Wer seinen Traum vom eigenen Heim verwirklichen will, muss über das nötige Startkapital verfügen – und dafür oft bei einer Bank anklopfen. Doch viele Geldinstitute übten in den vergangenen Jahren im Hypothekargeschäft Zurückhaltung; lieber wollten sie ihre Aktivitäten in andere, rentablere Bereiche verlagern. Nun scheint sich wieder eine Trendwende abzuzeichen: In immer kürzeren Abständen kommen neue Hypothekarmodelle auf den Markt, wechselt eine Werbekampagne die andere ab. Die Banken, aber auch die Versicherungsgesellschaften haben Anlagen in werthaltige Immobilien wieder neu entdeckt, falls sie als sehr sicher gelten.

Bereits vor einigen Jahren startete die Credit Suisse eine eigentliche «Hypothekenoffensive» und führte innovative Produkte ein. Neuerdings tritt auch die UBS wieder aktiver auf und zeigt sich zum Beispiel in der Festsetzung der Marge kundenfreundlicher. Daneben sind auch Kantonal- und Raiffeisenbanken und viele andere Anbieter auf dem Markt präsent.

Grosse Vielfalt an Hypo-Modellen
Positiv ist für die Kunden zum einen die Vielfalt bei den Produkten. Heute kann man sich kaum noch vorstellen, dass es bis 1981 nur eine Hypothek zur Auswahl gab: die klassische variable Hypothek, deren Zinssatz periodisch dem aktuellen Marktniveau angepasst wird.

Die Nachteile sind bekannt: Bei einem Anziehen der Zinsen kann sich eine Hausfinanzierung relativ schnell verteuern, das Risiko steigender Zinssätze trägt der Schuldner. Dies führte zur Einführung der Festhypothek, die während einer Laufzeit von zum Beispiel drei oder fünf Jahren zu einem fest vereinbarten Satz verzinst wird.

Eine weitere Innovation: Die Banken nehmen die für Hypotheken verwendeten Gelder vermehrt auf den internationalen Finanzmärkten auf. Die Höhe des verrechneten Zinssatzes richtet sich dabei nach einem klar definierten Referenzzinssatz, zum Beispiel dem Libor (London interbank offered rate), einem Geldmarktsatz, der im Interbankgeschäft angewandt wird.

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Auf diesen Zinssatz schlägt die Bank eine Marge von 1 bis maximal 1.35 Prozent hinzu, die je nach Bonität des Schuldners und je nach Liegenschaft unterschiedlich ausfällt. Mit dieser Einbindung in die internationalen Finanzmärkte und der Gestaltung von individuellen – oder wie die Banken sagen «risikogerechten» – Zinsen, wollten die Banken die Hypozinsen zugleich aus dem Schussfeld der öffentlichen Kritik nehmen. Die UBS etwa, die grösste Hypothekarbank der Schweiz, bietet gar keine variablen Hypotheken mehr an.

Seit die Zinskonditionen individueller gestaltet werden, haben die früher publizierten, allgemein gültigen Richtsätze an Bedeutung verloren. Wenn ein Haus- oder Wohnungsbesitzer erfahren will, zu welchen Konditionen er eine Finanzierung erhält, muss er selbst Offerten einholen und sich nach den Bedingungen erkundigen.

Ein Vergleich spart Geld
Erleichert werden Preisvergleiche heute durch das Internet; auf der Homepage der Banken sowie auf der Beobachter-Website sind aktuelle Zinskonditionen abrufbar. Bis jetzt sind diese Angaben aber erst informativer Natur, einzig die Credit Suisse will bald soweit sein, dass ein Kreditantrag online gestellt werden kann (siehe hier).

Wer die Angebote vergleicht, wird Unterschiede von einem Achtel oder einem Viertel Prozent feststellen. Rechnet man auch die Differenzen bei der Objektbeurteilung (abweichende Schätzungen) hinzu, sind gut und gerne Zinsdifferenzen von einem Prozent möglich.

Sehr unterschiedlich ist auch die Beratung. Seit sich viele Banken das Wort «Allfinanz» auf die Fahnen geschrieben haben, decken die Angestellten häufig ganz verschiedene Themen und Produkte ab: von der Anlageberatung über Steuern und Vorsorge bis zur Hausfinanzierung.

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Ob der Kundenberater zugleich auch als Hypothekenspezialist auftreten kann, ist Glückssache. Die Erfahrung zeigt jedenfalls, dass teils vier oder fünf Telefonanrufe nötig sind, um jemanden zu finden, der einem Kunden ein kompliziertes Hypothekarmodell plausibel machen kann. Oder es kommt vor, dass einfach das nächstbeste Produkt empfohlen wird, ohne überhaupt auf die spezifische Situation des Kunden einzugehen.

Gut beraten ist also, wer sich selbst einen Marktüberblick verschafft. Doch dazu bedarf es oft einiger Anstrengungen; schliesslich wollen ein ausgereiftes Kreditgesuch oder das Gespräch beim Geldgeber sorgfältig vorbereitet sein. Kommt hinzu, dass die Offertenstellung nicht unbedingt gratis ist. Wenn der Kunde das Geschäft schliesslich bei einer anderen Bank tätigt, werden die Aufwände für die Offerte manchmal in Rechnung gestellt. Die Bank kann sich dabei auf den Standpunkt stellen, dass ihr effektiv Kosten erwachsen sind – zum Beispiel für die Schätzung des Objekts durch einen Experten.

Hausbank als erste Anlaufstelle
Die ausdauernde Suche nach dem besten Angebot ist bei den Banken nicht sehr beliebt und muss daher in der Praxis oft mit Spesen und Gebühren erkauft werden. Einfacher und oft auch erfolgversprechend ist es, zunächst das Gespräch mit der Hausbank zu suchen.

Je nach Bonität, Wertschriftenportefeuille oder Geschäftsbeziehung lassen sich gute Konditionen aushandeln. Wer zuerst bei seiner Hausbank vorspricht, kann überdies davon ausgehen, dass viele der für ein Kreditgesuch nötigen Angaben und Daten bereits greifbar sind.

Beim Entscheid für eine bestimmte Hypothekenvariante fragt sich zunächst, welche weitere Zinsentwicklung zu erwarten ist. Die gesamtwirtschaftliche Situation in der Schweiz, aber auch in den USA, lässt im Moment einen moderaten Zinsanstieg erwarten. Wirtschaftswachstum und steigende Löhne begünstigen Inflation und können zu höheren Zinsen führen. Ausserdem spricht auch die Annäherung des Schweizer Frankens an den Euro für ein etwas höheres Zinsniveau.

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Wer eine Finanzierung mit möglichst grosser Sicherheit sucht und für die nächsten Jahre ein klares Budget aufstellen will, ist in der Regel mit einer Festhypothek am besten bedient. Zweitens sollte sich ein Eigenheimbesitzer dann für diese Variante entscheiden, wenn er mit steigenden Zinsen rechnet.

Sofern die Zinsen wider Erwarten fallen, hat er allerdings Pech gehabt: Will er vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen, reklamiert die Bank einen herben Verlust, weil sie für eine Restlaufzeit von möglicherweise mehreren Jahren das vorzeitig zurückbezahlte Geld bloss zu einem tiefen Satz anlegen kann. Nach dieser Differenz bemessen sich auch die – meist hohen – Ausstiegskosten aus einer Festhypothek. Doch kann man versuchen, die Risiken etwas zu verteilen, und zwar indem man mehrere Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten abschliesst. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass sich bei der Fälligkeit des einen Produkts das Zinssatzänderungsrisiko nur auf einen Teil der Finanzierung erstreckt.

Wer kein bestehendes oder soeben fertig erstelltes Objekt erwirbt, sondern eine Liegenschaft ab Plan kauft oder selbst bauen will, kann den Zins auch im voraus festmachen. In diesen Fällen ist eine Festhypothek auf Termin angezeigt. Einige Banken bieten solche Finanzierungen mit einer Vorlaufzeit von bis zu zwei Jahren an, verlangen dafür jedoch einen Aufpreis.

Neue Modelle für Risikofreudige
Daneben existieren auch «sportliche» Kreditvarianten: Wer eine dynamische Finanzierung sucht und auch ein etwas höheres Zinsniveau verkraften kann, findet eine attraktive Alternative mit den verschiedenen neuen Hypothekarmodellen, die sich am Geldmarkt orientieren. Dazu zählen die Flex-Hypothek der Credit Suisse, Libor Top der Raiffeisen-Banken oder die Eurotrend-Hypothek der Zürcher Kantonalbank ZKB. Wer sich in den vergangenen Jahren für eine solche Finanzierung entschieden hat und auf tiefe Zinsen setzte, hat goldrichtig spekuliert: Schuldner mit einer Liborhypothek kamen in den Genuss von deutlich tieferen Kosten als dies mit einer konventionellen variablen Hypothek möglich gewesen wäre.

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Der Nachteil: Bei einem Zinsanstieg verteuert sich der Kredit halb- oder sogar vierteljährlich. Je nach Bank erfolgen die Anpassungen bei einer Libor-Hypothek alle drei bis zwölf Monate. Diese Unwägbarkeit kann aber mit einer Limite nach oben – einem sogenannten «Cap» – abgesichert werden. Bei den Raiffeisenbanken oder der Zürcher kantonalbank ist diese Absicherung sogar obligatorisch.

Das klingt eigentlich wie der «Fünfer und das Weggli»: Der Schuldner kann von einem fallenden Zinsniveau profitieren ohne zu riskieren, dass sein Budget bei einem Zinsanstieg völlig aus den Fugen gerät. So wird das Risiko kalkulierbar.

Der Haken dabei sind die Absicherungskosten: Im Einzelfall ist zu prüfen, ob die dafür fällige Entschädigung verhältnismässig ist oder nicht. Noch vor einem Jahr waren Absicherungen ab einem Viertel Prozent zu haben, im heutigen Zinsumfeld ist ein Cap aber um einiges teurer. Werden Absicherungskosten und Bankmarge hinzugerechnet, kommt eine Libor-Hypothek dann doch relativ teuer. Wer mutig ist, kann aber immer noch eine Libor-Hypothek ohne Absicherung abschliessen.

