Mit «Traumkonditionen» lockt der Hypothekenvermittler Moneypark alle, die Geld für Wohneigentum brauchen. Auch die Konkurrenz vom VZ Vermögenszentrum jubelt: «Festhypotheken: So günstig wie noch nie». Die Hypothekarzinsen sind auf einem Allzeittief, die Banken unterbieten sich gegenseitig. Zweijährige Festhypotheken gibt es gemäss Moneypark zu durchschnittlich 1,11 Prozent Jahreszins, selbst zehnjährige Festhypotheken liegen nur knapp über 1,5 Prozent. Wer gut verhandelt und eine gute Bonität aufweist, zahlt nicht einmal 1 Prozent.

Wohnen im Eigenheim ist preiswert geworden. Wer eine halbe Million Franken aufnimmt, zahlt bei einem Zins von 1 Prozent monatlich nur 400 Franken. Selbst wenn man Nebenkosten, Amortisation und Rückstellungen für Sanierungen hinzurechnet, lebt man günstiger als jeder Mieter.

Die Generation Eigenheim tritt an

Wer eine Wohnung kauft statt mietet, spart viel Geld. Das ist gemäss einer UBS-Studie seit Mitte 2014 so. Erstmals seit 15 Jahren sind die laufenden Kosten für Eigenheime tiefer als die Mietkosten von vergleichbaren Objekten, so die Studie.

Die Botschaft wird gehört. Knapp die Hälfte der unter 30-jährigen Deutschschweizer möchte in den nächsten zehn Jahren ein Eigenheim kaufen, zeigt eine aktuelle repräsentative Umfrage des Hypothekenvermittlers Moneypark. Bei den jungen Paaren ist der Wunsch sogar noch weiter verbreitet (56 Prozent).

Viele Befragte begründen den Wunsch mit den rekordtiefen Zinsen. Dazu komme eine «Besinnung auf konservative Werte wie Familie und Heimat», für die ein eigenes Zuhause eine zentrale Rolle spielt. Moneypark spricht deshalb von der «Generation Eigenheim». Wer vom Eigenheim träumt, glaubt auch an ein besseres Leben: Über 80 Prozent der Eigentümer sind zufrieden mit ihrer Wohnsituation, bei den Mietern sind es nur halb so viele, zeigen Umfragen.

«Wer nicht erbt oder im Lotto gewinnt, bringt das nötige Eigenkapital nur schwer zusammen.»

Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz

Quelle: Ennio Leanza/Keystone

Doch genau die unter 30-Jährigen können sich den Traum vom Eigenheim kaum erfüllen. Die Zinsen für den Kredit könnten sie zwar zahlen. Aber sie erhalten von der Bank kein Geld. «Wer nicht erbt oder im Lotto gewinnt, bringt das nötige Eigenkapital nur schwer zusammen», bestätigt Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz. «Allerdings muss man auch sagen, dass immer mehr Leute erben oder sich dank einem Erbvorbezug Wohneigentum leisten können.»

Mindestens 20 Prozent der Kaufsumme muss man selber beisteuern können. Bis vor anderthalb Jahren konnte man das Eigenkapital auch als Vorbezug aus der Pensionskasse beisteuern, seit Herbst 2014 muss im Minimum die Hälfte davon vorhandenes Erspartes sein.

Bei einem Einfamilienhaus für 750'000 Franken sind das mindestens 75'000, besser aber 150'000 Franken. Nur wenige unter 30 haben schon so viel auf der hohen Kante. Zudem muss man die Belehnung neuerdings innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was früher kommt) auf zwei Drittel reduzieren.

Die Hürden werden höher

Das grösste Hindernis sind jedoch die immer höheren Preise für Häuser und Wohnungen. Die sind allein in den letzten sieben Jahren um 30 Prozent in die Höhe geschnellt. Einfamilienhäuser kosten heute im Durchschnitt 60 Prozent mehr als im Jahr 2000, Eigentumswohnungen sogar fast doppelt so viel. Die Einkommen sind hingegen praktisch stabil geblieben. Und weil eine Hypothek höchstens das Fünf- bis Sechsfache des Jahreseinkommens betragen darf, blitzen die meisten Jungen bei den Banken ab.

