Die junge Frau mit dem St. Galler Dialekt wirkt leicht verzweifelt: «Also melden Sie sich nun an?» So, wie sie die Frage stellt, müsste eigentlich ein Ausrufezeichen dahinterstehen. Die Wohnung ist hässlich. Niedrige Decken, abgewetzter Spannteppich, null Charme. Sie liegt zudem an einer stark befahrenen Strasse. Die Frau, die ausserterminlich auszieht, hat Angst, dass sie die Wohnung nicht loswird - bei einem Mietzins von 2552 Franken im Monat. Exklusive. Dazu kommen 2400 Franken Nebenkosten im Jahr. Das ist zwar kein ungewöhnlicher Mietpreis für eine zentral gelegene Vierzimmerwohnung, auch nicht für eine schäbige. Nicht in dieser Stadt. Aber dann sagt die Frau noch: «Die Verwaltung akzeptiert nur zwei Erwachsene. Ohne Nachwuchs.» Die St. Gallerin braucht trotzdem keine Angst zu haben: Eine Frau, die erst seit kurzem in Zürich lebt, ist zur gleichen Zeit zum Besichtigungstermin erschienen, füllt das Anmeldeformular aus und beteuert mehrfach, dass sie die Bleibe ohne Wenn und Aber übernimmt.

«Wie viel sind Sie bereit zu zahlen?»

Willkommen in Zürich, welcome in dieser schönen Metropole, in der sich immer mehr internationale Unternehmen niederlassen, bienvenido in der Boomstadt, in der Sie freien Blick auf den See, die Berge, zig Kinoleinwände haben. Hier finden Sie Arbeit, Sicherheit, hervorragende Verkehrsanbindung. Nicht umsonst sichert sich Zürich beim Städtevergleich der US-amerikanischen Unternehmensberatungsfirma Mercer seit Jahren das Siegerpodest als Stadt mit der höchsten Lebensqualität: Zürich bietet alles. Ausser freie Wohnungen.

Denn immer mehr Menschen drängen in diese Stadt, hochqualifizierte Arbeitskräfte aus dem nahen Ausland ebenso wie Schweizer Familien, die einst aufs Land zogen. Urbanes Leben ist wieder in. 2007 betrug der Leerwohnungsbestand in Zürich 0,09 Prozent. Obwohl in den letzten Jahren mehr als 10'000 neue Wohnungen entstanden sind.

Gleichzeitig sind die Mietpreise seit 2000 so stark gestiegen wie nirgendwo sonst im Land - laut städtischer Statistik zwischen 11 und 20 Prozent. Aber auch das schreckt Neuzuzüger nicht ab. Selbst Wohnungen für 9000 Franken und mehr gehen problemlos weg. Begründet sei diese Entwicklung in der guten Wirtschaftslage und im Zuzug zahlungskräftiger Personen, und sie erfreut städtische Steuerbehörden und Vermieter - allerdings nimmt sie auch immer groteskere Züge an. So nutzen Leute, die für ihre alte Wohnung einen Nachmieter stellen müssen, die Situation auf ihre Weise: Sie schlagen der Verwaltung einfach nur jenen Nachmieter vor, der bereit ist, mit dem Mietvertrag auch die fleckige Matratze und den überdimensionierten Kleiderschrank zu übernehmen. Für ein paar tausend Franken. Mit solchen «Angeboten» sieht sich derzeit fast jeder konfrontiert, der eine Wohnung sucht. Einer, der seine moderne Dreizimmerwohnung (2010 Franken im Monat - ein Schnäppchen) weitergibt und an den beiden Besichtigungsterminen Dutzende von Interessenten empfängt, will partout nicht sagen, wie die Verwaltung heisst. «Das müssen Sie verstehen», sagt er, «ich will nur diejenigen empfehlen, die unterschreiben, dass sie mir das alte Bett, für das ich keine Verwendung mehr habe, abkaufen.»

Es gibt auch jene Vormieter, die nicht nur ertragreich altes Mobiliar abstossen, sondern zusätzlich profitieren wollen - indem sie eine Ablösesumme verlangen. Professionalisiert finden solche Deals im Internet statt, wo frei werdende Wohnungen an den höchstbietenden Nachmieter versteigert werden.

