Bei Hypotheken kommt es darauf an, den Zins um ein Zehntel- oder Achtelprozent zu drücken, so die gängige Meinung. Falsch! Der wirkliche Spareffekt liegt in einer klugen Staffelung und in der Flexibilität der Strategie. Das zeigen ganz ausgeprägt die letzten drei Jahre mit dem Kollaps des US-Hypothekarmarkts und aktuell der Griechenland-Krise: Beide Male rechnete man mit weiter hohen respektive steigenden Zinsen – und beide Male erwiesen sich die Prognosen als grundfalsch.

«In den letzten Monaten erwischten viele Bankkunden bei Festhypotheken einmal mehr den falschen Zeitpunkt», sagt Adrian Wenger, Hypothekenspezialist beim VZ Vermögenszentrum. Studien für die Jahre 1998 bis 2007 bestätigen: Die Banken prognostizierten meist steigende Zinsen, während sie tatsächlich mehrheitlich fielen. «Mit Festhypotheken alles auf eine Karte zu setzen kann teuer werden», kommentiert Adrian Wenger. Heute sitzen viele Schuldner auf teuren Festhypotheken, die sie oft zu 4 oder 4,5 Prozent abgeschlossen haben.

Libor-Hypotheken machen das Rennen

Wendig bleiben, lautet also das Gebot. Um stets einen Plan B in der Hand zu haben, ist Folgendes zu beachten:

  • Verschiedene Angebote einholen, Zinsen und Vertragsbestimmungen vergleichen und verhandeln. Die Flexibilität und Ausstiegsmöglichkeiten bei Hypothekenverträgen sind je nach Bank recht unterschiedlich.

  • Im «Kleingedruckten» insbesondere den Abschnitt über die Kündigung respektive die ausserordentliche Kündigung genau lesen – je fairer und präziser diese Bestimmungen sind, umso besser. Am kürzeren Hebel sitzen Schuldner, wenn es dort einfach heisst, die Hypothek sei «nicht kündbar».

  • Verschiedene Tranchen und Laufzeiten kombinieren – aber richtig. Wer zum Beispiel einen Mix mit einer zwei- und einer achtjährigen Festhypothek wählt, legt sich Fesseln an. Die zweite, längerfristige Tranche bedeutet eine allzu starke Bindung.

  • Klüger ists, Festhypotheken mit variablen Finanzierungen zu kombinieren (variable oder Libor-Hypothek). Den variablen Teil schiebt man quasi vor sich her und behält sich so jederzeit alle Optionen offen. Wenn dann der festverzinsliche Teil ausläuft, hat man mehr Spielraum, die Strategie zu überdenken oder die Bank zu wechseln.


Klassische variable Hypotheken folgen periodisch dem allgemeinen Zinsniveau und haben gewöhnlich eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten; wenn man bei der gleichen Bank bleibt, kann man meist ohne Kündigungsfrist aussteigen. Noch mehr Flexibilität bietet Libor: Eine Drei-Monats-Libor-Hypothek etwa wird alle Vierteljahre dem aktuellen Geldmarktzins Libor angepasst. Bei den meisten Banken kann der Kunde dann jeweils in ein anderes Produkt «switchen». Solche Produkte haben den grossen Vorzug, dass sie im Durchschnitt viel günstiger sind als längerfristige Festhypotheken (siehe Tabelle). Voraussetzung dafür ist aber, dass der Schuldner die Entwicklung aufmerksam verfolgt und sofort aussteigt, wenn sich dennoch ein Zinsanstieg abzeichnet.

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Trotz diesen Vorzügen liegt der Marktanteil von Libor-Hypotheken wesentlich tiefer als jener von Festhypotheken. Andreas Thiemann, Finanzierungsberater aus Wallisellen, meint dazu: «Möglicherweise spielt hier das Eigeninteresse der Banken eine Rolle. Festhypotheken sind für sie mit weniger Aufwand verbunden und generieren ihnen sichere Zinseinnahmen.»

Festhypothek: Ausstieg lohnt sich oft nicht

Bei der Libor-Variante rät Thiemann zu prüfen, ob der entsprechenden Hypothek nicht doch eine feste Vertragsdauer zugrunde liegt. Während dieser Zeit kann der Kunde zwar das Produkt wechseln, muss aber bei der Bank bleiben. Die meisten solcher Verträge sehen eine fixe Laufzeit von drei bis fünf Jahren vor. Bis jetzt hat nur die UBS eine Libor-Hypothek im Angebot, die als sogenanntes Roll-over-Produkt konzipiert ist: Der Kunde kann auf jede Fälligkeit hin kostenlos aussteigen.

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Bei Festhypotheken hat es sich inzwischen eingebürgert, dass die Schuldner trotz an sich fixer vertraglicher Bindung eine Ausstiegsmöglichkeit haben. Die Bank muss jedoch für die ausserterminliche Rückzahlung entschädigt werden (Zinsdifferenz gegenüber dem vertraglich vereinbarten Zins für die Restlaufzeit). Selbst wenn Hypotheken heute wesentlich günstiger sind als vor zwei Jahren, lohnt sich ein Ausstieg deshalb oft trotzdem nicht.

Zinsprognosen werden immer schwieriger

Eine flexible Strategie macht sich aber nicht nur deshalb bezahlt, weil angesichts der wirtschaftlichen Turbulenzen die Zinsprognosen zusehends schwieriger geworden sind. Festhypotheken können sich auch aus privaten Gründen als «goldene Fesseln» erweisen – etwa im Fall eines ungeplanten Wechsels des Arbeits- und Wohnorts oder als Folge von Arbeitslosigkeit oder Scheidung. Wer sich nebst solchen Sorgen dann auch noch mit hohen Bankrechnungen infolge Vertragsauflösung konfrontiert sieht, wird die Zustimmung zum damaligen Kreditvertrag bitter bereuen.

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Hypotheken: Wie Sie am günstigsten davonkommen


Beispielrechnung mit 500'000 Franken Hypothek, Start jeweils Januar
Lesebeispiel: Für die Zeit von 1999 bis 2009 kostete eine Libor-Hypothek über 500'000 Franken total 142'800 Franken an Zinsen, also deutlich weniger als die anderen Hypothekarprodukte. Auch im Gesamtvergleich, das heisst im Durchschnitt der letzten 20 Jahre, waren Libor-Hypotheken am günstigsten.

Zeitraum Total Zins
variable Hypothek

Total Zins
Libor-Hypothek

Total Zins fünfjährige
Festhypothek

Differenz Minimum zu Maximum

1987 bis 1997

 

279'000

 

314'100

 

309'800

 

35'100

 

1988 bis 1998

 

286'300

 

316'100

 

292'400

 

29'800

 

1989 bis 1999

 

279'500

 

304'300

 

320'800

 

41'300

 

1990 bis 2000

 

272'300

 

287'700

 

375'600

 

103'300

 

1991 bis 2001

 

261'400

 

257'700

 

357'000

 

99'300

 

1992 bis 2002

 

242'900

 

223'000

 

326'100

 

103'100

 

1993 bis 2003

 

223'100

 

185'600

 

300'900

 

115'300

 

1994 bis 2004

 

208'300

 

164'400

 

248'400

 

84'000

 

1995 bis 2005

 

196'100

 

148'000

 

256'800

 

108'800

 

1996 bis 2006

 

186'000

 

141'300

 

201'400

 

60'100

 

1997 bis 2007

 

179'700

 

143'500

 

187'900

 

44'400

 

1998 bis 2008

 

177'000

 

148'500

 

178'800

 

30'300

 

1999 bis 2009

 

171'700

 

142'800

 

210'000

 

67'200

 

1987 bis 2009*

 

227'946

 

213'615

 

274'300

 

60'685

 

fett = das jeweils günstigste Produkt für eine Zehn-Jahres-Periode*Durchschnitt Quelle: VZ VermögensZentrum, Hypothekarberatung, Stand Januar 2010