In Ballungsräumen wie Zürich und Genf liegen die Verkaufspreise zudem oft deutlich über dem eigentlich gerechtfertigten Schätzwert neutraler Experten. Die Differenz zwischen Schätzwert und Verkaufspreis müssen künftige Eigentümer vollständig selbst aufbringen, dafür gibts keinen Kredit.

«Die Einkommen können mit den deutlich gestiegenen Preisen nicht mithalten.»

Daniel Kalt, Chefökonom der UBS

Quelle: Ennio Leanza/Keystone

Eine weitere Hürde ist die langfristige Tragbarkeit eines Hypothekarkredits. Banken machen dazu eine Modellrechnung mit einem Hypothekarzins von fünf Prozent. Nur wenn auch dann die monatliche Belastung (inklusive Nebenkosten, Unterhalt, Amortisation und Rückstellungen für Sanierungen) unter einem Drittel des aktuellen Monatseinkommens liegt, erhält man den Kredit.

So werden die tiefen Zinsen fast bedeutungslos. Immer weniger Leute können sich ein Eigenheim leisten, belegt die oben erwähnte UBS-Studie. Vor acht Jahren war statistisch betrachtet noch die Hälfte der Schweizer Haushalte in der Lage, eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises für eine 120 Quadratmeter grosse Neubauwohnung in ihrer Region zu bezahlen. Heute ist es nur noch ein Viertel. «Ausschlaggebend sind vor allem die gestiegenen Kaufpreise. Die Einkommensentwicklung kann mit dem deutlichen Preisanstieg nicht mithalten», sagt UBS-Chefökonom Daniel Kalt.

Manche weichen in die Agglo aus

Dazu kommen die zusätzlich eingeführten Hürden wie der höhere Eigenmittelanteil sowie die Amortisationspflicht. «Das Wohnen in den eigenen vier Wänden lässt sich immer schwieriger in die Tat umsetzen», sagt der UBS-Chefökonom. Allerdings belege die Statistik nicht, dass sich nur noch halb so viele Leute eine eigene Wohnung leisten können. «Einige weichen auf kleinere Wohnungen oder auf Lagen in der Agglomeration aus.»

Die Credit Suisse rechnet fest damit, dass die Zahl der Neueigentümer kontinuierlich zurückgeht: von derzeit jährlich rund 23'000 auf gerade noch 9000 ab dem Jahr 2030. Die Käufer werden zudem immer älter; Jüngere erfüllen die Kriterien kaum noch.

Ansgar Gmür vom Hauseigentümerverband hat Ratschläge bereit: Vor seinem ersten Hauskauf vor 32 Jahren hätten er und seine Frau zehn Jahre auf Ferien verzichten müssen; zudem habe man sich nur ein Occasionsauto leisten können. «Nur wer spart und verzichtet, kann mittelfristig die Eigenkapitalvorschriften erfüllen.» Er rät Kaufwilligen, Kompromisse einzugehen, was Grösse und Lage des gewünschten Objekts betrifft.

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Gmür warnt auch vor einer drohenden Spaltung der Gesellschaft: Für einen grossen Teil des Mittelstands bleibt Wohneigentum ein unerfüllbarer Traum. Aber für diejenigen, die die Kriterien erfüllen, ist er dank den tiefen Zinsen unglaublich billig.

Sie werden mehrfach privilegiert: Sie können sich ihren Traum erfüllen und zugleich weiter Geld sparen. Auch dafür gibt es klare Indizien. 54 Prozent der Eigenheimbesitzer konnten im Jahr 2008 Geld zur Seite legen. 2014 betrug dieser Anteil bereits 62 Prozent, zeigt eine Erhebung der Credit Suisse. Für Hausbesitzer ist es in der Regel rentabler, die Hypothek nicht abzuzahlen und das Geld an der Börse zu investieren, sich in die Pensionskasse oder in die dritte Säule einzukaufen.

Die UBS empfiehlt wie Ansgar Gmür das Ausweichen auf günstigere Standorte. Nur noch ein Viertel der Haushalte im Kanton Zürich kann sich rechnerisch gesehen ein neues Eigenheim von 120 Quadratmetern im eigenen Kanton leisten. Ein vergleichbares Objekt im Kanton Thurgau hingegen liegt in Reichweite von 65 Prozent der Zürcher Haushalte.

Das Ausweichen in die Provinz hat allerdings seinen Preis: noch mehr Zersiedelung der Landschaft und längere Arbeitswege.