Auch Verwaltungen und Hausbesitzer haben diese Basarmethoden für sich entdeckt und vergeben ihre Wohnungen an den Meistbietenden. Oliver Gemperle, Werbetexter in Zürich, hat das erlebt. Er suchte auf den 1. April eine neue Bleibe und schaute sich zig Wohnungen an. «Eine Wohnung an der Idastrasse war auf Homegate für 1600 Franken ausgeschrieben. Beim Besichtigungstermin ging die Warteschlange der Interessierten bis hinaus auf die Strasse. Ich sprach den Mitarbeiter der Verwaltung an. Er sagte: ‹Wenn Sie die Wohnung wollen, füllen Sie das Formular aus. Und in einem Begleitbrief schreiben Sie, wie viel Sie zu zahlen bereit sind. Jetzt, da so viele Leute gekommen sind, werden wir die Wohnung sicher für 1800 Franken wegbringen.›»

Auch dem Mieterverband wurden solche Fälle gemeldet, erstmals letzten Sommer. Gegen diesen Missbrauch lasse sich aber in der Praxis wenig machen, sagt Walter Angst vom Mieterverband Zürich. Gemäss Mietrecht darf der Mietzins für eine Wohnung nicht beliebig hoch angesetzt werden. Die Grenze bildet je nachdem die maximal zulässige Netto- oder Bruttorendite oder die Orts- und Quartierüblichkeit (siehe Box «Anfangsmietzins anfechten»). Aber erst wenn ein Mieter klagt, muss der Vermieter die Rechtmässigkeit des von ihm geforderten Preises belegen. Den Anfangsmietzins anzufechten sei denn auch «das einzige Mittel, das Neumieter haben», sagt Angst. «Diese Anfechtung muss aber in den ersten 30 Tagen ab der Übernahme der Wohnung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden.»

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Der Stadtpräsident nimmts gelassen

Doch das tut kaum jemand: Schliesslich hat man sich bei Vertragsabschluss mit dem Preis einverstanden erklärt. Von über 11'000 Mieterinnen und Mietern, die der Mieterverband Zürich im letzten Jahr beraten hat, fragten nur 34 nach den Möglichkeiten zur Überprüfung des Anfangsmietzinses. Und so ist ein Mieterwechsel für den Vermieter die ideale Gelegenheit, den Zins zu erhöhen, auch wenn keine Renovation oder Aufbesserung damit verbunden ist. «In Zürich können Vermieter den Markt ausreizen oder ihn sogar ad absurdum führen», sagt Walter Angst.

Der Bestand an Genossenschafts- und kommunalen Wohnungen beträgt in Zürich zwar 35,8 Prozent am gesamten Wohnungsbestand der Stadt, aber die Wartelisten sind lang und werden länger oder geschlossen; wer einmal eine günstige Wohnung gefunden hat, zieht so schnell nicht wieder aus.

Herrschen in Zürich bald Verhältnisse wie in London oder Paris, wo es sich immer weniger Menschen leisten können, in der Stadt zu wohnen? Stadtpräsident Elmar Ledergerber: «Es wird bei uns nicht so weit kommen.» Eine Studie des Geographischen Instituts der Uni Zürich, basierend auf Erhebungen von Stadt und Bund, zeigt aber etwas anderes: Quartiere, in denen früher Arbeiterfamilien und andere Wenigverdienende lebten, werden mehr und mehr von einer einkommensstarken Elite besetzt.

Leidtragende des aus dem Lot geratenen Marktes sind zuallererst all jene, deren Budget mit dieser Entwicklung nicht mehr mithalten kann. Aber auch die anderen Mieter sind betroffen: Wenn das Mietrecht den von der Bundesverfassung (Artikel 109) garantierten Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen nicht mehr gewährleistet, wenn sich die Mietpreise in Zürich weiter hochschaukeln, wird das die Lebensqualität aller Bewohner beeinträchtigen - dann wars das wohl mit dem Spitzenplatz im internationalen Städte-Rating.

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Quelle: Zürich Tourismus/Manuel Bauer

Anfangsmietzins anfechten

Damit der Anfangsmietzins behördlich überprüft werden kann, muss er innert 30 Tagen seit Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Zudem muss eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Mieter befand sich in einer persönlichen oder familiären Notlage. Das bisherige Mietverhältnis ging dem Ende entgegen, und der Mieter hätte möglicherweise auf der Strasse gestanden, wenn er den neuen Vertrag nicht eingegangen wäre.
  • Auf dem örtlichen Mietmarkt herrscht Wohnungsnot. Diese liegt in der Regel vor, wenn der Leerwohnungsbestand unter 1,5 Prozent liegt.
  • Der Mietzins wurde erheblich erhöht gegenüber demjenigen des vorherigen Mieters. Eine Erhöhung von mindestens zehn Prozent gilt in der Regel als erheblich.

Erst jetzt kann überprüft werden, ob der Mietzins missbräuchlich ist. Je nach den Umständen - insbesondere nach dem Alter des Gebäudes - kommt dabei die Bruttorendite, die Nettorendite oder die Orts- und Quartierüblichkeit als Kriterium zur Anwendung. Für den Mieter ist oft völlig unvorhersehbar, wie diese Überprüfung ausfallen wird, da er kaum je Kenntnis von den zahlenmässigen Berechnungsgrundlagen für seine Wohnung hat.

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