Der Schweizerische Beobachter

Zügeln kostet. Auch ohne Zügelmänner – denn Vermieter bitten für Schäden an der Mietwohnung zur Kasse. Nicht selten wird dabei jedoch versucht, dem Mieter Kosten aufzubürden, für die er gar nicht aufkommen muss. Der Trick heisst Reinigungs- und Instandstellungsliste. Darin beschreiben Vermieter, welche Arbeiten der Mieter vor der Wohnungsabgabe vorzunehmen hat. Doch diese Listen enthalten oft unzulässige Anweisungen. So muss der Mieter zum Beispiel keinen Service an einem Geschirrspüler machen, auch wenn der Vermieter das verlangt. Was vom Mieter beim Auszug zu reinigen und allenfalls zu ersetzen ist, entnehmen Sie unserer Checkliste «Wohnung abgeben» (PDF 105 kb).

Die Übergabe findet – je nach Vertrag und Ortsgebrauch – entweder spätestens am letzten Tag der Mietdauer oder im Laufe des Vormittags am Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses statt. Bei der Abgabe erstellt der Vermieter meist ein Rückgabeprotokoll, das den Zustand der Mietsache festhält und zentral ist für eine allfällige spätere Haftung des Mieters.

Was ist «ausserordentliche Abnutzung»?

Das von den Parteien unterzeichnete Protokoll hat Beweisfunktion. Der Vermieter kann sich im Nachhinein nicht mehr auf Mängel berufen, die zwar bei Abnahme offensichtlich erkennbar waren und weder im Protokoll aufgelistet noch dem Mieter innert der darauffolgenden zwei bis drei Werktage schriftlich mitgeteilt wurden.

Hauptstreitpunkt bei der Wohnungsabgabe ist die Frage, ob eine ordentliche oder eine ausserordentliche Abnutzung vorliegt. Nur für letztere haftet der Mieter. Und nur in dem Umfang, als die Sache bei der Wohnungsabnahme überhaupt noch etwas an Wert besitzt. Massgeblich ist also der Zeitwert und nicht der Anschaffungswert.

Ein Beispiel: Für Abschliff und Versiegelung eines Parketts ist die Lebensdauer zehn Jahre. Liegt die letzte Behandlung des Parkettbodens schon zwölf Jahre zurück, ist sie heute vollständig abgeschrieben und somit nichts mehr wert. Der Mieter muss für Kratzer im Parkett nicht mehr geradestehen. Die massgebende Amortisationsdauer für jeden Einrichtungsgegenstand findet man in der Lebensdauertabelle (www.mieterverband.ch/1652.0.html).

Diese Amortisationsdauer gilt aber nicht für eine übermässige Abnutzung, die einen zusätzlichen Schaden verursacht hat. Hier muss der Mieter ungeachtet der Lebensdauer für den Zusatzschaden aufkommen. Häufig sind das etwa Raucherschäden an den Wänden.

Schliesslich wird manchmal darüber gestritten, ob ein Mieter Änderungen an der Wohnung, die er selber vorgenommen hat, rückgängig machen muss. Grundsätzlich muss er dies, sofern er für die Änderungen nicht eine schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Rote Wände, die bei Mietantritt weiss waren, müssen also selbst nach Ablauf der achtjährigen Lebensdauer eines Anstrichs wieder weiss gestrichen werden.

Sind sich die Parteien uneinig, ob eine Abnutzung ordentlich oder ausserordentlich ist, sollte der Mieter einen Vorbehalt auf dem Protokoll anbringen: «Der Mieter ist der Ansicht, dass es sich hierbei um eine ordentliche Abnutzung handelt.» Auch ist es oft sinnvoll, für anerkannte Schäden ­eine konkrete Summe einzutragen. Findet man gar keine Einigung, sollte der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben.