Der Schweizerische Beobachter

Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter, seine Liegenschaft umzubauen, selbst wenn die Mieter das gar nicht wollen. Trotzdem kann der Hausbesitzer die Mieter nicht einfach ignorieren. Welche Rechte haben sie bei einer Renovation?

Rechtzeitige Mitteilung

Konkrete Fristen, wann die Mieterschaft über eine geplante Sanierung informiert werden muss, sind im Mietrecht nicht definiert. «Wünschbar wäre, wenn ein halbes bis ein Jahr vor einem Grossumbau informiert würde», findet Niklaus Scherr vom Mieterverband Zürich, «und zwar an einer Mieterversammlung, nicht bloss mit einer Zuschrift.» Auf jeden Fall müssen Mieter genügend Zeit haben, um zu entscheiden, ob sie den Umbau in Kauf nehmen oder vorher ausziehen wollen. Für diesen Entscheid benötigen sie vom Vermieter Angaben zum Projekt und zur Mietzinserhöhung nach dem Umbau.

Mitreden und mitgestalten

Eine gesetzlich geregelte Mitsprache steht den Mietern bei einer Renovation nicht zu. Doch es gilt der Grundsatz, dass der Umbau für die Mieter zumutbar sein muss. Zumutbar ist eine Gesamtrenovation, wenn dringende Unterhaltsarbeiten wie unumgängliche Reparaturen und das Ersetzen von Geräten anstehen, aber auch bei langjähriger Mietdauer. Als unzumutbar gelten in der Regel Luxussanierungen oder unerwünschte Balkonbauten. Als Beurteilungskriterien gelten die Nützlichkeit des Umbaus für die Mieter und die voraussichtlichen Auswirkungen auf die Mietzinse. Findet der überwiegende Teil der Bewohner, der Umbau sei unzumutbar, muss mit dem Vermieter verhandelt werden. Am besten lassen sich die Mieter gemeinsam durch einen Anwalt beraten und vertreten. «Im Vorfeld einer Renovation wird vor allem über deren Umfang gefeilscht», weiss Experte Scherr. Die Bereitschaft des Hauseigentümers, auf Vorschläge einzugehen, dürfte grösser sein, wenn die Mieterschaft früh und bestimmt Wünsche und Bedenken vorbringt - mit guten Argumenten, gemeinsam und schriftlich. In Zürich etwa hat die Mieterschaft der Siedlung Nordstrasse durch geschicktes Verhandeln erreicht, dass auf den Anbau eines zweiten Balkons verzichtet wurde. Die Mieter empfanden das als teuren Luxus. Manchmal holen Vermieter vorab ein schriftliches Einverständnis der Mieter für eine Renovation ein - wird unterschrieben, ist das bindend.

Kündigen oder bleiben

Schlimmstenfalls scheitern die Verhandlungen, und der Vermieter droht mit Kündigung. Das wird er sich jedoch gut überlegen, denn im gekündigten Mietverhältnis darf nicht renoviert werden, auch dann nicht, wenn von der Schlichtungsstelle eine Mieterstreckung über mehrere Monate zugesprochen wurde. Grenzfälle sind Umbauarbeiten, die nicht direkt in der gekündigten Wohnung stattfinden. Das Renovationsverbot gilt übrigens auch, wenn ein Mieter selber kündigt - unter Umständen kann dies den Aufschub des ganzen Projekts bewirken. Die Kündigung - auf den nächsten Termin gemäss Mietvertrag - muss allerdings rasch nach der Ankündigung des Umbaus abgeschickt werden.

Der Vermieter darf vor einer Gesamtrenovation allen Mietern kündigen, wenn das Wohnen während der Bauzeit unmöglich ist. Fechten die Bewohner dies an, muss der Vermieter beweisen, dass ein Umbau nur mit leerem Haus möglich ist. Fachmann Niklaus Scherr: «Solche Kündigungen nehmen eher zu, vor allem in Regionen, in denen bei einer Neuvermietung deutlich höhere Mieten möglich sind.»

Mietzinsreduktion während des Umbaus

Sobald der Umbau beginnt, kann es übel werden: kein Wasser, keine Toilette, keine Küche, dafür Lärm und Staub. Manchmal müssen Mieter tagelang Container vor dem Haus aufsuchen. Damit solche Einschränkungen später beweisbar sind, ist das Führen eines «Störungstagebuchs» zu empfehlen, das Mass und Zeiten der Einschränkungen genau festhält - am besten mit Fotos.

Die Mieter haben Anrecht auf eine Mietzinsreduktion für die Umbauzeit, selbst wenn in ihrer Wohnung nichts gemacht wird. Wie hoch diese ist, hängt von den Umständen ab - wenn das Gebäude vollständig saniert wird, ist eine Reduktion von 30 bis 40 Prozent nicht übertrieben. Es ist allerdings schwierig, die Ansprüche exakt zu berechnen, weshalb man sich oft auf einen Pauschalbetrag einigt.

«Die meisten Mieter finden die Reduktion viel zu gering. Trotzdem lohnt sich eine Anfechtung oft nicht, weil die Schlichtungsstellen strenge Massstäbe ansetzen», meint Mieterverbandsexperte Scherr. Es kommt vor, dass Vermieter schon vor Beginn des Umbaus eine Mietzinsreduktion vorschlagen. Mieter sollten jedoch nicht vorschnell zustimmen, denn das Ausmass der Arbeiten ist im Voraus schwierig abzuschätzen. Eine Reduktion dürfen Mieter auch rückwirkend verlangen.

Am Schluss die Mietzinserhöhung

Als Grundsatz gilt: Nur wenn die Bewohner nach dem Umbau über zusätzlichen Komfort verfügen - etwa einen grösseren Kühlschrank, Parkett anstelle von Teppich, eine besser isolierende Hausfassade, Fenster mit besserer Qualität -, darf der Mietzins erhöht werden. Keine Mietzinserhöhung ist erlaubt für das Ausführen von Reparaturen oder das Ersetzen von Geräten in gleicher Qualität. Bei grossen Umbauten werden meist Arbeiten durchgeführt, die sowohl wertvermehrenden wie auch werterhaltenden Charakter haben. Hier erlaubt das Mietrecht eine Sonderregelung: 50 bis 70 Prozent der Umbaukosten gelten als wertvermehrend und können für eine Mietzinserhöhung eingesetzt werden. Hat der Vermieter jedoch seit vielen Jahren nur noch das Nötigste repariert, wird der Anteil eher bei 50 Prozent liegen.

Wenn es hingegen möglich ist, die Arbeiten einzeln als wertvermehrend oder werterhaltend zu definieren, darf die Sonderregelung nicht angewendet werden.

Der Umbau muss abgeschlossen sein, wenn die Mietzinserhöhung zugestellt wird - mitgeteilt auf einem amtlichen Formular, unter Einhaltung der um zehn Tage verlängerten Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin. Die Erhöhung muss mit genauen Zahlen begründet werden. Trotzdem ist es für Laien kaum möglich, diese nachzurechnen, weshalb eine Überprüfung durch eine Fachperson (Anwalt oder Mieterverband) zu empfehlen ist. Mietern steht das Recht zu, eine Erhöhung innert 30 Tagen anzufechten und sich - vorzugsweise als Gruppe - an die zuständige Schlichtungsstelle für Mietsachen zu wenden. Diese unabhängige Stelle wird aufgrund der detaillierten Bauabrechnung des Vermieters die Mietzinserhöhung überprüfen. Aus Erfahrung weiss Niklaus Scherr: «Der Gang vor die Schlichtungsstelle lohnt sich meistens.»