Wer eine Wohnung kaufen will, kommt manchmal aus dem Staunen nicht heraus. «Haben Sie noch genauere schriftliche Unterlagen oder ein Muster des Vertrags?», fragt der Beobachter-Testkunde die Immobilienverkäuferin nach einem ersten Augenschein im Verkaufspavillon der Firma Allreal in Fällanden ZH. «Weitere Details gibt es erst später», entgegnet die Fachfrau. Der Interessent erhält weder Einsicht in die Vertragsbestimmungen, noch händigt ihm die Immobilienfirma einen detaillierten Baubeschrieb aus. Stattdessen zieht die Verkäuferin eine Reservationsvereinbarung hervor und legt sie dem verdutzten Kunden auf den Tisch. Zuerst muss er eine Reservation unterschreiben, eine Anzahlung von 20’000 Franken leisten und verbindlich zusagen, eine der ausgeschriebenen Eigentumswohnungen im Wohnpark «Eichwiesen» zu kaufen.

An eine seriöse Überprüfung der angebotenen 4,5-Zimmer-Wohnung für 790’000 Franken ist unter diesen Umständen nicht zu denken. Die Angaben in der zwölfseitigen Verkaufsdokumentation gelten ausdrücklich als unverbindlich; bei näherem Studium stellt sich heraus, dass sie bei weitem nicht genügen, um bei einer Bank ein Gesuch für einen Hypothekarkredit zu stellen. Auch als der Testkunde später per E-Mail und telefonisch wiederholt um schriftliche Unterlagen bittet, blitzt er ab. Dafür gibt es null Punkte beim Testkriterium «Vertragskonditionen» und die Gesamtnote 2,9. Der vom Beobachter beigezogene neutrale Experte Rolf Truninger, Geschäftsleiter der Firma QualiCasa, meint zu diesem Fall: «So etwas ist nicht entschuldbar. Solange zentrale Informationen fehlen, sollte man mit einem solchen Angebot gar nicht auf den Markt gelangen.» Der Kunde kaufe hier die Katze im Sack. Matthias Meier, Sprecher von Allreal, bezeichnet den Vorfall als «sehr unglücklich»: «Da bei diesem Projekt die Begründung des Stockwerkeigentums noch nicht erfolgt ist, lag zum Zeitpunkt der Anfrage noch kein Vertrag vor.» Diesen Sachverhalt habe die Verkäuferin gegenüber dem potenziellen Käufer ganz offensichtlich zu wenig klar kommuniziert. «Allreal bedauert dies», erklärt Meier, «und wird mit geeigneten Massnahmen die Wiederholung eines solchen Falls ausschliessen.

Abgesehen davon scheint selbst der Verkäufer bestenfalls halbwegs von seinem Angebot überzeugt zu sein. Als sich der Interessent nämlich erkundigt, wie stark auf diesem Grundstück mit Fluglärm zu rechnen sei, meint er: «Wissen Sie, heute wird kaum noch irgendwo gebaut, wo wir nicht auch Fluglärm haben.»

Der Makel des uninformierten Maklers


Kaum dreht sich das Gespräch um fachliche Fragen, ist der Makler bereits am Ende seines Lateins. Beim Thema Energieverbrauch versteigt er sich zu der Behauptung, es gebe einen höheren Standard für Eigentumswohnungen, verweist diffus auf «Mindestanforderungen», den «normalen» und einen «höheren Wert». Und als der Testkunde zu wissen wünscht, von welchem Wert er denn bei diesem Objekt auszugehen habe, meint der Makler: «Vom mittleren Wert.»

Auch positive Beispiele fehlen nicht


Noch schwerer wiegt allerdings, dass Remax die Information schuldig bleibt, wer überhaupt Vertragspartner in diesem Geschäft wäre. Mal ist die Rede von einem Generalunternehmer, mal taucht in den Unterlagen noch ein privater Bauherr auf; später dagegen werden eine Investorengruppe und eine «Wohnbaugenossenschaft WEF» erwähnt.

Auf Anfrage des Beobachters erklärt Teddy Keifer, Direktor von Remax Schweiz, dass solche Auskünfte verbessert werden müssten. «Sicher hat ein Kunde ein Anrecht zu wissen, wer sein Vertragspartner ist.» Und auf den Vorwurf mangelnder Fachkenntnisse entgegnet er: «Makler werden bei uns auch in technischen Belangen geschult. Das steht für uns aber nicht im Vordergrund.»

Remax erachte vor allem die emotionale Seite eines Immobilienkaufs als zentral. «Entscheidend sind letztlich nicht die technischen Aspekte, sondern das Wohlbefinden einer Familie.»

Dass es auch ganz anders geht als bei Allreal oder Remax zeigt die Firma Colliers, die in Oberglatt ZH in der Überbauung «Zauberwald» 17 Eigentumswohnungen ausgeschrieben hat. Obwohl es sich um das preiswerteste der fünf getesteten Angebote handelt, sind hier alle Informationen von ganz anderer Qualität: Die erfahrene Verkäuferin kommt eingehend auf sämtliche Aspekte zu sprechen, weiss von den technischen bis zu den rechtlichen Belangen bestens Bescheid und versteht es auch, spätere Zusatzfragen aus dem Stegreif zu beantworten. Sachlich macht sie auf Vor- und Nachteile aufmerksam, baut aber überhaupt keinen Druck auf, möglichst rasch zu einer Reservation zu kommen.

