Der Schweizerische Beobachter

Seit Dominik Bühler seinem kleinen Sohn zwei Schildkröten geschenkt hat, hängt in der Siedlung der Haussegen schief. Grund dafür sind nicht die beiden Reptilien, sondern das vier Quadratmeter grosse Gehege, das seither auf dem Gartensitzplatz steht – ohne dass die anderen Stockwerkeigentümer dafür ihre Zustimmung gegeben hätten. Dominik Bühlers eigenmächtiges Verhalten stiess bei den Nachbarn auf Widerstand. Sie reklamierten bei der Verwaltung, die Bühler aufforderte, den Schildkrötenkäfig innert Wochenfrist zu beseitigen. Doch dieser weigert sich: «Der Gartensitzplatz gehört schliesslich mir. Mein Stockwerkeigentum kann ich wohl nutzen, wie ich will!»

Nein, kann er nicht – zumindest nicht in jedem Fall. Denn die Nutzungsrechte im Stockwerkeigentum hängen davon ab, ob der fragliche Gebäudeteil «zwingend gemeinschaftlich» ist oder ob der Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht oder gar ein Sondernutzungsrecht besitzt.

Was heisst «zwingend gemeinschaftlich»?

Diese Teile einer Siedlung gehören allen Stockwerkeigentümern und dürfen nur mit Zustimmung der Gemeinschaft verändert werden. Darunter fällt der Boden, auf dem das Gebäude errichtet wurde, der Auto­abstellplatz und der Kinderspielplatz. Zudem sind das Fundament, die tragenden Mauern oder das Dach zwingend gemeinschaftlich – also sämtliche Bauteile, die für den Bestand und die Festigkeit des Gebäudes verantwortlich sind. Dazu zählen auch Fensterfronten: Sie ersetzen das Mauerwerk und sind für die Konstruktion des Gebäudes massgebend.

Was bedeutet «Sonderrecht»?

Gewisse Gebäudeteile erwirbt jeder Stockwerkeigentümer zu Sonderrecht. Das bedeutet, dass er diese Teile frei benützen und gestalten darf und damit eine ähnliche Stellung wie ein Alleineigentümer innehat. Zum Sonderrecht zählen alle Gebäudeteile innerhalb der eigenen Wohnung, also etwa die Küchen- und die Badezimmereinrichtung, aber auch der Innenbereich des Balkons. Nebenräume wie Keller- und Estrichabteile oder abgeschlossene Garagenboxen gehören ebenfalls zum Sonderrecht. Dasselbe gilt für nicht tragende Zwischenwände, das Cheminée oder Leitungen, die von der Hauptleitung abzweigen. Ausserdem können gewisse gemeinschaftliche Gebäudeteile, etwa Fenster oder Sonnenstoren, durch einen entsprechenden Eintrag im Reglement zu Sonderrecht erklärt werden. Ein solcher Eintrag erfolgt entweder bereits im Begründungsakt oder durch eine Abänderung des bestehenden Reglements. Diese kommt üblicherweise durch ein qualifiziertes Mehr der Gemeinschaft zustande (siehe Erklärungen unten).

Gerade äussere Gebäudeteile geben oft Anlass zu Diskussionen. Etwa: «Wer trägt die Kosten für die defekte Balkontür – die Gemeinschaft oder der Balkonbesitzer?» Eine klare Antwort ergibt sich aus dem ­Reglement: Werden darin Balkontüren nicht ausdrücklich zu Sonderrecht erklärt, gilt der fragliche Gebäudeteil als gemeinschaftlich, und die Eigentümergemeinschaft muss für den Ersatz aufkommen.

Denkbar wäre auch, im Reglement Fenster, Sonnenstoren und Balkontüren als gemeinschaftlich festzulegen, den Unterhalt dieser Gebäudeteile aber jedem einzelnen Stockwerkeigentümer zu übertragen. Diese Regelung ist insofern empfehlenswert, als Veränderungen an Gebäudeteilen, die das äussere Erscheinungsbild beeinflussen, ohnehin immer dem Willen der Gemeinschaft unterliegen. Und die Unterhaltspflicht des jeweiligen Eigentümers rechtfertigt sich durch die exklusive Nutzung des Teils.

