Dank Wirtschaftsaufschwung planen immer mehr Mieter den Erwerb der eigenen vier Wände oder schauen sich nach einer grösseren, schöneren Wohnung um. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dürften sich deshalb im nächsten Jahr verteuern, Mietwohnungen sollen schon Ende 2001 rund 6,5 Prozent mehr wert sein. Fachleute sprechen von einer eigentlichen Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt. Eigenheimbesitzer dürfen sich also freuen.

Selbst wenn der erwartete Preisanstieg ausbleibt, lohnt es sich, einen Teil seines Vermögens in Liegenschaften zu investieren. Denn wer zusätzlich zu Aktien und Obligationen auch Immobilien besitzt, reduziert das Verlustrisiko auf seinen Anlagen. Der Grund: Liegenschaften entwickeln sich oft gegenläufig zu den Börsenkursen. Ein Immobilienanteil von 20 bis 30 Prozent am Gesamtvermögen bringt die grösste Sicherheit.

Fonds sind besser als Aktien

All jene, die sich weder Haus noch Wohnung leisten können oder wollen, haben dennoch die Möglichkeit, sich an Immobilien zu beteiligen: über den Kauf von Anteilen an einem Immobilienfonds oder an einer Immobiliengesellschaft. Immobilienfonds legen das Vermögen vorwiegend in Wohnhäuser an. Wer in Fondsanteile investiert, wird so zum Miteigentümer an diesen Liegenschaften. Immobiliengesellschaften dagegen sind Firmen, deren Hauptgeschäft die Verwaltung von Geschäftsgebäuden ist. Anleger können sich daran beteiligen, indem sie an der Börse Aktien erwerben: SPS Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Züblin und Maag sind die bekanntesten Schweizer Immobilienaktien.

Anzeige

«Anleger sollten Immobilienfonds aber den Immobiliengesellschaften vorziehen», sagt Markus Winkler von der VGZ Vermögensverwaltungs-Gesellschaft Zürich. Denn die Fonds sind sicherer und transparenter, weil sie strengen gesetzlichen Vorschriften unterliegen. So können Fondsbesitzer ihre Anteile mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zurückgeben. Die Fondsgesellschaft ist verpflichtet, die Anteilscheine zurückzunehmen und den Anteil am Immobilienvermögen zum Marktwert auszuzahlen. Die Fondsanteile können aber jederzeit auch über die Börse verkauft werden. Weiterer Vorteil: Die Fonds müssen ihren Grundbesitz einmal pro Jahr von unabhängiger Seite schätzen lassen. Das schränkt den Spielraum des Fondsmanagements bei der Bewertung ihrer Liegenschaften deutlich ein.

Dagegen neigt laut Branchenkennern das Management einiger Immobiliengesellschaften dazu, den Wert ihrer Anlagen zu hoch anzusetzen. Die Immobilienaktien von Allreal, Züblin oder Maag schwanken zudem stark und unterscheiden sich vom Risiko her kaum von Aktien anderer Branchen. SPS und PSP gelten als Aktien mit gutem Immobilienportfolio und hoch professionellem Management. Der Kurs dieser beiden Titel schwankt mit plus/minus 15 Prozent etwa gleich wie jener von Immobilienfonds.

Anzeige

Ein Drittel in Fonds investieren

Im Vergleich zu Aktien sind Immobilienfonds relativ sichere Anlagen, das Risiko ist ähnlich tief wie bei Obligationen. Auf lange Sicht bringen sie aber bis zu 1,5 Prozent mehr Rendite als Bundesobligationen. Darum empfiehlt Markus Winkler auf Sicherheit bedachten Kunden ohne Hauseigentum, bis zu einem Drittel ihres Geldes in solche Fonds anzulegen. Allerdings sollten sie das investierte Geld mindestens fünf Jahre lang entbehren können. Denn über kürzere Fristen können die Fonds ins Minus geraten.

Über die letzten drei Jahre brachten beispielsweise sieben der 14 grössten Schweizer Immobilienfonds nur Verluste ein. Betrachtet man hingegen die Entwicklung seit 1995, so waren die Renditen bei allen Fonds positiv; mehr als die Hälfte rentierte mehr als fünf Prozent – trotz Immobilienkrise. Die Rendite setzt sich aus der Entwicklung des Kurswerts und der Ausschüttung zusammen: Das ist jener Teil der Mietzinserträge, die die Fondsgesellschaften jährlich ähnlich einem Obligationenzins auszahlen. Der Swissca Ifca zum Beispiel hat letztmals pro Anteil Fr. 10.50 ausgeschüttet; bei einem Kurs von 300 Franken sind das 3,5 Prozent.

