Der Schweizerische Beobachter

Streitigkeiten um Baumängel, Verzögerungen und exorbitante Mehrkosten: Der Kauf oder Bau von Wohneigentum birgt in der Praxis manch böse Überraschung. Die Fallen, in die ahnungslose Käufer tappen, sind aber immer wieder die gleichen. Mit genauen Abklärungen im Vorfeld lassen sich diese jedoch umgehen:

Reservationszahlungen absichern

Bei einem Bauprojekt ist es gang und gäbe, dass Verkäufer von Kaufinteressenten Reservationszahlungen verlangen - manchmal mehrere zehntausend Franken. In den entsprechenden Reservationsverträgen finden sich häufig Klauseln, die bestimmen, dass die geleistete Anzahlung beim Verkäufer bleibt, wenn der Kaufinteressent vor Vertragsschluss zurücktritt. Ein solcher Vorvertrag ist jedoch nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet ist - was in der Praxis selten ist.
Empfehlung: Klauseln in Reservationsverträgen, die ein sogenanntes Reuegeld bei Rücktritt des Kaufinteressenten vorsehen, sollten gestrichen werden. Andernfalls kann der Kaufinteressent seine Anzahlung bei einem Rücktritt nur dann zurückfordern, wenn der Reservationsvertrag ungültig ist, weil nicht öffentlich beurkundet.

Bonität des Bauunternehmers prüfen

Damit der Bau- respektive der Generalunternehmer (GU) sein Projekt finanzieren kann, sind in der Regel tranchenweise Teilzahlungen zu erbringen. Geht der GU während der Bauarbeiten in Konkurs, droht nicht nur ein Baustopp: Bereits geleistete Zahlungen fallen in die Konkursmasse und können damit verloren sein. Zudem besteht die Gefahr, dass Handwerker ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen (siehe «Pfandrechtsforderungen verhindern»).
Empfehlung: Prüfen Sie die Kreditwürdigkeit des GU und holen Sie eine Betreibungsauskunft ein. Ein solcher Auszug ist gegen Interessennachweis - Brief oder Offerte des GU - beim Betreibungsamt am Domizil des GU erhältlich.

Umfassende Referenzen einholen

Bei einem Bauvorhaben besteht die Möglichkeit, dass alles aus dem Ruder läuft - etwa weil der Geschäftspartner fachlich oder mangels Personal gar nicht fähig ist, das Vorhaben planmässig abzuwickeln.
Empfehlung: Es ist oberste Pflicht, den Baupartner auf Herz und Nieren zu prüfen. Besichtigen Sie bisher realisierte Überbauungen Ihres Baupartners. Sprechen Sie mit Referenzpersonen, die in den letzten zwei Jahren beim selben Vertragspartner gekauft haben. Wichtig sind folgende Punkte: Verhielt sich der Baupartner kulant und lösungsorientiert? Hält er Kosten und Termine ein? Informiert er fair über die Kostenfolge von Änderungen und Extras? Weiter ist abzuklären, ob die Baufirma nach Bezug des Hauses noch erreichbar ist und festgestellte Baumängel behebt.

Haftung von Mängeln klar regeln

Die Vertragsbestimmungen sind oft nicht konsumentenfreundlich. Beispiel: Der Generalunternehmer hält fest, dass er die Mängelrechte an den Bauherrn abtritt. Mit anderen Worten: Der GU will für sein Bauwerk nicht geradestehen. Treten Mängel auf, muss sich der Hauskäufer mit jedem einzelnen Handwerker und Unterlieferanten arrangieren.
Empfehlung: Stellen Sie sicher, dass gemäss Vertrag der Bauunternehmer die Risiken von Mängeln trägt. Beim Kauf von älteren Bauten sehen Kaufverträge meist einen Haftungsausschluss für offene und versteckte Mängel vor. Die gängige Klausel «Gekauft wie gesehen» bedeutet, dass der Verkäufer nur für arglistig verschwiegene Mängel haftet. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie das Kaufobjekt vor Vertragsabschluss gründlich prüfen lassen.