Splitting für Spezialisten
Als Mittelweg zwischen Fest- und Liborhypotheken bieten sich geglättete Hypothekarmodelle an. Beispiel dafür ist die Portfolio-Hypothek der UBS. Ein Portfolio besteht aus einem Bündel von festverzinslichen Kapitaltranchen mit vierteljährlich gestaffelten Laufzeiten. Bei jeder Fälligkeit wird eine Tranche durch eine neue zum aktuellen Marktzinssatz ersetzt.

Die Laufzeiten variieren zwischen zwei, drei und fünf Jahren; je länger die Laufzeit eines Portfolios, desto geglätteter verläuft die Zinsbelastung für den Kunden. Als Mittelweg kann auch die Mix-Hypothek der Credit Suisse eingestuft werden; die eine Hälfte des Kredites ist festverzinslich, die andere richtet sich nach dem Libor.

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Je grösser die Vielfalt an Produkten, desto individueller kann das Hypothekarportefeuille zusammengestellt werden. Nicht nur können Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten kombiniert werden, auch besteht die Möglichkeit eines Splittings von Festhypothek der variablen oder der Liborhypothek. Bei weiter fallendem Zinsniveau verringert sich zumindest für einen Teil der Schuld die Zinslast, bei ansteigenden Zinsen jedoch verteuert sich der Kredit nur teilweise. Grenzen setzen höchstens gewisse Minimalbeträge, die je nach Produkt zwischen 50 000 und 300 000 Franken liegen.

Doch auch auf die Ausstiegsmöglichkeiten gilt es zu achten: Eine langjährige Festhypothek kann sich als Pferdefuss erweisen, wenn die Liegenschaft wider Erwarten vor Ablauf der Laufzeit verkauft werden muss. Diese unangenehme Erfahrung haben etliche Immobilienbesitzer gemacht, die noch Festhypotheken zu 6 Prozent abgeschlossen haben. In einem solchen Fall kann der vorzeitige Ausstieg teuer zu stehen kommen. Anstatt der Bank eine hohe Entschädigung zu zahlen, besteht aber die Möglichkeit, eine Ubereinkunft zwischen Verkäufer und Käufer zu erzielen, wobei der Verkäufer für die Differenz aufkommt.

20 Prozent Eigenmittel als Regel
Neben den Zinskonditionen und den Ausstiegsmöglichkeiten sollte der Kunde auch auf die Höhe des Kredites achten. Bei der Schätzung von Immobilien und der von der Bank festgelegten Belehnungshöhe können beträchtliche Differenzen zu Tage treten. Ein Beispiel: Wenn das gewünschte Eigenheim eine Million Franken kostet und die Bank von einem tieferen Wert von 900 000 Franken ausgeht, muss der Kunde wohl oder übel von einem Kauf Abstand nehmen – es sei denn, er ist bereit, mehr Eigenkapital einzubringen.

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Die meisten Banken pochen beim Hypothekargeschäft auf die bekannten «goldenen Regeln»: 20 Prozent der Anlagekosten sollte der Kunde als Eigenkapital aufwenden. Zweitens gilt der Grundsatz, dass die regelmässig anfallenden Kosten für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten. Bei höheren Einkommen oder kinderlosen Paaren kann die Schwelle durchaus höher angesetzt werden. Andererseits sollte die Tragbarkeit auch unter der Annahme eines längerfristigen Durchschnittszinssatzes von rund 5 Prozent gegeben sein.

Neben den Banken kommen grundsätzlich auch Versicherungen, Pensionskassen oder Arbeitgeber für die Finanzierung in Frage. Die Produktewahl ist bei diesen Kreditgebern aber oft stark eingeschränkt – und weisen oft massive Nachteile auf. Bei Versicherungen ist der Abschluss einer Hypothek zum Teil mit einem Gegengeschäft verbunden. Bei einer Finanzierung über die Pensionskasse oder den Arbeitgeber stellen sich häufig Probleme ein, wenn der Schuldner aus dem Betrieb ausscheidet; in der Regel wird dann der Kredit zur Rückzahlung fällig.

Familien und Öko-Kunden fördern
Neben den genannten Finanzierungen bieten etliche Banken besondere Vergünstigungen an und gewähren zum Beispiel im Sinne einer Wohneigentumsförderung Zinsreduktionen für Familien mit Kindern. Ein grosser Teil der Kantonalbanken führt überdies verschiedene Umweltdarlehen im Angebot, die Zinsvergünstigungen für ökologische Neu- und Umbauten vorsehen.

Hier liegt der Zinssatz in der Regel ein Prozent unter dem individuell festgelegten Satz für eine erste Hypothek. Diese Darlehen gewähren die Banken aber meist nur auf einem Teil der Finanzierung und während einer befristeten Zeit. Für den Schuldner machen solche Varianten hingegen trotzdem Sinn, zumal die Einsparung im Lauf einiger Jahren mehrere Tausend Franken ausmachen kann.

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