Der Schweizerische Beobachter

Lärmende Nachbarn, penetrante Essensgerüche im Treppenhaus, mangelnde Sauberkeit in der Waschküche: In Mietshäusern ist Alltagsärger programmiert. Leben Stockwerkeigentümer unter einem Dach, kommt eine weitere explosive Komponente dazu: Man muss gemeinsam für den Hausunterhalt zahlen.
 
Umso wichtiger ist eine perfekt funktionierende Verwaltung. Eine solche ist zwar von Gesetzes wegen nicht vorgeschrieben: In kleinen Gemeinschaften teilen sich die Eigentümer die Aufgaben oft untereinander auf. Eine solche Lösung ist jedoch nur zu empfehlen, wenn ein klares Reglement existiert, die Aufgabenbereiche detailliert umschrieben sind und sich die Eigentümer gut verstehen. «Die Konfliktwahrscheinlichkeit bei internen Verwaltungen ist bedeutend höher», warnt Luzius Theiler, Geschäftsleiter der Sektion Mittelland/Romandie des Hausvereins Schweiz. «Es besteht immer die Gefahr der ‹Kungelei› eines Teils der Bewohner gegen die anderen. Eine externe Fachverwaltung ist in der Regel neutraler.»
 
Ernannt wird die Verwaltung im Allgemeinen von der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Welche Stimmenmehrheit erreicht  werden muss, bestimmt das Reglement. Gerät in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft alles aus den Fugen, kann ein einzelner Eigentümer verlangen, dass der Richter einen Verwalter einsetzt.

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, muss aufpassen: Oft versuchen Generalunternehmer, mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen auch gleich die Verwaltung an sich zu reissen. Diese Verträge haben meist eine lange  Laufzeit und sind teuer. Aus diesem Grund sollten die Verträge genau geprüft werden, rät Luzius Theiler – «sonst droht ein böses Erwachen». Grundsätzlich gilt: Je grösser die Gemeinschaft, desto geringer sollten die Verwaltungskosten pro Wohnung sein. Theiler: «Mehr als 800 Franken pro Partei und Jahr darf die Verwaltung jedoch auch bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft nicht kosten.»

Juristisches Know-how nötig
Der Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat grosse Kompetenzen. Er übernimmt sämtliche Verwaltungsaufgaben und vertritt die Gemeinschaft gegen aussen. In der Regel verwaltet er auch die gemeinschaftlichen Gelder und ist für die  Abrechnungen zuständig. Das Verwaltungsmandat verlangt juristisches Know-how, vor allem wenn unklare Reglemente und Kostenverteilschlüssel die Sache zusätzlich erschweren. Gelingt es dem Verwalter nicht, alle Eigentümer davon zu überzeugen, dass die Abrechnungen korrekt und vor allem auch gerecht sind, kommt es rasch zu Streitigkeiten.  

Auch Berufsabschlüsse bieten keine absolute Gewähr für gute Verwalterarbeit. «Eine bestandene Prüfung garantiert nicht für Engagement und einen guten Umgang mit den Bewohnern. Und diese Qualitäten sollte jeder Verwalter mitbringen», sagt Luzius Theiler. Ein schlechter Verwalter kann durch Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft abberufen werden – jederzeit und ohne Angaben von Gründen. Doch Vorsicht: Wurde ein langjähriger Verwaltungsvertrag  abgeschlossen, kann die vorzeitige Auflösung teuer werden.

Verwalter: So finden Sie den Richtigen

• Holen Sie von verschiedenen Verwaltungen Offerten ein und vergleichen Sie die Leistungen.
  
  
• Kleinere Gemeinschaften sollten eher kleinere Verwaltungen wählen.
  
  
• Verlangen Sie Referenzen und klären Sie ab, ob die Verwaltung über genügend Erfahrung im Bereich Stockwerkeigentum verfügt.
  
  
• Akzeptieren Sie keine langjährigen Verträge.
  
  
• Passen Sie den Vertrag Ihren Bedürfnissen an und beschränken Sie nötigenfalls die Kompetenzen.
  
  
• Die regionalen Sektionen des Hausvereins Schweiz können bei der Auswahl der Verwaltung behilflich sein (im Internet unter: www.hausverein.ch).

Und so werden Sie den Verwalter wieder los, wenn er der Falsche ist

• Lassen Sie für die nächste Stockwerkeigentümerversammlung die Abberufung der Verwaltung traktandieren.
  
  
• Kommt keine Mehrheit für eine Abwahl zustande, kann jeder einzelne Eigentümer vor Gericht die Absetzung der Verwaltung verlangen. Können Sie deren buchhalterische Unfähigkeit belegen, haben Sie gute Chancen, dass Sie mit Ihrer Forderung durchkommen.