Der Schweizerische Beobachter

Sind Sie Mieter und sieht Ihr Vertrag Akontozahlungen für Nebenkosten vor? Dann sind Sie es möglicherweise gewohnt, jährliche Nachzahlungen leisten zu müssen. Dass die effektiv anfallenden Kosten nicht exakt vorausgesehen werden können, leuchtet ein. Das Bundesgericht hat kürzlich aber sogar entschieden, dass sich die vertraglichen Akontobeträge nicht einmal ansatzweise an den voraussichtlichen Kosten zu orientieren haben. Im konkreten Fall, der das Urteil aus Lausanne herbeiführte, verlangte der Vermieter Nebenkostennachzahlungen von 210 bis 260 Prozent der Akontobeträge.

Auslegung zuungunsten der Mieter

Der erste höchstinstanzliche Entscheid zu dieser Frage wurde sehnlichst erwartet, denn die Praxis der Gerichte war in den Kantonen bis anhin uneinheitlich. Das Bundesgericht legt den Begriff der Akontobeträge nun streng und mieterunfreundlich aus: Die Zahlungen seien an die effektiv geschuldeten Nebenkosten anzurechnen – eine weitergehende Bedeutung komme dem Akontobetrag nicht zu. Deshalb könne auch keine Höchstgrenze der gesamthaften Nebenkosten aus ihm abgeleitet werden. Konkret: Es wird weiterhin böse Überraschungen geben – nun gar mit richterlichem Segen.

Dennoch ist nicht alles verloren für Mieter, die wegen ihrer Nebenkostenabrechnung Schweissausbrüche bekommen. Denn der Entscheid des höchsten Gerichts betrifft einen Sonderfall: Die Mieter hatten die hohen Abrechnungen jahrelang ohne Beanstandungen beglichen und forderten erst nachträglich einen Teil zurück. Gemäss Bundesgericht durfte die Vermieterschaft durch die vorangegangene Praxis jedoch «auf Genehmigung schliessen».

Anders könnte es aussehen, wenn sich die Mieterschaft schon gegen die erste Abrechnung zur Wehr setzt. Anita Thanei, SP-Nationalrätin und Präsidentin des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands: «Der Vermieter hat eine Aufklärungspflicht über die Höhe der effektiv zu erwartenden Nebenkosten. Kommt er dieser nicht nach, liegt eine absichtliche Täuschung vor.» In einem solchen Fall hat der Mieter innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung die Möglichkeit, dem Vermieter mitzuteilen, dass er getäuscht worden sei und daher die verlangte Nachzahlung nicht erbringe.

Rechtsanwältin Thanei wird demnächst einen so gelagerten Fall wenn nötig bis vors Bundesgericht ziehen. Und sie ist zuversichtlich, die absichtliche Täuschung nachweisen zu können. «Immerhin gilt beim Mietrecht der Grundsatz, dass der Schwächere geschützt werden soll. Dies muss auch bei der Beurteilung der Aufklärungspflichten berücksichtigt werden, die der stärkeren Partei, der Vermieterschaft, obliegen.»

Sollten die Mieter trotzdem nicht zu ihrem Recht kommen, plant Thanei einen parlamentarischen Vorstoss, um eine Höchstgrenze für Nachforderungen im Gesetz zu verankern.