Testsieger brillieren mit guten Infos


Im Vergleich zu Allreal ist dies wie Tag und Nacht: Am Schluss des Gesprächs erhält der Testkunde sogar unaufgefordert detaillierte Vertragsunterlagen. «Bitte lesen Sie vor allem die ersten zwei Seiten sorgfältig durch», gibt die Verkäuferin dem Interessenten mit auf den Heimweg.

Für den Experten Rolf Truninger sind die Unterlagen aus dem Haus Colliers vom Feinsten. «Baubeschrieb und Vertragsbestimmungen sind vorbildlich.» Bei vielen Details wird eine überdurchschnittliche bauliche Qualität präzis definiert und sogar vertraglich zugesichert. Verblüffend, dass sich das Colliers-Projekt zwar in einer ähnlich frühen Phase wie dasjenige von Allreal befindet, dies aber nicht als Entschuldigung für schlechte Informationen vorgeschoben wird. Mit der Gesamtnote von 5,4 geht Colliers denn auch als Siegerin aus dem Test hervor. Ebenfalls gut abgeschnitten haben die Firmen Mobimo und Oskar Meier AG.

Drei von fünf Anbietern überzeugen


Das Angebot von Mobimo überzeugt durch die sehr weit gehenden Massnahmen hinsichtlich Energiesparen und Nachhaltigkeit. Dies ist keine Selbstverständlichkeit: Experte Truninger ist erstaunt, wie weit die Objekte bei den ökologischen Kriterien auseinander liegen. «Einfach eine konventionelle Ölheizung einzubauen, ohne zusätzlich irgendwelche Massnahmen zur Nutzung alternativer Energien zu prüfen, ist nicht mehr zeitgemäss», sagt der Experte. Schliesslich kaufe man Wohnungen im Stockwerkeigentum als längerfristige Investition für einen Lebensabschnitt, also für 20 oder mehr Jahre.

Nebst Colliers und Mobimo erhält auch die Generalunternehmung Oskar Meier AG aus Bülach ZH gute Noten: Ihr Angebot erzielt in Sachen Vertrag und Beratung die höchstmögliche Punktzahl. Den Verkäufer zeichnet aus, dass er sich ausgesprochen viel Zeit nimmt und als ausgebildeter Architekt jede Frage des Interessenten kompetent beantworten kann. Zudem besticht die 4,5-Zimmer-Wohnung für den Experten von QualiCasa durch die beste Grundrisskonzeption. «Positiv aufgefallen sind die überdurchschnittlich grossen Flächen sowie die klare Trennung von Privatsphäre und den Bereichen Wohnen, Essen, Gäste», lobt Rolf Truninger.

Der Beobachter-Test zeigt aber auch, dass eine Stararchitektin nicht garantiert Lorbeeren ernten kann. Denn die Experten verliehen im Blindtest der von der bekannten Architektin und Designerin Tilla Theus entwickelten Allreal-Wohnung nur die zweitbeste Bewertung. «Bei ihrer Konzeption gewannen wir den Eindruck, dass der Grundriss der architektonischen Gestaltung des Objekts untergeordnet wurde», erklärt Rolf Truninger. Der Test deckt auch grosse Differenzen in Verträgen und Garantiebestimmungen auf. In vielen Verträgen wird den Käufern völlig überflüssig die Einhaltung «gesetzlich vorgeschriebener Werte» und «kantonaler Vorschriften» versprochen - als ob dies nicht ohnehin zwingend wäre! Bezeichnend ist auch ein Lapsus in den Remax-Unterlagen, ist da doch von «geheimen» statt fachlich korrekt von «verdeckten» Mängeln die Rede.

Der Test zeigt die aktuelle Lage


Noch brisanter ist aber, dass die Haftung auf diese Mängel stark begrenzt wird, während dagegen Colliers und Oskar Meier AG als Verkäufer und Unternehmer weitgehende Garantien abgeben. In langatmigen Wendungen wird bei Remax die Gewährleistung, also die Garantie des Totalunternehmers (TU) eingeschränkt. Eine Haftung des TU nach Abschluss der zweijährigen Garantiezeit ist sogar ausdrücklich ausgeschlossen; die entsprechenden Mängelrechte werden «abgetreten», heisst es. Für Experte Truninger ein klarer Nachteil. «Eine solche Regelung fällt gegenüber den anderen Testobjekten deutlich ab. Das ist definitiv nicht kundenfreundlich.»

Die Beobachter-Stichprobe bildet die Lage offenbar gut ab. Urs Gribi, Präsident des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft, ist jedenfalls vom Ergebnis des Tests nicht überrascht. Er sieht dies als Spiegel des aktuellen Geschehens. «Der Immobilienmarkt ist teils überhitzt, vielerorts übersteigt die Nachfrage das Angebot.»

Auch Experte Rolf Truninger betont: «Wir wissen, dass die Verkaufspreise in erster Linie von Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Markt abhängen.» Stolze Preise sind freilich keine Garantie für gute Leistungen. «Dieser Test», so Truningers Fazit, «bestätigt den Eindruck aus vielen anderen Vergleichen: Der Preis hat oft wenig oder nichts mit der gebotenen Qualität zu tun.»

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