Der Schweizerische Beobachter

Daniel Schneider (Name geändert) liess die Liegenschaft seiner verstorbenen Eltern schätzen, weil sie verkauft werden sollte. Die erste Schätzung ergab einen Bauwert von 240'000 Franken und einen Landwert von 492'000 Franken. Den Betrag für das Haus erachtete Schneider als zu tief, weshalb er eine zweite Schätzung einholte. Prompt schaute der Bauwert mit 380'000 Franken «vernünftiger» aus - dafür lag der Landwert gerade noch bei 397'000 Franken.

Zunehmend verunsichert, konsultierte der Erbe einen dritten Experten. Ergebnis: Bauwert 376'000 Franken, Landwert 199'000 Franken. Daniel Schneider war erstaunt und ratlos: Drei Experten, die dasselbe Haus mit der gleichen Methode schätzen - und trotzdem schwankt der ermittelte Gesamtwert zwischen 575'000 und 777'000 Franken. Woran soll man sich da halten?

«Abweichungen in diesem Ausmass kommen bei seriösen Schätzungen nicht vor», betont René Sproll, Präsident des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV). Dennoch gilt: Das Schätzen von Liegenschaften ist keine exakte Wissenschaft, sondern birgt immer einen gewissen Interpretationsspielraum. Deswegen im Vorfeld einer Handänderung auf eine Schätzung zu verzichten wäre jedoch falsch. «Weil der Eigentümer den Wert seiner Liegenschaft wegen seiner emotionalen Bindung tendenziell zu hoch einschätzt, gibt ihm eine neutrale Schätzung eine wichtige Grundlage für den Einstieg in die Verkaufsverhandlungen», erklärt Donato Scognamiglio vom Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI). Kommt hinzu, dass die Kosten für eine Schätzung gemessen am Kaufpreis gering sind.

Schätzungen sind nicht nur beim geplanten Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft auf dem freien Markt von Bedeutung. Die Handänderung eines Hauses kann zum Beispiel auch bei einer Scheidung oder einer Erbteilung plötzlich zum Thema werden. Auch Erbvorbezüge und Schenkungen innerhalb der Familie sollten immer mit der Angabe des Liegenschaftenwerts erfolgen. «In besonderen Fällen lohnt es sich sogar, eine zweite Schätzung einzuholen», empfiehlt René Sproll vom SIV. Für eine wirklich fundierte Bewertung einer Liegenschaft ist seiner Ansicht nach ein Augenschein unabdingbar. Der wichtigste wertbestimmende Faktor für den Gesamtwert eines Objekts ist die Lage des Grundstücks. Eine untergeordnete Rolle spielt hingegen die Beschaffenheit des Hauses beziehungsweise der Wohnung.

Den Eigentümer interessiert in erster Linie der Verkehrswert von Haus und Boden. Gemäss Bundesgericht gilt als Verkehrswert jener Preis, «zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden». Folgende Schätzmethoden zur Verkehrswertberechnung sind am gebräuchlichsten:

Realwertmethode

(auch Substanz- oder Sachwertmethode): Der Realwert ergibt sich aus der Summe von Bauwert (Kosten des Neubaus plus Nebenkosten − wie zum Beispiel für die Erschliessung − minus Altersentwertung) plus Landwert (Wert des Bodens). Zum Ergebnis gelangt man also über den Vergleich mit dem Wiederbeschaffungswert des gesamten Objekts.

• Kosten: je nach Objekt, Region und Verfügbarkeit der notwendigen Unterlagen zwischen 800 und 1500 Franken.
• Bemerkungen: Die Realwertmethode eignet sich nur für Bauten, die der Eigentümer selbst bewohnt, wenn also kein Mietertrag vorhanden ist oder dieser nur eine untergeordnete Rolle spielt.

Dynamische Ertragswertmethode

Diese Methode geht davon aus, dass der Wert der Immobilie auf dem Ertrag aus den Nettomieteinnahmen basiert. Der Nettomietwert wird mit einem objektspezifischen Zinssatz kapitalisiert, was zum Ertragswert führt.

• Kosten: je nach Objekt, Region und Verfügbarkeit der nötigen Unterlagen zwischen 800 und 1500 Franken.

• Bemerkungen: Die Ertragswertmethode eignet sich in erster Linie für Bauten, die vermietet werden, etwa Mehrfamilienhäuser. Wichtig ist, dass von einem nachhaltigen Mietertrag ausgegangen wird. Schwierig ist allerdings, das Mietzinswachstum abzuschätzen.

