Auch die Schlichter können es nicht mehr richten. Bitter für Vermieter Peter M., denn er hat es ja nur gut gemeint. Heute muss er neben menschlichen Enttäuschungen wohl auch noch den finanziellen Schaden tragen.

Dabei hatte alles gut begonnen: Das alte Häuschen stand schon länger leer, und es kam Peter M. nicht ungelegen, als die jungen Leute anklopften. Über den Mietzins war man sich schnell einig. «Einen kleinen Umbau wollten die Mieter noch machen», sagt Peter M. heute und kann sich nachträglich ein Schmunzeln nicht verkneifen. «Schade nur, dass der Umbau mit dem Abbruch schon beendet war.»

Den Mietern ging das Geld aus, sie verkrachten sich hoffnungslos. Eine schriftliche Abmachung über die Umbauarbeiten und deren Folgen wurde nicht getroffen. Fatal: Im bevorstehenden Prozess fehlen Peter M. nun schlicht die Beweise. Die ehemaligen Mieter sind zu einem Vergleich nicht zu bewegen, und der Gang vor das Mietgericht wird entsprechend riskant und kostspielig.

Aber auch die Mieter müssen sich vorsehen: Wer für Erneuerungen in den eigenen Sack greifen will, kommt um klare schriftliche Abmachung nicht herum. Sonst wird man sich beim Auszug selten einig, wer wem was noch schuldet.Häufig stellen Einbauten einen erheblichen Mehrwert dar. Nicht immer kann man aber den Vermieter verpflichten, diesen auch voll auszugleichen.

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Teure Überraschung für Mieter
Will der Mieter Änderungen an der Wohnung vornehmen, so verlangt das Gesetz die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Mieter sollten keinesfalls auf mündliche Abmachungen mit dem Vermieter vertrauen, sonst drohen beim Auszug böse Überraschungen. Ohne schriftliche Zustimmung kann der Mieter sogar verpflichtet werden, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das kann teuer werden und erweist sich zudem meist als unmöglich. Dem Mieter bleibt dann nur noch, die renovierte Wohnung dem Vermieter ohne einen Rappen Entschädigung zu überlassen. Nur bei kleineren Veränderungen, die leicht wieder rückgängig gemacht werden können, benötigt der Mieter keine Zustimmung. Wer also Spannteppiche bevorzugt, kann diese auf den Parkett legen lassen. Nur ankleben darf man sie nicht.

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Ohne Unterschrift geht nichts
Problematisch sind mündliche Abmachungen, die erst im Nachhinein schriftlich bestätigt werden. Davon kann Franz K. ein Liedchen singen: Sein Mieter hatte angefragt, ob er einen Parkett verlegen dürfe. Es wurde abgesprochen, dass der Mieter nach Auszug den Belag wieder entfernt. Der Mieter bat Franz K., die Abmachung schriftlich zu bestätigen. Nach dem Auszug weigerte sich der Mieter, den Boden wieder herauszureissen.

Mit Erfolg: Das Gericht befand, dass die Zustimmung zum Umbau rechtsgültig erteilt worden sei. Es befand aber, dass eine simple Mitteilung an den Mieter, die Umbauarbeiten beim Auszug rückgängig zu machen, nicht genüge. Will man den Mieter also zur Wiederherstellung verpflichten, muss man ihn die Verpflichtung auch unterschreiben lassen.

Wer sich zur Wiederherstellung des alten Zustands verpflichtet, muss sich der Konsequenzen bewusst sein. Beharrt der Vermieter auf einer Wiederherstellung, kann der Mieter erhebliche Probleme bekommen. Diese Erfahrung musste auch Maria W. machen: Ihr Vermieter hatte zugestimmt, dass sie die Wohnung behindertengerecht umbauen darf. Die schriftliche Vereinbarung sah vor, dass der Vermieter die Wiederherstellung des ehemaligen Zustands verlangen kann. Der Mieterin wurde aber die Möglichkeit eingeräumt, einen Nachmieter zu stellen, der bereit ist, die Wohnung mit den Investitionen zu übernehmen.

