Der Traum, Balkone und Terrassen zu Wintergärten ausbauen zu können, platzte für die Käufer nach dem Gespräch mit der Gemeinde Rafz ZH: Ein Ausbau sei nicht möglich, die Ausnützungsziffer des Grundstücks sei erreicht.

«Wir fielen aus allen Wolken. Im Vertrag wurde diese Option ausdrücklich festgehalten. Weder der Verkäufer noch der Notar haben uns trotz Nachfrage nach bestehenden Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen auf die ausgeschöpfte Ausnützungs­ziffer aufmerksam gemacht. Wir fühlen uns massiv getäuscht», sagt Wohnungskäufer Hans-Peter Strässler.

«Als Argument für den Kauf gewählt»

Strässler ist mit seinem Ärger nicht allein. «Wir waren klar der Meinung, wir dürften unseren Sitzplatz verglasen. So steht das im Vertrag, und der Verkäufer von L+B hat es uns zugesichert. Was die Firma tut, geht in Richtung Bauernfängerei», sagt ein Käufer eines Einfamilienhauses.

Ein weiterer Käufer bestätigt: «Der Verkäufer hat diese Möglichkeit im Gespräch sogar als zusätzliches Argument für den Kauf erwähnt.» 18 der 27 Käufer sagten an einer Versammlung, sie hätten mit der Möglichkeit zum Ausbau gerechnet.

Tatsächlich findet sich ein entsprechender Passus im Benutzungs- und Verwaltungsreglement, das Bestandteil des Vertrags ist. Der Nutzer dürfe den Balkon verglasen oder auch zum Wintergarten ausbauen. Bei den Einfamilienhäusern ist die Klausel sogar im Kaufvertrag aufgeführt. Allerdings nur «unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften», was Käufern zum Verhängnis wurde.

«Wir fielen aus allen Wolken. Wir fühlen uns massiv getäuscht.»

Hans-Peter Strässler, Wohnungskäufer

«Den Vorwurf, dass die Käuferschaft getäuscht worden sei, können wir nicht nachvollziehen», schreibt Daniel Hottinger, Geschäftsleiter der Winterthurer Baufirma L+B, der Erbauerin der Siedlung. Das Benutzungs- und Verwaltungsreglement kläre nur die Beziehung der Eigen­tümer untereinander. «Dass dabei sämtliche öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften eingehalten werden müssen, steht ausser Frage.» Mit dieser Antwort macht es sich Geschäftsleiter Hottinger etwas einfach.

Umstritten bleibt, warum L+B den Passus in den Vertrag aufgenommen hat, wenn zuvor klar war, dass ein Ausbau nicht möglich sein wird. L+B-Geschäfts­führer Hottinger wollte dazu keine Stellung nehmen.

«Man hätte die Käufer aufklären müssen»

«Das Vorgehen der Baufirma verstösst gegen das Prinzip von Treu und Glauben. Als Bauherrin musste ihr bekannt sein, dass die Ausnützungsziffer ausgeschöpft ist. Sie hat das Baugesuch ja selbst eingereicht und die ursprünglich vorhandene Restausnützung für Wintergärten auf ein Folgeprojekt übertragen», sagt Beobachter-Juristin Ursina Winkler.

Das Verwaltungsreglement sei ebenfalls von der Baufirma verfasst worden. Ihr musste klar sein, dass die Balkone bei Vertragsabschluss nicht ausbaufähig seien. «Die Käufer hätten zu Recht erwarten können, dass die Baufirma sie über diesen Umstand aufklärt. In diesem Fall wird es schwierig, das treuwidrige Verhalten zu beweisen», sagt Winkler. Obwohl die Verträge widersprüchlich seien, gingen die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften dem Benutzungs- und Verwaltungsreglement vor.