Was ist ein «Sondernutzungsrecht»?

Durch das Sondernutzungsrecht räumen die Stockwerkeigentümer einzelnen Par­teien das Recht ein, gewisse gemeinschaftliche Gebäude- oder Grundstücksteile exklusiv zu nutzen. Das bedeutet aber nicht, dass der Berechtigte diesen Teil nach seinem Gutdünken gestalten kann. Ohne besondere Befugnis darf der Inhaber des Sondernutzungsrechts den ihm überlassenen Gebäudeteil nur für den vorgesehenen Zweck gebrauchen. So dient etwa ein Gartensitzplatz in erster Linie als Ort der Ruhe und Entspannung. Der Besitzer einer Gartenwohnung kann somit selber über die Auswahl der Möblierung bestimmen, ebenso darf er Blumenkisten oder einen mobilen Grill aufstellen. Für jede weitergehende Nutzung braucht es die Zustimmung der Gemeinschaft. Denn grundsätzlich gilt auch bei der Sondernutzung: Sobald das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft betroffen ist, hat die Gemeinschaft das Sagen. Je weniger also das Reglement den Umfang dieser Rechte umschreibt, desto kleiner sind die Gestaltungsmöglichkeiten des einzelnen Berechtigten.

Die folgenden Nutzungen dürfen ohne klare Befugnis nicht selbst vorgenommen werden:

• Aufstellen eines Tiergeheges, Gartenhäuschens oder Trampolins
• Installieren von Spielplatzgeräten oder einer fixen Grillanlage
• Verändern der Sitzplatzgrösse
• Anlegen von Blumen- oder Gemüse­beeten
• Anpflanzen oder Beseitigen von Sträuchern oder Bäumen
• Ersetzen des Rasens durch einen anderen Belag
• Anlegen eines Biotops
• Installieren einer Satellitenschüssel
• Einzäunen des Gartensitzplatzes
  
  

Was gilt denn nun im Fall von Dominik Bühler und seinem Schildkrötenkäfig? Im Reglement fehlt eine Bestimmung, inwiefern die Bewohner ihre Sitzplätze verändern dürfen. Das heisst, dass Bühler ohne Zustimmung der Gemeinschaft ausserhalb der normalen Nutzung keine gestalterischen Eingriffe vornehmen durfte. An einer ausserordentlichen Versammlung erlaubt ihm die Gemeinschaft jedoch, das Gehege auf Zusehen hin stehen zu lassen. Ein Entscheid, mit dem alle gut leben können – trotz hoher Regeldichte sind Kompromisse möglich. Und die schlechteste Lösung sind sie sicher nicht.

Ein eigenmächtiger 
Nachbar – was tun?

Nimmt ein Stockwerkeigentümer unbefugt bauliche Änderungen vor, kann 
ihn die Gemeinschaft zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichten. Dazu braucht es aber 
einen entsprechenden Beschluss.

Wenn ein Eigentümer etwa auf eigene Faust einen Baum pflanzt, muss die ­Gemeinschaft anlässlich einer Versammlung darüber beschliessen, ob 
sie die Anpflanzung im Nachhinein 
genehmigen will oder ob der Baum 
auf Kosten des eigenmächtigen Eigen­tümers wieder entfernt werden soll. Für solche «Änderungen der Benutzungsweise» sieht das Gesetz im 
Artikel 647b des Zivilgesetzbuchs 
ein qualifiziertes Mehr vor.

Qualifiziertes Mehr – 
was heisst das?

Für wichtige Verwaltungshandlungen im Stockwerkeigentum wie etwa Änderungen der Benutzungsweise oder des Reglements, aber auch für alle nütz­lichen baulichen Massnahmen braucht es die Zustimmung des «qualifizierten Mehrs» der Eigentümergemeinschaft. Dafür ist erforderlich:

das sogenannte Kopfstimmenmehr der an der Versammlung anwesenden Parteien, die zugleich über

das Wertquotenmehr verfügen, also mindestens 501 Promille der Werte aller Gebäudeteile vertreten.