• Frage 1: In Zürich werden zurzeit Dutzende Vierzimmerwohnungen für mehr als 7000 Franken angeboten. Ist dieser Markt noch gesund?

  • Frage 2: Ist ein Ende dieser Preistreiberei in Sicht?

  • Frage 3: Soll sich der Staat in die Mietzinsgestaltung stärker einmischen können? Falls ja: in welcher Form? Falls nein: Was sind Ihre Rezepte gegen die explodierenden Mieten?

  • Frage 4: Welche Eingriffe ins Eigentumsrecht sind volkswirtschaftlich gefährlich?

  • Frage 5: Was raten Sie einem Normal­verdiener, der auf der Suche nach einer ­Wohnung ist?

Quelle: Elisabeth Real

Frage 1: Der Markt ist komplett aus den Fugen geraten. Er funktioniert vor allem in der Stadt und in der Agglomeration Zürich, in Regio­nen wie Zug und am Genfersee nicht mehr. Ausgeschriebene Wohnungen kosten trotz rekordtiefen Hypothekarzinsen rund einen Drittel mehr als die bestehenden Mie­ten. Und die sind in 20 Jahren doppelt so stark gestiegen wie die allgemeine Teuerung.

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Frage 2: Nein. Das Ende der Preisanstiege wurde seit Jahren vorausgesagt – und ist nie eingetroffen. Mit der verstärkten Zuwanderung werden die Zentren in der Schweiz beim Wohnungsangebot unter einem starken Druck stehen, selbst wenn zurzeit mehr gebaut wird. Ohne flankierende Massnahmen, vor allem in der Raumplanung, werden wir später feststellen müssen, dass die jetzige Entwicklung erst der Anfang war: Wohnen in den Zentren wird den sehr gut Verdienenden vorbehalten sein. Viele Mieter mit mittleren und kleinen Einkommen werden an die Siedlungsränder verdrängt.

Frage 3: Der Mietzins muss vom preistreibenden Hypothekarzins abgekoppelt werden. Die Berechnungsmethode des Referenzzins­sat­zes für die Anpassung der Mieten wirkt zuungunsten der Mietenden und muss korrigiert werden. Für mehr Trans­parenz bei den völlig überborden­den Anfangsmieten, und um diese leichter anfechtbar zu machen, müssen die Kantone das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses der Vormietpartei einführen. Zudem müssen sie kostenlose Miet­gerichte schaffen – damit das Recht besser durchgesetzt werden kann. Damit die Sanierungswelle nicht zu massiven Mieterhöhungen führt, müssen die gesetzlichen Überwälzungssätze gesenkt werden. Weiter muss der Staat dafür sorgen, dass der Kündigungsschutz – der absolut schwächste in Europa – verbessert wird, indem unter anderem untersagt wird, dass dem Mieter gekündigt werden kann, nur damit bei einer neuen Mietpartei ein höhe­rer Mietzins erzielt werden kann.

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Frage 4: Ich sehe keine.

Frage 5: Über den Bekanntenkreis versuchen, als Nach- oder Untermieter eine Wohnung zu übernehmen. Suchabos bei Internetanbie­tern starten und Anschläge in Einkaufszen­tren anbringen. Es lohnt sich auch, Twitter, Facebook et cetera und spezielle Internetplattformen zu nutzen. Man kann sich auch bei einer Genossenschaft anmelden, allerdings sind die Wartelisten teils sehr lang.

Quelle: Elisabeth Real
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Frage 1: Es ist vor allem die hohe Nachfrage nach Wohnungen, die zu solchen Preisexzessen führt. Die Stadt Zürich ist in dieser Hinsicht Opfer ihres Erfolgs. Wann ein Markt gesund oder krank ist, ist je nach Sichtweise unterschiedlich. Oft wird die Leerwohnungs­quo­te als objektiver «Fiebermesser» herangezo­gen, doch liegt diese in der Stadt Zürich seit Jahrzehnten unter dem Wert von einem Prozent, was häufig als Mindestziffer für einen funktionierenden Markt genannt wird.

