Als sich Hanna Gisal (Name geändert) zum Hausbau entschloss, ahnte sie noch nicht, dass sie das Objekt ihrer Begierde noch vor der Fertigstellung am liebsten wieder losgeworden wäre. «Der Generalunternehmer hat mir lauter leere Versprechungen gemacht», erzählt sie. Mit dem Slogan «Kosten und Termin garantiert» hatte er ihr das Abenteuer Hausbau schmackhaft gemacht. Ausgeschrieben war das Objekt mit 4½ Zimmern zum Festpreis von 300'000 Franken, hinzu kam der Landerwerb mit 160'000 Franken.

Nach der Vertragsunterzeichnung im Januar 2005 folgte im September darauf der Spatenstich. Doch dann ging über Monate gar nichts. «Jedes Mal, wenn ich vor Ort war, sah ich nur eine leere Baustelle», sagt Gisal. Die vom Generalunternehmer beauftragte Firma verfügte gar nicht über das nötige Personal. Es dauerte ein geschlagenes Jahr, bis der Generalunternehmer nach hartnäckigem Drängen der Bauherrin eine neue Baufirma engagierte. Doch vorwärts geht es immer noch nicht. «Zuerst müssen all die Planungsfehler und Baumängel behoben werden», so Gisal.

Klare Unterlagen beschaffen
Schöne Pläne, griffige Slogans und grosse Versprechungen - und sich später an nichts halten: in der derzeit boomenden Bau- und Immobilienbranche an der Tagesordnung. Wie können sich Hauskäufer schützen? Paco Oliver vom Zürcher Hauseigentümerverband rät zur Eigeninitiative: «Entscheidend ist, dass der Käufer eines Eigenheims klare und vollständige Unterlagen verlangt.» In der Schweiz muss der Erwerb eines Hauses öffentlich beurkundet werden. Das heisst: Massgeblich sind der beim Notar beurkundete Vertrag und allfällige weitere Vereinbarungen, auf die verwiesen wird. Die Käufer haben daher alles Interesse daran, dass auch weitere für sie relevante Unterlagen - Pläne, Grundrisse oder ein detaillierter Baubeschrieb - zum Bestandteil des Vertrags erklärt werden.

Auf dieser Grundlage haben sie etwas in der Hand, um im Streitfall versprochene Leistungen auch wirklich einfordern zu können. Wenn die Baufirma etwa zugesichert hat, ein Wintergarten oder ein Garagenplatz seien im Pauschalpreis inbegriffen, so muss dies aus den beurkundeten Unterlagen hervorgehen. «Der Verkäufer ist zudem verpflichtet, die Käufer über allfällige Änderungen zu informieren», ergänzt Paco Oliver. Ausserdem könnten die vorgängig abgegebenen Unterlagen bei Unklarheiten beigezogen werden. Denn schliesslich spielt es bei der Interpretation auch eine Rolle, unter welchen Annahmen sich die Interessenten zum Kauf entschlossen haben.

Für die Miete einer Wohnung gelten weniger strenge Formvorschriften. Regula Mühlebach, Geschäftsleiterin des Mieterinnen- und Mieterverbands, rät jedoch ebenfalls dazu, sich zu dokumentieren: «Wenn der Vermieter eine Renovation vor dem Antritt des Mietverhältnisses verspricht, sollte sich die Mieterschaft dies schriftlich zusichern lassen.» Ansonsten gilt beim Neubezug der Grundsatz, dass die Mieter die Wohnung «wie gesehen» übernehmen. Wer zum Beispiel anlässlich der Besichtigung den miserablen Zustand der Bodenbeläge nicht reklamiert, hat im Nachhinein nichts in der Hand. Entscheidend ist im Einzelfall die Beweisführung: Wenn etwa der Mieter gemäss Vertrag von einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern ausgeht, kann er grundsätzlich eine Mietzinsreduktion erwirken, wenn die effektive Fläche geringer ist. Angaben zur Wohnungsgrösse in einem Zeitungsinserat oder einer Ausschreibung im Internet genügen indes meist nicht, um Mängel und daraus folgend eine Mietzinsreduktion geltend zu machen.

