Zu hohe Mieten, zu wenig Wohnungen? Für Wirtschaftsminister Johann Schneider-Ammann ist das von den Medien herbeigeredet. Der Bundesrat lobte Anfang November an den Grenchner Wohntagen die heilende Kraft des Marktes – und warnte davor, die Personenfreizügigkeit in Frage zu stellen.

Doch Wohnen ist teurer geworden – ganz real. Zwischen 2000 und 2010 um über 20 Prozent. Wer ist schuld? Die 67'000 bis 90'000 Personen, die seit Einführung der Personenfreizügigkeit jedes Jahr zusätzlich in der Schweiz wohnen? Jährlich sind etwas über 40'000 zusätzliche Wohnungen gebaut worden. Oder sind es Sin­gles und Geschiedene? Rund 20'000 Paare gehen jedes Jahr eigene Wege und verdoppeln so ihren Platzbedarf, oft inklusive Kinderzimmer. Oder sind es wir alle, die Wohlstandsverwöhnten? Im Schnitt ist die Wohnfläche pro Kopf von 44 Quadratmetern im Jahr 2000 auf rund 50 steil angestiegen.

Die Wohnmisere wird – je nach politischer Vorliebe – mit anderen Schuldigen erklärt.

Das Bundesamt für Wohnungswesen lässt darum nach den wahren Ursachen forschen und Massnahmen austüfteln. Gesamtschweizerisch seien die Marktmieten seit 2005 nur um 11,4 Prozent gestiegen, um gleich viel wie das Bruttoinlandprodukt pro Kopf, relativiert Daniel Sager von der Beratungsfirma Meta-Sys. Er ist einer der Autoren eines aktuellen Zwischen­berichts, der Faktoren für die steigenden Preise herausrechnet. Die Wohnungsökonomen stellten den Einfluss der Zuwanderung nie grundsätzlich in Frage.

Seit einer ausgewogenen Situation im Jahr 2005 seien Miet- und Eigentumswohnungen aber grundsätzlich knapper geworden, so Sager. Besonders prägend sei die Zuwanderung im städtischen Mietwohnungsmarkt, und dort im mittleren und höheren Preissegment – da die entspre­chenden Einkommen stärker anwuchsen.

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Interessant ist, wie sich der städtische Schweizer Mittelstand verhalten hat: Bis 2010 entschieden sich viele Haushalte – auch wegen der rekordtiefen Zinsen – für Wohneigentum im Agglomerationsraum, was laut Sager wie ein Ventil auf den urbanen Wohnungsmarkt gewirkt habe, die Preissteigerungen also dämpfte. Seither ist dieses Ventil trotz starker Bautätigkeit verstopft. Auch das Wohneigentum in der Peripherie ist knapper geworden.

«Nur zum Teil mit Zuwanderung erklärbar»

«Klar ist, dass der steigende Wohnflächenkonsum nur zum Teil mit der Zuwanderung erklärt werden kann», sagt Markus Gmünder von der Beratungsfirma Econlab, der im Auftrag des Bundes nach Treibern und Steuerungsmöglichkeiten des Wohnflächenverbrauchs sucht. Gewich­tige andere Faktoren seien Wohlstand, demografische Alterung und individualisierter Lebensstil. Sie führen dazu, dass der Flächenverbrauch pro Person stark zunimmt – in den urbanen Zentren etwas weniger als auf dem Land.

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Als mögliche Gegenmassnahme nennt Gmünder eine Wohnflächen­abgabe: «Wer seinen Wohnflächenverbrauch knapp hält, würde belohnt. Wer grossflächig wohnt, müsste etwas bezahlen», umschreibt er. Der Staat soll dabei nicht mehr Einnahmen generieren. Das Modell müsse man noch genauer ausarbeiten und auf Wirksamkeit hin überprüfen. Dass für eine solche Abgabe heute kaum politische Mehrheiten zu finden wären, ist auch Gmünder klar. «Wir müssen aber solche marktkonformen Instrumente heute entwickeln, um sie künftig einsetzen zu können, falls das Problem nicht auf andere Weise gelöst werden kann.»

Viel mehr Platz in Neubauten

Wohnflächenverbrauch pro Person in Zürich, nach Eigentümertyp, 2011

Blaue Balken = Median: 50 Prozent der Bewohner beanspruchen mehr Wohnraum, 50 Prozent weniger. Neubauten schneiden schlechter ab.

Quelle: Hanna Jaray
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Politisch unbestritten ist das sogenannte verdichtete Bauen, das sich Politiker von links bis rechts auf die Fahnen geschrieben haben. Doch die Idee ist nicht ganz dicht – zumindest, wenn mehr Wohnraum für mehr Leute die Idee sein soll. Das zeigen eine im Oktober veröffentlichte Studie des Zürcher Mieterverbandes und Recherchen des Zürcher Gemeinderats Niklaus Scherr. Am Beispiel eines Ersatzneubaus der SBB an der Zürcher Langstrasse zeigt er auf, wie ein Wohnhaus zwar von vier auf sechs Stockwerke verdichtet, die Nutzfläche verdreifacht, die Anzahl Wohnungen verdoppelt wurde – aber ohne dass dort heute mehr Menschen wohnen würden. Der Grund: «Vermeintliche Viereinhalbzimmer-Familienwohnungen werden nicht von Familien, sondern von finanzkräftigen Einzelpersonen oder Doppelverdienern bewohnt.»

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Die Beratungsfirma Raumdaten hat die Entwicklung des Wohnflächenverbrauchs in Zürich genauer untersucht. Fazit: Unabhängig vom Bauherrn sind immer grös­sere Wohnungen gebaut worden, die von weniger Leuten genutzt werden. Benachteiligt würden insbesondere ältere Stadtbewohner, die auf kleinere und güns­tigere Wohnungen angewiesen seien.

Dieser Trend zu mehr Wohnfläche pro Person ist laut der Studie (siehe Grafik) weniger ausgeprägt, wenn Genossenschaften oder die Stadt bauen. In Wohnungen von Firmen und Privatpersonen wird dagegen mehr Fläche konsumiert. Die stärksten Flächentreiber sind jedoch die neuen Wohnungen der Pensionskassen – also ausgerechnet mit unseren Vorsorgegeldern finanzierte Projekte.