Karin Meier versteht die Welt nicht mehr. «Jetzt wohne ich schon zehn Jahre in derselben Wohnung. Es kann doch nicht sein, dass der Vermieter den Mietzins immer nur ein wenig senkt und jetzt plötzlich um mehr als zehn Prozent erhöht.»

Hart hat es auch Patrick Thommen getroffen. «Letzten Herbst haben wir eine neue Wohnung bezogen. Wegen der angekündigten Mietzinserhöhung hätte mich die Wohnung per ersten Oktober 250 Franken mehr gekostet.» Das konnte sich die junge Familie nicht leisten. Es blieb nur die Kündigung.

Der Ärger der Mieter ist verständlich. Bloss: In der Regel werden die Mieter absolut legal geschröpft. Eine juristische Handhabe gegen das Vorgehen der Vermieter bietet das aktuelle Mietrecht nicht. Denn die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) erlaubt es den Vermietern, die Mietzinse dem Stand der Hypothekarzinse anzupassen. Und die Vergangenheit zeigt deutlich, dass die Vermieter die Möglichkeiten der Mietzinserhöhung jeweils voll ausschöpfen, Senkungen aber geschickt zu verhindern wissen.

Es drohen zwei Mietzinsaufschläge

Im letzten Herbst sah die Lage noch wenig bedrohlich aus. Die Angst vor Mietzinserhöhungen als Folge von Hypothekarzinserhöhungen sei unbegründet, sagte etwa Martin Neff, Volkswirtschafter bei der Credit Suisse. Die Zinswende am Hypothekarmarkt sei ohnehin bald erreicht. Heute muss Martin Neff eingestehen, dass seine Prognose falsch war. «Die Konjunktur war einiges stärker als erwartet. Das hat die Situation auf dem Kapitalmarkt nega-tiv beeinflusst und zu einem Zinsanstieg geführt.» Die Folgen sind bekannt: Mietzinserhöhungen von teilweise über zehn Prozent müssen geschluckt werden.

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Noch ist die Sache für Mieterinnen und Mieter aber nicht ausgestanden. Im Gegenteil. «Es liegt im Bereich des Möglichen, dass die Hypothekarzinse gegen Ende Jahr nochmals angehoben werden müssen», sagt Urs Ackermann, Sprecher der Zürcher Kantonalbank.

Ähnlich tönt es bei der UBS. «Die Nationalbank dürfte bis Ende Jahr eine weitere Zinserhöhung um 0,25 Prozent vornehmen. Dies wird sich auch auf den Hypothekarzins auswirken», sagt Hans-Peter Hausheer, leitender UBS-Ökonom. «Die weitere Entwicklung der Wirtschaft muss nun beobachtet werden. Wir sind aber optimistisch, dass die Zinsen damit fürs Erste ihren Zenit erreicht haben.»

Tatsache bleibt: Die Mieter müssen im Frühling mit einer weiteren Erhöhung der Mietzinse rechnen. Sollte der Hypothekarzins auf fünf Prozent klettern, dürften weitere Mietzinserhöhungen von bis zu sechs Prozent die Folge sein.

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Mit aller Kraft stemmen sich die Mieterverbände gegen die unheilvolle Mietzinsentwicklung. So fordert etwa der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) vom Bundesrat Sofortmassnahmen: Die in der VMWG vorgesehenen Überwälzungssätze sollen halbiert werden. Dann würde bei einem Hypothekarzins unter fünf Prozent eine Erhöhung von 0,25 Prozent nur noch einen Mietzinsaufschlag von anderthalb Prozent erlauben. Sollte der Hypothekarzins über 4,5 Prozent klettern, verlangt der MV, dass der Bundesrat einen dringlichen Bundesbeschluss unterbreitet, der einen sofortigen Überwälzungsstopp der Zinserhöhungen auf die Mieten ermöglicht.

Dass der MV angesichts der Zinshausse Sofortmassnahmen fordert, hat gute Gründe: Die Bundesversammlung wird die MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten» wohl erst im Herbst oder Winter behandeln. Eine Abstimmung kann also frühestens Ende 2001 erwartet werden.