Frage 2: Ein Preisrückgang setzt voraus, dass mehr Wohnungen angeboten werden und/oder dass die Nachfrage zurückgeht. In der Schweiz und auch in der Region Zürich wer­den momentan so viele Wohnungen gebaut wie seit Jahren nicht mehr. Gleich­zeitig nimmt die Bevölkerung weiter zu, wenn auch etwas schwächer als vor zwei, drei Jah­ren. Insofern ist in der Grossregion Zürich eher eine Entspannung zu erwarten. Gros­se Wahlmöglichkeiten wird es hier erfahrungsgemäss aber nur dann geben, wenn sich die Vorlieben der Wohnungs­suchenden nachhaltig ändern oder eine Wirtschaftskrise zu einem Einbruch der Nachfrage führt. Ersteres ist aus heutiger Sicht wenig wahrscheinlich, das zweite nicht wünschenswert.

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Frage 3: Die Schweiz hat im internationalen Vergleich ein liberales Mietrecht, und sie ist damit nicht schlecht gefahren. Wo der Staat zu stark in die Preisgestaltung eingreift, fehlt es an Investitionen in Mietwohnun­gen, es wird zu wenig gebaut und erneuert. Leidtragende sind dann die Wohnungs­suchenden. Als Marktsegment, das den Preis­anstieg dämpft und auch den weniger Begüterten das Wohnen an zentralen ­Lagen ermöglicht, hat sich der gemein­nützige Wohnungsbau bewährt.

Frage 4: Im Hinblick auf die Wohnungsversorgung dürfen die Eingriffe nicht dazu führen, dass zu wenig oder qualitativ schlechter Wohnraum erstellt wird. Darunter würde auch die Bauwirtschaft leiden.

Frage 5: Wichtig scheint mir eine Klärung der Be­dürfnisse, insbesondere bezüglich Standort. Je nach Antwort sehen die Wahlmöglichkeiten und die Preise anders aus. Wenn aus beruflichen oder andern wichtigen Gründen die zentrale Lage unverzichtbar ist, könnte sich die Kontaktaufnahme mit einem gemeinnützigen Bauträger lohnen. Wegen der hohen Attraktivität und der ­vielen Mitbewerber ist an den attraktiven Standorten aber sicher Geduld gefragt.

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Quelle: Elisabeth Real

Frage 1: Es sind wenige sehr spezielle Wohnungen, die zu diesen Mietpreisen angeboten werden. Der Durchschnittspreis einer Vierzimmerwohnung in der Stadt Zürich liegt aktuell bei rund 1750 Franken. Das ist weit von den herumgebotenen Preisen entfernt.

Frage 2: Wir gehen wie die meisten Marktanalysten davon aus, dass sich die Mietpreise 2011 stabilisieren werden. Der Wert von Mehrfamilienhäusern in den grossen Städten wird jedoch weiter steigen. 40'000 Umzüge innerhalb der Stadt Zürich verzeichnet das Statistische Amt der Stadt Zürich jährlich. Das zeigt, dass auch hier ein funktionierender Wohnungsmarkt besteht. In anderen Regionen der Schweiz, zum Beispiel in weiten Teilen des Mittellands, sind keine markanten Preissteigerungen zu verzeichnen.

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Frage 3: Nein, der Staat sollte sich nicht noch stärker einmischen. Das Mietrecht ist schon genügend starr. Es ist nicht Aufgabe des Staates, über den «richtigen» Mietzins zu entscheiden. Statt Einfluss auf die Mietzinsgestaltung zu nehmen, sollten die Städte und Agglomerationsgemeinden eine Liberalisierung bei ihren Bau- und Zonenordnungen vornehmen. Es sollten in bestimmten ausgewählten Gebieten grössere Gebäudehöhen und höhere Ausnützungsziffern zugelassen werden, damit eine bauliche Verdichtung stattfinden kann. Auch bei den Bauvorschriften wäre Potential vorhanden, die Baukosten zu verringern. Wenn die Investoren günstiger bauen können, werden sie auch günstigeren Mietwohnraum zur Verfügung stellen.

Frage 4: Zunächst werden weitere Eingriffe in den Markt gefordert, in einem zweiten Schritt drohen jedoch tatsächlich Eingriffe ins Eigentum. Die Schweiz ist sehr gut damit gefahren, das Privateigentum zu schützen. Erfahrungen aus der Stadt Genf zeigen, dass eine Festsetzung von Höchstmieten die Investitionstätigkeit in den Bau und die Sanierung von Mietwohnungen hemmt.

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Frage 5: Ich rate ihm, seine Suche nicht auf die Kernstädte zu beschränken. Am Stadtrand und in den Agglomerationen lassen sich weit günstigere Wohnungen finden. Mit unserem gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetz lässt sich der Arbeitsplatz in der Kernstadt in 20 bis 40 Minuten von vielen schönen Wohnorten erreichen.