Der Teufel liegt im Detail
Als eine Wissenschaft für sich gilt die Terminologie in der Immobilienbranche. Regula Mühlebach legt Wohnungssuchenden nahe, bei fehlenden Informationen nachzuhaken: «Fehlen Angaben zum Bodenbelag, etwa ‹Parkett›, so ist anzunehmen, dass nur ein Belag minderer Qualität vorhanden ist.» Der gleiche Vorbehalt gilt, wenn sich die Wohnungsausschreibung über Details zum Innenausbau ausschweigt. In der Praxis ist oft zu lesen, es habe «Geschirrspüler», «Cheminée» oder «TV-Anschluss in allen Zimmern». Wenn allerdings zu diesen Details nichts in Erfahrung zu bringen ist, sind kritische Fragen am Platz - möglicherweise ist die Innenausstattung höchst spartanisch.

Nicht ganz einfach zu entschlüsseln sind auch gängige Codes wie «zentrale Lage». Regula Mühlebach warnt vor beschönigenden Informationen: «Wenn es heisst ‹zentral›, aber ohne den Zusatz ‹ruhig›, ist mit Lärm zu rechnen» (siehe nachfolgende Box «Geheimsprache entschlüsselt»).

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Bilder können lügen



Erst recht anspruchsvoll wird die Überprüfung, wenn für bestimmte Miet- oder Kaufobjekte Computervisualisierungen verwendet werden. Manche Anbieter haben im Umgang mit diesen technischen Möglichkeiten keinerlei Skrupel: Die Wohnungen erscheinen täuschend echt und im schönsten Licht, und oft zeigt der Prospekt gerade die am nobelsten ausgebaute Wohnung einer ganzen Siedlung. Dass gerade dieses Objekt nur gegen hohe Zusatzkosten für all die Extras zu haben ist, müssen sich die Interessenten selbst zusammenreimen. Der Zürcher Architekt Alexander Mathys, der sich auf solche Visualisierungen spezialisiert hat, vermisst den kritischen Umgang mit ihnen: «Kaum jemand hinterfragt diese Bilder.» Dabei wäre eine gewisse Skepsis mehr als angebracht. «Nur weil Visualisierungen so realistisch aussehen, heisst es noch nicht, dass sie nicht lügen können», so Mathys.

Auch auf dem Grundstück von Hanna Gisal siehts bis heute, über ein Jahr nach dem Spatenstich, noch in keiner Weise so idyllisch aus wie im Prospekt. Trotzdem hat sie der halbfertige Bau bereits rund 500'000 Franken gekostet. So viel zum Schlagwort «Kosten und Termin garantiert».


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Geheimsprache entschlüsselt

Geheimsprache entschlüsselt

  • «Kosten und Termin garantiert»: Wird in der Praxis oft nicht eingelöst. Wenn überhaupt, darf man dies nur einer Firma glauben, die mit Referenzen belegt, dass sie ihre Versprechen hält.
  • «Zentrale, verkehrsgünstige Lage»: Von Lärm und Immissionen belastet.
  • «Für solvente Interessenten»: Das Angebot ist zu teuer, für die meisten schlicht unerschwinglich.
  • «Liebhaberobjekt»: Der am meisten missbrauchte Begriff. Oft ist das Haus in Tat und Wahrheit schlecht verkäuflich oder sehr ausgefallen.
  • «Für Individualisten»: Abgelegen, eine halbe Stunde von der nächsten Ortschaft entfernt.
  • «Originell»: Originell ist beispielsweise ein unzweckmässiger, unpraktischer Grundriss.
  • «Rustikal»: Das Schwere und Dunkle überwiegt - etwa in Form von Schmiedeisen oder Kachelböden, die seit den siebziger Jahren out sind.
  • «Klein, aber fein»: Nichts für Klaustrophobe. Balkon von der Grösse eines besseren Geranientopfs, kleine Kochecke im Wohnzimmer oder Dusche im Estrich.
  • «Teilweise Berg- oder Seesicht»: Diese Aussicht geniesst höchstens, wer aufs Dach steigt.
  • «Leichter Renovationsbedarf»: Im Streubereich zwischen stark baufällig und Bauruine.
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