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Hausbesitzer fordern Marktmiete

Anderer Ansicht ist der Schweizerische Hauseigentümerverband (HEV). Sofortmassnahmen seien fehl am Platz. Ein Notfall, der dringlich behandelt werden müsse, liege nicht vor. Auch der MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten» wurde der Kampf angesagt. Beim HEV befürwortet man einen raschen Schritt hin zur Marktmiete. Der Markt reguliere sich selbst, ist man überzeugt. Dass dabei Mieter mit schwächeren Einkommen gewaltig unter die Räder kommen könnten, wird ignoriert.

Diverse Studien belegen, dass die Mieter in der Schweiz in den vergangenen Jahren massiv geschröpft wurden. Laut einer Studie des Mieterverbands sind die Mieten zwischen 1989 und 1999 um über 30 Prozent gestiegen obwohl gemäss den zu berücksichtigenden Kostenfaktoren wie Hypothekarzinsentwicklung, Inflation und Unterhaltskosten ein Rückgang um 1,1 Prozent zu erwarten gewesen wäre. In Franken ausgedrückt bedeutet dies, dass die Mieter in den letzten zehn Jahren pro Wohnung rund 10000 Franken zu viel Miete bezahlt haben.

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Dafür verantwortlich sind vor allem die unbefriedigenden gesetzlichen Bestimmungen. Ändert sich nämlich für den Vermieter die Berechnungsgrundlage des Mietzinses, darf für die Wohnung mehr verlangt werden.

Dabei kann sich der Vermieter auf mehrere Anpassungsgründe berufen. Er kann den Mietzins dem jeweiligen Hypothekarzins anpassen unabhängig davon, wie stark und in welcher Form die Liegenschaft tatsächlich belastet ist. Zudem darf der Mietzins im Umfang von 40 Prozent dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden.

Zusätzlich wird dem Vermieter auch noch ermöglicht, eine prozentuale jährliche Teuerung für gestiegene allgemeine Unterhaltskosten geltend zu machen. Obwohl das Mietrecht keine solchen Pauschalen vorsieht, haben sie sich eingebürgert und werden von den Schlichtungsbehörden im Umfang von bis zu einem Prozent pro Jahr akzeptiert. Diese Kumulierung der Anpassungsgründe wird stark kritisiert.

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Die MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten» verlangt, dass die Mietzinse an einen Hypothekarzins gebunden werden, der sich aus dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre ergibt. Dies hat zur Folge, dass sich die Schwankungen des Hypothekarzinses nur abgeschwächt auf die Mietzinse auswirken.

Der vom Bundesrat präsentierte Gegenvorschlag sieht vor, dass die Mietzinse ganz vom Hypothekarzins gelöst werden. Die Mieten dürfen nur noch an die laufende Teuerung angepasst werden.

Diese Bindung der Mietzinse an den Teuerungsindex ist zu begrüssen. Doch der Vorschlag des Bundesrats weist Schwächen auf. Denn den Vermietern werden neue Möglichkeiten geboten, die Zinse fast unbeschränkt zu erhöhen. In dieser Form ist der bundesrätliche Gegenvorschlag für die Mieterverbände kaum akzeptabel.

Nicht jede Mietzinserhöhung ist gerechtfertigt: Nur jene Vermieter, die in den letzten Jahren die Miete gesenkt haben, dürfen jetzt wieder aufschlagen. Der Mietvertrag gibt Auskunft über die Berechnungsgrundlage. Ihr kann entnommen werden, auf welchem Basis-Hypothekarzinssatz der aktuelle Mietzins beruht.

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Mieter sind gut beraten, die Mietzinserhöhung von einer Fachperson prüfen zu lassen. Bestehen Zweifel an der Rechtmässigkeit, kann die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung angefochten werden.

Der Mieter ist am längeren Hebel

Achtung: Dies ist die letzte Chance, um rückwirkend überhöhte Mietzinse einzufordern. Die Vermieter haben in der Vergangenheit nämlich längst nicht alle Zinsreduktionen vollumfänglich weitergegeben. Häufig gaben sie zur Begründung an, die Teuerung und andere Kosten hätten die Zinssenkung aufgehoben was nicht immer stimmt.

In einem solchen Fall ist eine Anfechtung dringend nötig. Wenn der Mieter nichts unternimmt, hat er die neue Berechnungsgrundlage akzeptiert und kann nachträglich nichts mehr geltend machen.

Der Mieter ist im Fall einer Anfechtung für einmal am längeren Hebel: Ist eine Einigung vor der Schlichtungsbehörde nicht möglich, muss der Vermieter die Erhöhung ans Mietgericht weiterziehen, sonst bleibt der Zins unverändert.

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