Hedonische Methode

Lage- und Wohnobjektmerkmale werden anhand spezifischer Fragen direkt vom Eigentümer in den Computer eingegeben; eine Auswahl möglicher Antworten ist vorgegeben. Die Angaben werden in einer Datenbank mit jenen von Tausenden anderer Liegenschaften verglichen.

• Kosten: eine Bewertung mit drei Varianten gibts beim IAZI ab 290 Franken.
• Bemerkungen: Die hedonische Methode ist schnell und kostengünstig. Eine Besichtigung des Objekts durch einen Experten findet nicht statt. Die Methode eignet sich in erster Linie für die Bewertung von Standardobjekten.
• Vorsicht: Schätzt der Eigentümer den Zustand seiner Liegenschaft nicht richtig ein, wird das Ergebnis verfälscht.

Die Art der Schätzung wird also durch das Objekt bestimmt. In der Praxis nach wie vor verbreitet ist auch die sogenannte Praktikermethode, bei der ein Mittel aus Real- und Ertragswert gezogen wird. Je nach Objekt werden die beiden Werte jedoch unterschiedlich gewichtet. «Hände weg von dieser Methode», meint René Sproll und erklärt: «Diese Bewertung entspricht nicht mehr den zeitgemässen Lehrmeinungen.»

Manchmal zählt nicht das Geld allein

Wie auch immer: Die durch eine Schätzung ermittelte Zahl ist ein Richtwert und entspricht nicht unbedingt dem Verkaufspreis, der später tatsächlich erzielt wird. Bei der Aushandlung des Preises spielen vielmehr Angebot und Nachfrage eine wesentliche Rolle. Auch der Zeitpunkt der Handänderung kann einen Einfluss haben: «Im Frühjahr erzielen Hausbesitzer oft einen besseren Preis als im Herbst oder Winter, weil die Lichtverhältnisse besser, der Garten einladender sowie die Lust des Menschen an Neuem grösser ist», sagt Donato Scognamiglio. Zudem habe auch die persönliche Beziehung zwischen den Vertragsparteien oder eine starke emotionale Bindung ans Wohnobjekt einen beachtlichen Einfluss.

So auch im Fall von Daniel Schneider, der als Grundlage für seine Verhandlungen den jeweils höchsten Haus- und Landwert der drei Schätzungen nahm. Die Erbengemeinschaft verkaufte das Objekt dann aber nicht an den Meistbietenden, sondern an den ihr sympathischsten Kaufinteressenten. Den Geschwistern war es letztlich wichtiger, eine nette Familie im Haus zu wissen, als den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Verlässliche Schätzung: So gehts

• Überlegen Sie sich, welche Schätzungsmethode Ihrem Anliegen am meisten entspricht, und besprechen Sie sich mit dem Schätzungsexperten.

• Umschreiben Sie das Wohnobjekt und formulieren Sie Ihre Anliegen präzise. Geben Sie auch den Verwendungszweck der Schätzung an.


• Erkundigen Sie sich nach Unterlagen, die der Schätzer für seine Arbeit benötigt.


• Holen Sie mehrere schriftliche Offerten bei verschiedenen Schätzern ein und vergleichen Sie diese miteinander.


• Bestehen Sie auf einem fixen Preis für die Schätzung.


• Holen Sie Referenzen über die Experten ein und achten Sie darauf, dass diese Mitglied in einem Berufsverband sind.
  
  

Hypotheken leichtgemacht

Bei jeder Handänderung einer Liegenschaft stellt sich den Käufern unweigerlich auch die Hypothekenfrage: Wo gibt es die vorteilhaftesten Konditionen? Angebote vergleichen, lautet die Devise. Mit der Hypothekenbörse von Comparis ist dies zeit- und kostensparend: Sie richten Ihr Gesuch übers Internet anonym an rund 30 Finanzinstitute und bestimmen anschliessend selbst, mit wem Sie verhandeln und abschliessen möchten.
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Weitere Infos

Adressen von Immobilienschätzern

• Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband (SIV), Telefon 071 223 19 19, www.immobilienschaetzer.ch
• Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT), Telefon 044 434 78 88, www.svit.ch
• Hauseigentümerverband (HEV), www.shev.ch

Adressen für die hedonische Bewertungsmethode

• Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI), Telefon 043 501 06 00, www.iazi.ch
• Wüest & Partner, Telefon 044 289 90 00, www.wuestundpartner.com