«Vergessen Sie die Bank» oder «Werden Sie Miteigentümer eines rentablen Mehrfamilienhauses» – mit solchen Slogans gehen neue Internet-Finanzdienstleister auf Kundenfang.

Die digitalen Plattformen sind eine direkte Konkurrenz für Banken. Sie sammeln Geld für Projekte und Geschäftsideen – bei ganz verschiedenen Geldgebern. Man spricht hier von Fintech, der Trendbegriff umfasst neue Technologien im Bereich der Finanzdienstleistung. Schlüsselbegriffe sind Crowdinvesting (Investitionen) oder Crowdlending (Kredite).

Beispiel Immobilien-Investments: Die digitalen Vermarkter stellen den direkten Kontakt zwischen Geldgebern und Kunden her – eine Bank ist überflüssig. Crowdhouse, Crowdli, Immoyou und andere Anbieter verkaufen Anteile von Schweizer Immobilien. Aber anders als bei den Immobilienfonds einer Bank investieren hier die privaten Anleger direkt in Liegenschaften. Und sie werden als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.

Fachleute haben Vorbehalte gegenüber diesem Modell. «Die Miteigentumsanteile kann man nicht oder nur eingeschränkt handeln», sagt etwa Florian Schubiger von der unabhängigen Beratungsfirma Vermögenspartner.

Crowdhouse sagt zwar, die Plattform würde einen gewissen Handel der Anteile ermöglichen. Doch verlässliche Zusagen, dass man aus dem Investment jederzeit aussteigen kann, gibt es nirgends. Wie man Miteigentumsanteile à 100'000 oder 200'000 Franken im Fall einer Wirtschafts- oder Immobilienkrise wieder loswird, steht in den Sternen. Erschwerend kommt hinzu, dass die anderen Miteigentümer am Haus ein gesetzliches Vorkaufsrecht geniessen.

Wesentlich besser fährt man mit herkömmlichen Immobilienfonds. Hier können Anleger täglich Anteile kaufen und verkaufen. Und die Fondsgesellschaften sind verpflichtet, Fondsanteile mit einer einjährigen Kündigungsfrist zurückzunehmen.

Das Bild der risikolosen Immobilienrenditen von 5 bis 6 Prozent bekommt ebenfalls Risse, wenn man das Konfliktpotenzial in solchen zufällig zusammengewürfelten Miteigentümergemeinschaften sieht. Was, wenn die Wohnungen leer stehen? Oder plötzlich das Dach rinnt oder der Lift aussteigt?

Das Gesetz sieht zwar vor, dass bei sehr dringenden Unterhaltsarbeiten die Verwaltung aktiv werden kann, ohne zuerst eine Miteigentümerversammlung einzuberufen. Doch für Renovationen und sonstige Massnahmen am Gebäude muss man erstens Mehrheiten finden. Und zweitens darf man nicht knapp bei Kasse sein.

Das wirft Fragen auf. «Was, wenn einzelne Eigentümer nicht die nötigen Mittel haben?», sagt der Basler Anwalt Michel de Roche. Die Bereitschaft, wo nötig zusätzliches Geld einzuschiessen, sei wohl viel geringer als bei Wohnungen, in denen man selber wohnt.

Fazit: Was als digitale Innovation präsentiert wird, ist rechtlich höchst komplex und bietet so gut wie keinen Anlegerschutz.

Andere Fintech-Plattformen vergeben Hypotheken – ebenfalls via Internet, unter Umgehung der Banken. «Soweit es sich um die reine Kreditvermittlung handelt, fällt diese nicht unter die Finanzmarktgesetze», sagt ein Sprecher der Finanzmarktaufsicht Finma. Insofern handeln Privatpersonen hier eigenverantwortlich und können nicht auf den Schutz einer Aufsicht zählen.

Für Banken gelten strenge Mindeststandards. Sie dürfen meist keine Kredite vergeben, wenn der Schuldner die finanziellen Anforderungen nicht erfüllt – etwa kein ausreichendes Einkommen hat. Eine Internetplattform aber, die Geld vermittelt, das nicht von einer Bank stammt, ist an keine Auflagen gebunden und kann es verleihen, wem sie will. Möglicherweise ist die Verschuldung von Beginn weg hart an der Schmerzgrenze.

Der Vermittler wird für die einzelnen Kunden ein Rating vornehmen und einen kühl kalkulierten, risikogerechten Zins festlegen. Wenn dann noch hohe Vermittlungsprovisionen dazukommen, wird es richtig teuer. Wer vor allem Zinsen sparen will, sollte also besser auf Banken setzen, die heute für Standardfälle immer öfter Hypotheken online anbieten – ohne Vermittlungsgebühr eines Dritten.