Anzeige

Dass in diesem Jahr alle Fonds ausser dem Solvalor 61 im roten Bereich liegen, ist auf die steigenden Zinsen zurückzuführen: Steigen sie, so verkaufen die Anleger Immobilienfonds und investieren ihr Geld stattdessen in Obligationen. Das lässt die Kurse der Fondsanteile purzeln. Bei tiefen Obligationenzinsen, wie zum Beispiel in den Jahren 1996 und 1997, schichten die Investoren dagegen in Immobilienfonds um, und das treibt den Kurs der Fondspapiere in die Höhe. Weil sich die Entwicklung des Börsenkurses rein nach Angebot und Nachfrage richtet, kann der Kurs eines Fonds erheblich vom tatsächlichen Marktwert der enthaltenen Immobilien abweichen. Der Investor bezahlt in diesem Fall einen Aufpreis (auch Prämie oder Agio genannt).

Fondsanteile mit hohem Aufpreis sollte man meiden, denn sie haben ein grosses Verlustpotenzial. Fonds mit hoher Prämie wie Anfos oder Swissca Ifca sind denn auch in diesem Jahr am stärksten gefallen. Die Tabelle zeigt deshalb die Fonds in der Reihenfolge ihrer Prämie. Der Solvalor 61 notiert gegenwärtig knapp acht Prozent unter seinem inneren Wert, während Sima, Swissreal, Anfos 1 und Anfos 2 mehr als zehn Prozent zu teuer sind.

Anzeige

Die Erträge eines Immobilienfonds bestehen fast ausschliesslich aus Mietzinseinnahmen. Wie diese in der Zukunft aussehen, hängt vor allem von der Qualität der Immobilienobjekte ab. Ein Anleger möchte deshalb wissen, ob ein Fonds vor allem 40- oder 50-jährige Wohnblöcke an unattraktiven Lagen verwaltet oder bereits für das Wohnen der Zukunft gerüstet ist. Auf solche wichtigen Fragen erhalten Anleger jedoch kaum eine Antwort von neutraler Seite. Die meisten unabhängigen Fondsanbieter auf dem Platz Zürich sehen sich zu einer fundierten Beurteilung der einzelnen Fonds ausser Stande, weil sie keine Analysten haben, die sich auf dem Immobilienmarkt auskennen.

Experte Markus Winkler getraut sich, Empfehlungen abzugeben: FIR und La Foncière beurteilt er positiv. «Von den drei Swissimmobil-Fonds und Interswiss würde ich eher abraten», sagt Winkler. Auch bei Fonds mit einem hohen Anteil an Geschäftsliegenschaften ist Winkler eher skeptisch: «Geschäftsliegenschaften unterliegen höheren Schwankungen und sind deshalb weniger sicher als Wohnimmobilien.»

Anzeige

Guter Zeitpunkt für Einstieg

Adrian Spieler von Swiss Re Immoplus, der als einziger Fonds schwergewichtig in Geschäftsgebäude investiert, sieht das anders: «Gerade Geschäftsliegenschaften werden überdurchschnittlich vom Wirtschaftsaufschwung profitieren.» Spieler ist überzeugt, dass für Geschäftsräume an guten Lagen bald deutlich höhere Mieten bezahlt werden. Ausserdem sei die Verwaltung von Geschäftsliegenschaften billiger, weil man weniger Mieterwechsel habe und die Mieter den Unterhalt der Liegenschaften auf eigene Kosten übernähmen.

Spieler und Winkler sind sich aber einig, dass momentan kein schlechter Zeitpunkt für den Einstieg in Immobilienfonds ist. Spieler: «Immobilienfonds waren schon lange nicht mehr so günstig zu haben wie jetzt.» Denn seit Juli sei der Zinsanstieg gebremst, und bei einigen Immofonds bekäme man augenblicklich sehr gute Qualität praktisch ohne Aufpreis.

Anzeige