Bei den meisten Bauprojekten liegt die Schlussrechnung über dem ursprünglichen Budget. Teils mag eine Lockvogelpolitik der Anbieter Ursache dafür sein, teils auch die naive Sorglosigkeit der Käufer, die im Bauprozess mit Änderungen und teuren Extras die Kosten in die Höhe treiben.
Empfehlung: Vermeiden Sie Änderungen und vereinbaren Sie garantierte Fixpreise, Pauschalen oder ein Kostendach. Halten Sie im Vertrag fest, dass alle Änderungen der schriftlichen Zustimmung bedürfen und separat offeriert werden müssen.

Pfandrechtsforderungen verhindern

In ein Bauprojekt sind schnell einmal 20 bis 30 Handwerker, Unterakkordanten und Lieferanten involviert. Alle, die Arbeit oder Material beisteuern, haben von Gesetzes wegen die Möglichkeit, ein Pfandrecht zulasten eines Grundstücks zu errichten, wenn sie ihr Geld nicht bekommen. Solche höchst unangenehme Pfandrechte können selbst dann eingetragen werden, wenn der Käufer alle Rechnungen bezahlt hat, aber der GU das Geld nicht korrekt weiterleitet oder Konkurs anmeldet.
Empfehlung: Sie können sich im Konkursfall Ihres Unternehmers vor allfälligen Bauhandwerkerpfandrechten schützen, indem Sie darauf bestehen, dass er eine Erfüllungsgarantie einer Bank oder Versicherung abschliesst. So verhindern Sie, dass die Arbeiten an Ihrem Haus eingestellt werden und Sie offene Rechnungen der Handwerker zahlen müssen. Ziehen Sie zwecks Überwachung des gesamten Zahlungsverkehrs einen Bautreuhänder bei oder vereinbaren Sie mit dem Unternehmer, dass er die Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten nicht zulässt.

Baumängel sofort beanstanden

Hat ein Haus einen Mangel, stehen dem Bauherrn verschiedene Rechtsbehelfe zur Verfügung - allerdings nur während der ersten fünf Jahre. Danach sind seine Ansprüche verjährt.
Empfehlung: Melden Sie Mängel unverzüglich dem Unternehmer und fordern Sie ihn unter Ansetzung einer angemessenen Frist auf, das Werk unentgeltlich nachzubessern. Machen Sie ihn darauf aufmerksam, dass Sie nach Ablauf der Frist eine andere Firma mit der Korrektur beauftragen werden. Die Kosten dafür müssen Sie zwar selber bezahlen, Sie können diese aber vom ersten Unternehmer zurückfordern, etwa indem Sie sie mit der Schlussabrechnung verrechnen. Auch Zahlungsrückbehalte sind ein Druckmittel. Verweigert der Unternehmer eine Nachbesserung, weil ihn diese zu teuer käme, haben Sie das Recht auf eine Preisminderung. Ist das Werk dagegen völlig unbrauchbar, wird der Vertrag rückabgewickelt. Das heisst: Geld zurück, Material zurück.
Aber aufgepasst: Die blosse Mängelrüge unterbricht die Verjährung nicht. Folgende Massnahmen dagegen schon: schriftliche Anerkennung der Mängel durch den Unternehmer, Klage vor dem Friedensrichter, Betreibung, aber auch bereits getätigte Nachbesserungsarbeiten. Nach ihrer Unterbrechung beginnt die Verjährungsfrist wieder von neuem zu laufen.

Klare Fristen setzen

In manchen Verträgen bleiben Terminangaben allzu vage. Da ist etwa bei einem Neubau von «gewünschtem» oder «angestrebtem» Fertigstellungstermin die Rede.
Empfehlung: Sehen Sie zu, dass die Termine im Vertrag klipp und klar fixiert sind, etwa mit Formulierungen wie «das Haus ist bis zum 1. Juli 2009 bezugsbereit». In Ihrem Interesse liegt es zudem, eine Konventionalstrafe festzulegen, beispielsweise dass der Unternehmer Mehrkosten übernehmen muss für die Zwischenlagerung von Möbeln und für eine Ersatzunterkunft.