Der Schweizerische Beobachter

Ob Wasserschaden oder Schimmelpilz, undichte Fenster oder zu niedrige Raumtemperaturen: Die Liste von möglichen Mängeln in der Mietwohnung ist schier grenzenlos. Doch die Mieter müssen solche Unzulänglichkeiten nicht tatenlos hinnehmen. Sie haben ein Recht auf deren Beseitigung - und auf eine angemessene Mietzinsreduktion.

Dabei muss als Erstes der Mieter tätig werden: Sobald er einen Mangel feststellt, sollte er seinen Vermieter per eingeschriebenen Brief darüber informieren. Denn der Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses beginnt erst ab dem Zeitpunkt, da der Vermieter vom Mangel Kenntnis erlangt. In diesem Schreiben ist der Vermieter innert einer vernünftigen Frist anzuhalten, den Mangel zu beheben. Ebenso empfiehlt es sich, ihn aufzufordern, einen verbindlichen Vorschlag über die Höhe der Mietzinsherabsetzung zu machen. So spielt der Mieter den Ball dem Vermieter zu, und er kann erst einmal abwarten, wie viel ihm dieser offeriert.

An der Höhe einer Reduktion scheiden sich oft die Geister. Sie hängt - ausser von der Intensität und dem Umfang des Schadens - vom jeweiligen Vertragsinhalt und somit vom konkreten Einzelfall ab. Die Schweizer Gerichte haben eine reichhaltige Rechtsprechung zum Thema «Mängel und Mietzinsreduktion» entwickelt. In der unten stehenden Übersicht wird aufgrund von Gerichtsurteilen gezeigt, wofür mit wie viel gerechnet werden kann - nicht als allgemein gültige Regel, sondern als Handlungsanleitung für Mieter und Vermieter, um eine für beide Seiten faire Lösung zu finden.

Der Rest der Geschichte ist dann wieder klar: Die Dauer der Mietzinsreduktion endet erst mit der Beseitigung des Mangels. Kann dieser nicht behoben werden, bleibt die Herabsetzung während der gesamten Mietzeit bestehen.

Diese Reduktionen haben sich Mieter erstritten

1. Renovation und Umbau im Mietshaus     

• Fassadenrenovation, Liftbau, verbunden mit Lärm, Staub, Gerüsten, zeitweiligem Stromunterbruch, Entzug des Balkons: 10%
• Umbauarbeiten in der darüberliegenden Wohnung: 25%
• Gesamtes Gebäude im Umbau: 35%
• Grosse Umbauarbeiten, verbunden mit Staub, Gips, Mauerschutt, dazu ein Loch in der Decke und Ausfall des Lifts: 60%

2. Bauarbeiten in der Nachbarschaft     

• Neubau auf dem Nachbargrundstück, 2,20 Meter vor dem Fenster des Mieters: 10%
• Grossbaustelle, massiver Lärm und Vibrationen aufgrund der Pfählung und Einbringung der Spundwände, dies während neun Monaten von zwei Seiten her: 16%
• Vier von fünf Zimmern einer Wohnung durch Baulärm bei öffentlichem Bauwerk während zweier Jahre gestört: 25%
• Schwerste Bauimmissionen vom Nachbargrundstück, unter anderem mit täglich mehreren Sprengungen: 35%

3. Übermässige Feuchtigkeit/Wassereintritt     

• Fleckige Zimmerdecken und abgelöste Tapeten infolge Wassereintritts: 10%
• Undichte Fenster: 10%
• Eingetretenes Wasser sprengt das Parkett im Schlafzimmer einer 4-Zimmer-Wohnung: 20%
• Beschädigtes Dach verursacht fortwährenden Wassereintritt in allen Zimmern, Küche unbenutzbar: 40%
  
  

4. Entzug von Einrichtungen oder Funktionen     

• Geschirrspüler unbenutzbar: 3%
• Benutzung der Terrasse durch Cheminéerauch zeitweise beeinträchtigt: 5%
• Während acht Tagen im Monat setzt die Warmwasserzufuhr zeitweise aus: 5%
• Verschiedene Störungen wie Wassereinbruch, ungenügende Wasserversorgung, defekter Kochherd und Kühlschrank, Ausfall des Lifts, Risse im Mauerwerk jeweils: 10%
  
  

5. Geruchs- und Geräuschimmissionen

• Gelegentliche ekelerregende Rauchimmissionen von Nachbargrundstück: 10%
• Gestörter Schlaf durch Lärm im Schlafzimmer, vermutlich von der Heizung herrührend: 15%
• Nachweislich verhaltensgestörte Nachbarin stört mit fast andauerndem Lärm ihre Nachbarn: 15%
• Lärmimmission durch den Lift mit einem Pegel von 34 bis 38 Dezibel (Grenzwert gemäss SIA-Norm: 35 Dezibel tagsüber und 30 Dezibel nachts): 20%
• Ungenügende Schalldämmung einer Wohnung hinsichtlich des darunterliegenden Restaurants: 20%
  
  

6. Unzureichende Raumtemperatur

• Dauernde unzureichende Wärmeisolation in einer Wohnung: 5%
• Raumtemperatur zwischen 15 und 20 Grad während der Wintermonate: 20%
• Ungenügende Beheizung, Ausfall von Warmwasser und Weiteres: 50%
• Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall: 100%

7. Schönheitsmängel

• Wiederholt Spuren von Erbrochenem in Gemeinschaftsräumen: 5%
• Decken in mehreren Zimmern fleckig, Tapeten abgelöst: 10%
• Wände in mehreren Zimmern fleckig, beschädigtes Parkett in Salon und Wohnzimmer: 15%
• Wohnung kann beim Einzug nur zum Abstellen der Möbel verwendet werden, die Wände sind nicht bemalt und feuchte Wände nicht isoliert: 78%
  
  

8. Spezialfälle

• Entzug des Kellers, bei Geschäftsmiete als Lagerraum genutzt: 5%
• Zwei vermietete Werkstätten weisen gegenüber der «ungefähren» Flächenangabe in den Mietverträgen eine Minderfläche von 18% auf: 15%
• Massagesalon in Wohnliegenschaft: 35%
• Wohnung nach Brand bis zur Wiederherstellung unbenutzbar: 100%

Quelle: Martin Züst, Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband

Musterbriefe

Auf HelpOnline finden Beobachter-Mitglieder weitere Informationen sowie Musterbriefe, um sich bei Mängeln zu wehren: HelpOnline