Beobachter: Sie haben vor Jahren ein Haus gekauft. War dieser Entscheid aus heutiger Sicht richtig?
Lorenzo Pedrazzini: Die Frage darf so nicht gestellt werden. Ich kaufte mein Haus in erster Linie aus emotionalen Gründen und nicht, weil ich eine Investitionsrechnung machte.

Beobachter: Wo haben Sie die Liegenschaft erworben?
Pedrazzini: Ich habe das Haus 1992 in Frankreich gekauft, zehn Kilometer von Genf entfernt. Es war ein zufälliger Entscheid: Ich habe mir keine Gedanken darüber gemacht, ob das Timing des Kaufs stimmt. Heute könnte ich das Objekt zum dreifachen Preis veräussern, aber ich werde es behalten.

Beobachter: Die Liegenschaftspreise sind unter anderem auch in der Schweiz stark gestiegen. Welches sind die Gründe für diese Entwicklung?
Pedrazzini: Das ist ein weltweites Phänomen. Der Preisanstieg kann erstens zu etwa 80 Prozent mit den Zinsen erklärt werden. Es ist heute billig, Schulden zu machen. Zweitens haben sowohl die privaten als auch die grossen institutionellen Investoren die Sicherheit von Immobilien wiederentdeckt.

Beobachter: Spielt also auch die Psychologie eine Rolle?
Pedrazzini: Psychologie ist bei Investitionen absolut entscheidend. Die Unsicherheit vieler Menschen ist überhaupt nicht verwunderlich: Bundesrat Pascal Couchepin sagt jede Woche, die Renten seien in 10, 20 oder 30 Jahren nicht so hoch, wie sie eigentlich sein sollten – und das Rentenalter könnte proportional zum Ölpreis steigen. Die Zuflucht in sichere Werte ist deshalb die logische Konsequenz. Die Menschen setzen ihr Pensionskassengeld und ihre Ersparnisse ein, um Immobilien zu kaufen.

Beobachter: Mündet dieser Run auf Immobilien in eine Spekulationsblase, die bald platzen könnte?
Pedrazzini: Spekulation heisst, kurzfristig Profit aus einem Marktungleichgewicht von Angebot und Nachfrage zu schlagen. Bei den Haushalten gibt es vielleicht schon solche Spekulationen. Denn schliesslich verleiten die historisch tiefen Zinsen dazu, sich hoch zu verschulden. Man kauft selbst bei hohen Preisen Immobilien und setzt auch noch sein ganzes Pensionskassengeld aufs Spiel. Falls etwas dazwischenkommt, hoffen die Käufer, das Haus zu einem noch höheren Preis verkaufen zu können. Mittel- und längerfristig halte ich dies für ein höchst gefährliches Unterfangen. Wenn Hypotheken nicht rasch amortisiert werden, geraten viele Käufer in die Schuldenfalle – das zeigen Tausende von Fällen. Zwar äussert sich die Nationalbank beunruhigt über die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt, aber der Staat unternimmt nichts, um mehr Anreize zur Rückzahlung von Hypotheken zu schaffen.

Beobachter: Viele Hauskäufer streben Sicherheit an, indem sie längerfristige Festhypotheken abschliessen. Macht dies nicht zumindest die Kreditkosten kalkulierbar?
Pedrazzini: Die Schuldner sollten nicht nur der Höhe des Zinses die nötige Aufmerksamkeit schenken, sondern auch den Vertragsbestimmungen. Dort heisst es etwa, dass ein Kredit kündbar ist, wenn er durch die Grundpfandsicherheit der Liegenschaft nicht mehr ausreichend gedeckt ist. Diese Klausel kommt etwa auch zur Anwendung, wenn jemand einen Hauskauf zu 90 Prozent mit Hypotheken finanziert und die Marktwerte später um 20 Prozent sinken.

Beobachter: Das alles klingt geradezu so, als ob man die Finger von Immobilien lassen sollte. Dabei arbeiten Sie als Berater in der Immobilienbranche.
Pedrazzini: Ich ziehe es vor, ehrlich und direkt zu sein.

Beobachter: Halten Sie eine Wiederholung eines Immobiliencrashs wie in den neunziger Jahren für möglich?
Pedrazzini: In der Wirtschaft hängt alles mit allem zusammen, und eigentlich ist alles möglich. Den Begriff «Crash», den vor allem Journalisten verwenden, mag ich aber nicht. Der Immobilienmarkt lässt sich eher mit einem Soufflé vergleichen, das zuerst aufgeht, um dann wieder an Volumen zu verlieren. Es ist sehr gut denkbar, ja sogar wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren um 15 bis 20 Prozent fallen werden.

Beobachter: Banken und Versicherungen haben weit über 600 Milliarden Franken in Hypotheken investiert. Glauben Sie, dass diese Unternehmen einfach tatenlos zusehen werden?
Pedrazzini: Ein Bericht der Eidgenössischen Bankenkommission hält fest, dass Schweizer Banken in den neunziger Jahren mit Immobilienkrediten 40 Milliarden Franken verloren haben. Neuere Studien nennen sogar Zahlen in doppelter Höhe. Es ist zu hoffen, dass die Bankindustrie die Risikokontrolle seither überdacht hat. Eine konkrete Massnahme ist, dass Hypotheken heute verbrieft werden, das heisst: Ein ganzes Paket von Krediten wird auf dem Kapitalmarkt weiterverkauft, wodurch auch Risiken ausgelagert werden.

Beobachter: Weiss ein Hausbesitzer im Normalfall überhaupt, was sein Haus wert ist und ob es an Wert verliert?
Pedrazzini: In dieser Hinsicht ist der Schweizer Markt etwa gleich ineffizient wie der iranische. Es mangelt in der Schweiz an einheitlichen Indizes für die Preisentwicklung, an Kennzahlen sowie an guter Schulung und Ausbildung. Bei 90 Prozent der Immobilienschätzungen kommen die Methoden von Amateuren zur Anwendung. Jeder vernünftige Hauseigentümer muss sich im Klaren sein, dass ein Schätzungsgutachten bloss eine momentane Meinung wiedergibt und bestenfalls für einen Zeitraum von drei Monaten relevant ist.

Beobachter: Können Sie solche Aussagen belegen?
Pedrazzini: Wir haben für die Zeit von 1985 bis 2005 in der Romandie systematisch Schätzwerte und Marktpreise verglichen und kamen zum Schluss, dass die Gutachten im Allgemeinen um 20 Prozent danebenliegen.

Beobachter: Wie ist es zu erklären, dass die eine Bank dasselbe Einfamilienhaus auf 500000 Franken schätzt, die andere hingegen auf 850000 Franken kommt?
Pedrazzini: Eine Bank kann durchaus ein Interesse haben, ein Objekt höher zu schätzen. Je höher der Schätzwert liegt, umso höher ist auch der Kredit, den sie verkaufen kann. Der Konkurrenzkampf unter den Banken wird nicht nur bei den Zinskonditionen ausgetragen, sondern spiegelt sich auch in der Höhe der Belehnung. Die Hypotheken sind für die Banken wie eine frühere Geliebte: Allen Enttäuschungen zum Trotz hält man sie immer noch für attraktiv.

Quelle: Jean Revillard