Renovierung Wie bezahle ich den Umbau?

Bauarbeiten am eigenen Heim gehen schnell ins Geld. Die Finanzierung muss deshalb auf einem soliden Fundament stehen.

Das Vorhaben ist klar, und die Kostenvoranschläge der Handwerker liegen auf dem Tisch. Gut 60'000 Franken werden die Renovation der Küche, der Durchbruch zum Wohnzimmer und der neue Wintergarten kos­ten. Während für kleinere Renovationen und Unterhaltsarbeiten Geld aus eigenen Rücklagen vorhanden sein sollte, stammt bei grösseren Projekten das Geld meist aus mehreren Quellen. Da sind zum einen die ­erwähnten Rücklagen oder sons­tige eigene Mittel. Anderseits kommen Fördergelder für energetische Massnahmen und Kredite von Banken für die Finanzierung in Frage.

Finanzinstitute werden einen Kredit jedoch nur im Rahmen der wertvermehrenden Massnahmen gewähren. Zu diesen Massnahmen zählt zum Beispiel der ­Anbau eines Wintergartens. Der Ersatz der alten Küche durch eine gleichwertige neue ist jedoch nur ­eine wert­erhaltende Massnahme. Und wer sein Umbauvorhaben durch eine Hypothek ­finanziert, muss – wie im Fall eines Neukredits – mindes­tens 20 Prozent der Kosten selber tragen.

Üblicherweise können mehrere Hypotheken für eine Immobilie nur bei einem einzigen ­Finanzinstitut abgeschlossen werden. Ein Hausbesitzer mit einer Festhypothek wird deshalb zwingend den Kredit für das Umbauprojekt bei seiner Hausbank abschliessen müssen.

«Dabei sollte man unbedingt darauf achten, sich nicht mit kleinen Beträgen zu lange an ein Finanzinstitut zu binden», mahnt Werner Egli, Teilhaber bei der Hypothekenbörse AG in Uster. Wer bereits eine Festhypothek habe, sollte die Laufzeit der neuen Kreditsumme so wählen, dass der Vertrag spätestens gleichzeitig mit der alten Hypothek auslaufe. Aufpassen muss auch, wer für eine energetische Sanierung eine Ökohypothek abschliesst – mit dieser bindet man sich oft auch recht lange an die Bank.

Ausserdem sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Banken ein Aufstockungs- oder Neu­ge­such oft als Anlass nehmen, die Einkommensverhältnisse erneut zu untersuchen und allenfalls auch die Liegenschaft neu bewerten zu lassen. Hat sich das Einkommen in der ­Zwischenzeit verringert oder hat der Wert der Liegenschaft abgenommen, kann es passieren, dass die Bank erst einmal die bereits beste­hende Kreditsumme nach unten anpasst.

Für den Eigenheimbesitzer heisst dies dann nichts anderes, als dass er zuerst der Bank Geld zurückzahlen muss, statt neues zu erhalten. Angesichts der stark steigenden Immobilienpreise während der letzten Jahre ist die Wertabnahme einer Liegenschaft momentan aber weniger ein Thema. Umso mehr dafür die Neueinschätzung der Situation der Schuldner. «Seit einigen Jahren sind die Banken giftiger geworden», sagt ­Hypothekarexperte Egli.

Besonders gefährdet sind gemäss Werner Egli Schuldner über 55 Jahren. «Für die Banken gehört man dann schon zum alten Eisen.» Und je näher der Zeitpunkt der Pensionierung komme, desto heikler könne es werden. Denn oft sinkt mit der Pensionierung auch das monatliche Einkommen.

Der Experte kennt mehrere Fälle, in denen die Bank aus diesem Grund gleich die ganze ­Hypothek in Frage gestellt hat. Deshalb lohnt es sich, vor dem Gang zur Bank immer genau zu prüfen, ob das Umbauprojekt nicht doch ganz aus eigenen Mitteln finanziert werden kann.

Autor:
  • Üsé Meyer
Bild:
  • Thinkstock Kollektion
12. März 2013, Beobachter 5/2013