Der Schweizerische Beobachter

Für manche Ratsuchende mag es tröstlich sein: Auch Beobachter-Beraterinnen, denen heute die Gesetzesparagrafen scheinbar in Fleisch und Blut übergegangen sind, kümmerten sich früher in jugendlichem Übermut einen Deut um die Rechtslage. Gerade 20-jährig und glücklich über meine erste Wohnung, stand für mich in den siebziger Jahren jedenfalls fest: Der Mief der Vormieter muss schnellstmöglich weg. Giftgrün für die Fensterrahmen, Knallgelb fürs Entrée, rote Streifen für die Stube – so entsprach es damals meinem Lebensgefühl. Natürlich alles selber gemacht. Zuerst den Vermieter fragen? Kein Thema! Doch das sollte eine gesalzene Rechnung absetzen.

An diesem Schema hat sich nichts geändert: Nach wie vor greifen Mieter zu Pinsel und Hammer, ohne zu ahnen, dass sie grundsätzlich kein Recht haben, etwas an der Wohnung zu verändern. Die Konsequenz: Der Vermieter muss beim Auszug weder etwas für die geleisteten Arbeiten bezahlen, noch muss er die Veränderung hinnehmen. Im Gegenteil: Er darf auf Kosten des übereifrigen Mieters die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. So trafen auch meine bunten Wände nicht den Geschmack der Vermieterin: Sie liess alles wieder in dezentes Weiss zurückversetzen.

Wenn der Vermieter nicht will…

Das Gesetz erlaubt eine sogenannte Mieterinvestition nur, wenn die Zustimmung des Vermieters vorliegt; seit 1990 muss diese gar schriftlich erfolgen. Aber aufgepasst: Der Vermieter kann ein Renovationsgesuch von Bewohnerseite ohne jegliche Begründung ablehnen. Hat er jedoch einer Änderung in der Wohnung vorbehaltlos zugestimmt, kann er hinterher nicht verlangen, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Und weist die Wohnung nach der Änderung einen «erheblichen Mehrwert» auf, muss der Vermieter diesen dem Mieter spätestens beim Auszug vergüten.

Ein Beispiel: Ein Mieter erhält die Erlaubnis, den Estrichraum in ein Kinderzimmer umzubauen. Der Umbau kostet 20’000 Franken, wovon 10’000 auf den Rohbau und 10'000 auf den Teppich und den Neuanstrich entfallen. Wenn der Mieter nach zehn Jahren auszieht, sind Teppich und Anstrich amortisiert. Anders bei den Kosten für den Rohbau: Eine Entschädigung ist in diesem Fall aufgrund einer Lebensdauer von rund 40 Jahren zu berechnen. Für kleine Änderungen wie neue Sockelleisten oder eine neue Faxleitung gibt es keine Entschädigung.

Am besten schriftlich vereinbaren

Bei Mieterinvestitionen sollten Vermieter und Mieter in einer schriftlichen Vereinbarung klare Abmachungen festhalten. Mieterrenovationen können beispielsweise mit einer pauschalen Entschädigung an den Mieter geregelt werden, die sogar den Mehrwert der Investition übersteigen kann. Eine weitere Möglichkeit ist eine abgestufte Entschädigung, ausbezahlt während des Mietverhältnisses, oder die Auszahlung einer Entschädigung, selbst wenn kein Mehrwert vorliegt. Als Berechnungsgrundlage gilt die Lebensdauer für getätigte Investitionen.

Stellt sich der Vermieter gegen eine Beteiligung an Investitionskosten, kann sich der Mieter mit einem mehrjährigen Mietvertrag absichern, damit er von seinen Investitionen auch profitiert. Und wenn der Vermieter ganz allgemein wenig Verständnis hat für Verschönerungswünsche, kann er zwar sein Einverständnis geben, aber gleichzeitig schriftlich festhalten, dass der Mieter bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss. Das heisst: doppelte Investition, die man sich – den jugendlichen Übermut einmal hinter sich gelassen – wohl zweimal überlegt.