Renovationen Was Mieter dürfen - und was nicht

Renovation der Mietwohnung
Achtung: Der Mieter hat grundsätzlich kein Recht, die Wohnung zu verändern.

Auch Mieter haben ihre Vorstellung vom idealen Heim: Geschirrspüler werden eingebaut, Böden verlegt, Wände bunt gestrichen. Allzu forsch sollte man aber nicht vorgehen.

aktualisiert am 29. Feb 2016 17:02

Wer mit dem Gedanken spielt, die gemieteten vier Wände 
in Eigenregie aufzupeppen, sollte mit Bedacht vorgehen, denn der Mieter hat grundsätzlich kein Recht, die Wohnung zu verändern. Was darf man tun und was soll man besser lassen?

Okay des Vermieters: Er kann, muss aber nicht!

Sie möchten auf der Dachterrasse ein fixes Sonnendach errichten, doch der Vermieter lehnt Ihren Plan ab – ohne Erklärung. Darf er das?
Ja. Wenn sich Ihr Vermieter nicht für ein Projekt begeistern lässt, kann er die bauliche Veränderung ablehnen, ohne dies zu begründen. Es stünde ihm auch frei, seine Zustimmung nur für eine weniger weit gehende Veränderung zu geben, in Ihrem Fall für eine kleine Sonnenstore.

Grössere Eingriffe: Nur mit schriftlicher Zustimmung!

Sie wollen Ihre eigene Waschmaschine in der Wohnung. Da die Anschlüsse ­fehlen, braucht es neue Leitungen. Wie lässt sich dieser Wunsch erfüllen?
Sie müssen an den Vermieter gelangen und sein schriftliches Einverständnis einholen. Ist er einverstanden, halten Sie genau fest, wofür er die Zustimmung erteilt. Nur so müssen Sie den Wasseranschluss bei einem späteren Auszug nicht wieder rückgängig machen.

In der Küche ist zu wenig Stauraum. Sie wollen ein Tablar an die Wand bohren. Muss der Vermieter zustimmen?
Nein. Kleinere Änderungen sind zulässig, solange sie keine Schäden an der Wohnung verursachen und leicht rückgängig gemacht werden können. Dazu gehören insbesondere einzelne Dübellöcher in der Wand. Bewegliche, demontierbare Gegenstände dürfen Sie im Rahmen Ihres Gebrauchsrechts anschrauben. Von einer baulichen Erneuerung oder Veränderung geht man erst aus, wenn die Arbeiten in die Bausubstanz der Wohnung eingreifen – etwa der Ausbau der Küchentür samt Rahmen, um den Durchgang zu vergrössern.

Veränderungen ohne Zustimmung: Konsequenzen?

Als werdende Eltern haben Sie die weissen Wände des künftigen Kinderzimmers hellblau gestrichen. Jahre später steht der Auszug bevor. Was ist zu tun?
Sie müssen die Wand wieder weiss streichen, sofern Sie das fachmännisch hinkriegen. Ansonsten haften Sie für den Zeitwert des vorherigen Anstrichs und gegebenenfalls für den Zusatzaufwand des Malers, weil er die hellblaue Farbe doppelt übertünchen muss.

Weil die Zimmer klein sind, haben Sie die Wand zwischen Stube und Küche zur Hälfte niedergerissen. Per Zufall sieht das Ihr Vermieter. Mit welchen Konsequenzen müssen Sie rechnen?
Der Vermieter kann Ihnen zunächst verbieten, mit dem Herausreissen der Wand fortzufahren. Und er kann verlangen, dass die Wand wieder hochgezogen wird. Ist die Wohnung durch die Baumassnahme beschädigt und sind die Arbeiten nicht fachmännisch ausgeführt worden, kann er von Ihnen Schadenersatz verlangen. Und schliesslich müssen Sie gar mit der Kündigung rechnen.

Wiederherstellung: Das muss nicht immer sein!

Ihr Hobby ist Schreinern, darum haben Sie die Garage des gemieteten Einfamilienhauses zum Bastelraum umgebaut. Der Vermieter hat damals mündlich zugestimmt und sogar beim Umbau mitgeholfen. Beim Auszug folgt die böse Überraschung: Er verlangt, dass Sie den Raum wieder in eine Garage rückbauen. Kann er darauf beharren?
Nein. Das Gesetz sagt zwar klar, dass der Mieter nur bei schriftlicher Zustimmung des Vermieters von der Pflicht befreit ist, die Räume in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Doch darf der Vermieter nicht missbräuchlich handeln: Hat er mit seinem Verhalten das Anliegen unterstützt – etwa tatkräftig oder finanziell beim Umbau mitgeholfen –, gilt dies als Zustimmung.

Ihr Vermieter verlangt bei Ihrem Auszug, dass die Küchenwände, die Sie ohne seine Zustimmung leicht pastellfarben gestrichen haben, wieder weiss sein müssen. Aus sicherer Quelle wissen Sie, dass er die Wohnung vollständig renovieren will. Kann er den Neuanstrich trotzdem verlangen?
Nein. Hat der Vermieter tatsächlich und beweisbar eine Totalrenovation geplant, darf er keinen Neuanstrich der Wände verlangen. Dies wäre rechtsmissbräuchlich.

Entschädigung für Mieter: In welchen Fällen?

Mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters haben Sie den Estrich isoliert, um ihn als Wohnraum zu nutzen. Beim Auszug stellt sich die Frage: Können Sie dafür eine Entschädigung verlangen? Der Vermieter kann die Wohnung ja nun ausgebaut weitervermieten.
Ja. Sie haben eine Entschädigung zugut, wenn die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses dank Ihrem Umbau einen erheblichen Mehrwert aufweisen. Wenn der Vermieter bei der nachfolgenden Vermietung aufgrund Ihrer Umbauten einen höheren Mietzins verlangen kann, liegt ein Mehrwert vor.

Unterhalt: Wer zahlt was?

Der Spannteppich ist unansehnlich und wirft Falten, so dass Sie ständig stolpern. Sie möchten den Teppich ersetzt haben. Wer muss das bezahlen?
Zunächst stellt sich die Frage: Liegt hier eine «Renovation» vor, oder läuft das unter dem Stichwort «Unterhalt»? Im letzteren Fall muss der Vermieter für die Kosten aufkommen, denn er ist verpflichtet, seine Wohnungen instand zu halten. Wenn ein alter Teppich Falten wirft, so dass man darüber stolpert, könnte es sich um einen mietrechtlichen Mangel handeln. Wie dieser behoben wird, entscheidet der Vermieter. Er könnte den Teppich auch bloss neu fixieren, statt ihn zu ersetzen.

Umbaukosten: Wie aufteilen?

Sie wollen im Bad neue Plättli. Ihr Vermieter findet das gut und will sich an den Kosten beteiligen. Wie kann er das tun?
Es bieten sich drei Möglichkeiten an:

1. Sie übernehmen die gesamten Kosten des Umbaus. Der Vermieter entschädigt Sie beim Auszug anteilsmässig für den noch anrechenbaren Mehrwert, der durch die Renovation entsteht. Der Nachteil: Bei langjährigen Mietverhältnissen müssen Sie lange auf die Entschädigung warten, die zudem im Lauf der Jahre immer geringer ausfällt.

2. Sie übernehmen die Kosten, der Vermieter senkt als Gegenleistung den Mietzins. Vorsicht: Kündigt er Ihnen kurz nach der Renovation, bleiben Sie auf einem Grossteil der Ausgaben sitzen.

3. Der Vermieter trägt die Kosten, erhöht aber den Mietzins. Diese Variante ist meist empfehlenswert, da so die Kosten gleichmässig auf die verbleibende Mietdauer verteilt werden.

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Mitglieder von Guider erfahren im Merkblatt «Mieterinvestitionen», warum es gut ist, den Vermieter schriftlich um Erlaubnis zur Renovierung der Wohnung zu fragen und ob man bei Änderungen an der Mietsache verpflichtet ist, beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

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Autor:
  • Norina Meyer
Bild:
  • Thinkstock Kollektion