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Nach vier Jahren beschloss Maria W. umzuziehen und fand einen ebenfalls behinderten Nachmieter. Der Vermieter verlangte vom Nachmieter eine Kaution von 20000 Franken, um die Kosten für die Wiederherstellung zu sichern. Diese Massnahme schreckte den Nachmieter selbstverständlich ab – er verzichtete darauf, einen Vertrag zu unterschreiben. Maria W. trifft ihren ehemaligen Vermieter wahrscheinlich erst vor Gericht wieder.

Der Vermieter zahlt nicht für alles
Hat der Vermieter dem Umbau schriftlich zugestimmt, dann muss er dem Mieter beim Auszug grundsätzlich eine Entschädigung für den geschaffenen Mehrwert bezahlen. Das Gesetz verlangt indes, dass ein «erheblicher Mehrwert» geschaffen wurde. Der Vermieter muss also nicht jede Kleinigkeit entschädigen. Erneuert der Mieter in einem Zimmer die Sockelleisten oder installiert er einen Anschluss für ein Faxgerät, darf er nicht damit rechnen, dass der Vermieter dafür etwas bezahlt.

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Den Umfang des Mehrwerts konkret festzulegen ist nicht immer einfach. Zu Streitereien führt insbesondere die Abgrenzung zwischen erheblichem und unerheblichem Mehrwert. Da auch die Gerichte Schwierigkeiten haben, den Begriff «erheblicher Mehrwert» eindeutig zu definieren, helfen wiederum nur klare schriftliche Abmachungen.

Kein Umbau ohne Versicherung
Mieter und Vermieter können grundsätzlich frei entscheiden, wie sie die Frage der Entschädigung regeln wollen. Die Parteien können auch vereinbaren, dass die Einbauten des Mieters nach Ablauf des Mietverhältnisses entschädigungslos ins Eigentum des Vermieters übergehen. Das ist für den Mieter aber nur dann sinnvoll, wenn er auch einige Jahre in der Wohnung bleiben kann. In solchen Fällen sollte der Mieter auf einem festen, mehrjährigen Mietvertrag bestehen.

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Der Vermieter trägt beim Mieterumbau ein erhebliches Risiko: Mangelnder Sachverstand oder Übereifer können zu schweren Schäden am Haus führen. Trägt man sich mit dem Gedanken, den Mietern die Sanierung einer Wohnung zu überlassen, ist die Versicherungsfrage der wichtigste Punkt: Vor Beginn der Umbauarbeiten muss der Mieter den Nachweis erbringen, dass er alle notwendigen Versicherungen abgeschlossen hat. Der Mieter muss detaillierte Pläne und Offerten vorlegen.

Falls der Vermieter selber gute Handwerker kennt, soll er den Mieter verpflichten, diese bei der Auftragsvergabe zu berücksichtigen. Auch die finanzielle Lage muss gründlich geprüft werden. Denn: Geht dem Mieter mitten im Umbau das Geld aus, bleibt der Schaden nicht selten am Vermieter hängen. Wer dann verhindern will, dass Bauhandwerkerpfandrechte eingetragen werden, muss die beteiligten Arbeiter aus dem eigenen Sack bezahlen. Macht der Mieter einen Totalumbau, ist es ratsam, dass man eine Bankgarantie in der Höhe des Umbauvolumens verlangt.

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Der Spiegelschrank darf weg
Vor unbewilligten Umbauten ist abzuraten. Ohne Genehmigung darf nur verändert werden, was sich leicht wieder rückgängig machen lässt. Den kitschigen Spiegelschrank dürfen Mieter abschrauben und durch ein anderes Möbel ersetzen. Wichtig ist allerdings, dass man keinen der demontierten Einrichtungsgegenstände fortwirft. Es ist jedem Mieter gestattet, die hässlichen Schranktüren in der Küche zu entfernen, trocken zu lagern und beim Auszug wieder anzubringen.

Selbst grössere Eingriffe können auf eigenes Risiko hin gewagt werden. Überschreiten diese aber ein gewisses Mass und bekommt der Vermieter von dieser Sache Wind, dann riskiert man im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung.