sie heissen Mobimo, Allreal oder PSP. Über sie fliesst auch ausländisches Kapital in den Schweizer Immobilienmarkt. So sind heute an der PSP Swiss Property israelische Investoren zu über zwölf Prozent beteiligt, zu fünf ­Prozent Black Rock, der weltweit grösste Investmentkonzern aus den USA. 2000 von den Zürich Versicherungen gegründet, investiert die PSP vor allem in Büro- und Geschäftshäuser. Die Übernahme der Immobilien der Feldschlösschen-Hürlimann-Gruppe (Real Estate Group) im Jahr 2004 machte sie zum grössten Schweizer Immobilienkonzern.

Es ist umstritten, welchen Einfluss internationalen Investoren auf den Schweizer Markt haben. Einerseits heizen sie die Bautätigkeit an und erweitern das Angebot. Das führt aber nicht zwingend zu tieferen Preisen. Denn das verfügbare Bauland ist begrenzt – und andere Investoren, die mit tieferen Renditen kalkulieren, weniger spekulieren oder gar gemeinnützig bauen, kommen an den gleichen Orten nicht zum Zug.

Zwei mögliche Lösungsansätze

Der Mieterinnen- und Mieterverband verlangt darum eine Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, unter anderem über Vorkaufsrechte von Liegenschaften (siehe Box unten «Günstig wohnen mit Genossen»). Für die Soziologin und Planerin Joëlle Zimmerli führt zudem kein Weg an einer weiteren Verdichtung in Städten und Agglomerationen vorbei, auch im Bereich der bestehenden Bauten. «Es ist ja ökonomisch und ökologisch sinnvoll, wenn mehr Leute nahe bei ihrem Ausbildungs- und Arbeitsort wohnen.»

Stadtbewohner verursachen weniger Verkehr und verbrauchen weniger Strom und Wasser, das hat im Februar auch eine Untersuchung des Bundesamts für Raumentwicklung ergeben. Diese Kosten sind bei der Landbevölkerung gegenüber dem Vorjahr angestiegen. In der Stadt haben sie abgenommen.

Günstig wohnen mit Genossen

Die Mietzinse für Genossenschaftswohnungen sind im Schnitt bis zu 25 Prozent ­tiefer als im übrigen Wohnungsmarkt. «Nicht weil wir billiger bauen. Auch wir zahlen Baufirmen und Architekten einen Marktpreis. Aber wir erzielen mit ­unseren Wohnungen keinen Profit», 
sagt Urs Hauser, Direktor des Verbands Wohnbaugenossenschaften Schweiz. In die Miete werde nur verrechnet, was Land, Bau, Unterhalt und Verwaltung ­effektiv kosteten. Und weil die Liegenschaften nicht weiter­verkauft werden dürfen, sind auch keine Spekulations­geschäfte möglich.

Auf dem freien Wohnungsmarkt sind die Mietpreise in den ­letzten Jahren explodiert – trotz sinkenden Hypothekarzinsen. Dadurch ist das Interesse an ­Genossenschaften enorm ­gestiegen. Weil aber nur wenige ihre günstige Genossenschaftswohnung aufgeben, ist es für neue Interessenten enorm schwierig geworden, an eine solche zu kommen. So hat etwa die grösste Wohnbaugenossenschaft der Schweiz, die Zürcher ABZ, Wartelisten abgeschafft. Zurzeit hat sie gerade mal eine ­befristete Studentenwohnung öffentlich ausgeschrieben.

Gegen das Profitdenken

Die im Herbst zustande gekommene Volksinitiative «Mehr ­bezahlbare Wohnungen» will den Anteil von Wohnungen, mit ­denen kein Profit erzielt wird, schweizweit erhöhen. Heute liegt er bei etwa vier Prozent, die regionalen Unterschiede sind gross. Die Stadtzürcher ­Bevölkerung zum Beispiel hat beschlossen, dass der Anteil bis 2050 auf einen Drittel erhöht werden muss.

Die Volksinitiative will zudem ein Vorkaufsrecht für Kantone und Gemeinden, wenn bundesnahe Betriebe wie SBB oder Post Land verkaufen. Kantone und Gemeinden sollen aber auch Vorkaufsrechte gegenüber Privaten durchsetzen können, wenn diese geeignete Grundstücke verkaufen.

Der Bundesrat lehnt die Initia­tive ab. Die geforderten Ziel­­­grössen und Instrumente seien «weder realistisch noch marktkonform», teilte er im Januar mit. Die Versorgung mit Wohnraum sei primär eine Aufgabe der Privatwirtschaft. Der gemeinnützige Wohnungsbau sei nur ergänzend zum «Schliessen von Angebotslücken» zu sehen.

Genau diese Lücken würden aber beständig grösser, finden dagegen die Befürworter. Der Bundesrat will einen schon ­bestehenden Fonds für zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Bauträger aufstocken. Da Kapital heute ohnehin sehr billig ist, dürfte der Fonds eine bescheidene Wirkung entfalten.

Für soziale Durchmischung

Kritik an den Genossenschaften kommt auch von anderer Seite. «Wer eine Genossenschaft gründet und freiwillig auf Profit verzichtet, kann die Regeln frei gestalten», sagt Markus ­Schmidiger, Leiter des Kompetenzzentrums Immobilien an der Hochschule Luzern. Wenn fast kostenlose Darlehen im Spiel sind und Grundstücke zu Vorzugsbedingungen abgegeben werden, sollten die Wohnungen nur für sozial benachteiligte Personen erstellt werden. ­«Dafür braucht es Belegungsvorschriften oder klare Einkommensobergrenzen.»

Die erste Forderung erfüllen ­bereits fast alle Genossen­schaften, in der Regel mit der ­Vorschrift für Zimmer: «Anzahl ­Personen plus eins», sagt 
Urs Hauser. «Zudem ist das Haushaltseinkommen im ­Durchschnitt bis zu 20 Prozent tiefer als in vergleichbaren ­Mietwohnungen.»

Eine gewisse soziale Durch­mischung innerhalb der Genossenschaft sei aber durchaus ­erwünscht. Daher verlangten manche Genossenschaften von Besserverdienern eine Abgabe in einen Fonds.

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Autor: Peter Johannes Meier
Bild: Hanna Jaray
Infografiken: Beobachter/ Anne Seeger und Andrea Klaiber; Quellen: UBS/«Schweizer Immobilien», HSLU/«Demografie und Wohnungswirtschaft», BFS

03. März 2017, Beobachter 5/2017

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