Patrick hat sich entschieden: Der 17-Jährige will endlich mit seinem Kollegen Martin eine «eigene» Wohnung mieten. Vielleicht zieht später auch noch Martins Freundin Simi ein. Allerdings kennen sich die beiden noch nicht sehr gut. Und Simis Eltern lassen sich im Moment noch nicht dazu überreden, dass ihre Tochter mit den Jungs zusammenzieht.

Simis Vater weist auch auf die rechtlichen Tücken einer Wohngemeinschaft hin. «Wenn man zusammen eine Wohnung mietet, spielt es doch eine Rolle, wer den Vertrag unterzeichnet.» Tatsächlich: Jede Person, die den Mietvertrag unterschreibt, ist solidarisch haftbar. Sie haftet somit für den Mietzins mit ihrem Privatvermögen.

Das könnte für Patrick und Martin böse Folgen haben. Zieht Simi nämlich später ein und unterzeichnet sie den Mietvertrag nicht, gilt sie als Untermieterin. Patrick und Martin wären dann vollumfänglich für Simis Mietanteil verantwortlich.

Wer nicht bezahlt, wird gekündigt

Wird der Mietzins nicht oder nicht vollumfänglich bezahlt, kann der Vermieter unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung eine Zahlungsfrist von dreissig Tagen ansetzen. Zahlen die Vertragspartner nicht innert der Frist oder nur einen Teil davon, darf der Vermieter kündigen. Dabei muss er nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten berücksichtigen, sondern nur eine Frist von dreissig Tagen per Monatsende.

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Nebst der rechtzeitigen Mietzinszahlung ist der Mieter zu Sorgfalt und Rücksichtnahme verpflichtet. Schreit etwa Patrick nächtelang im Treppenhaus herum, kann der Vermieter – nach nutzlos gebliebener Kündigungsandrohung – mit einer Frist von dreissig Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

Bei Ärger haften alle solidarisch

Zerstört Patrick vorsätzlich Türen oder Fenster, kann der Vermieter sogar der ganzen WG fristlos kündigen. Martin und Simi könnten nichts dagegen unternehmen. Weil Martin für das Verhalten von Patrick solidarisch haftbar ist, müsste er im schlimmsten Fall den Mietzins bis zum Kündigungstermin berappen und zur Bezahlung der Schäden direkt Patrick beziehungsweise dessen Haftpflichtversicherung in die Pflicht nehmen.

Der Vermieter wiederum verpflichtet sich, die Wohnung in einem guten Zustand zu erhalten. Bei den Mieter- und Hauseigentümerverbänden können so genannte Lebensdauertabellen bezogen werden. Diese haben allerdings keinen Gesetzescharakter, sondern beruhen lediglich auf Erfahrungswerten.

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Die Lebensdauertabellen erfassen die normalen Abnützungserscheinungen in bestimmten Zeitperioden, berechtigen in der Regel aber nicht zu Forderungen. So muss etwa ein ausziehender Mieter nach einer Wohndauer von zehn Jahren nichts an einen neuen Farbanstrich bezahlen, nur weil der Vermieter die Wohnung für den nächsten Mieter streichen will.

Umgekehrt hätten aber auch Patrick und Martin nicht das Recht, bereits nach zehn Jahren Mietdauer einen neuen Anstrich zu verlangen, da die Wohnung in aller Regel dann noch immer in einem gebrauchsfähigen Zustand ist.

Im Notfall: Mietzins hinterlegen

Macht sich hingegen ein Schimmelpilz an den Wänden breit, ist die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung eingeschränkt. Lenkt der Vermieter nicht ein und hat der Mieter den Pilzbefall nicht verschuldet, besteht die Möglichkeit, den Mietzins zu hinterlegen. Allerdings muss die Mietschlichtungsbehörde eingeschaltet werden. Diese entscheidet dann, ob eine Mietzinsreduktion angebracht ist oder nicht.

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Auch bei Lärmimmissionen – zum Beispiel bei Renovationsarbeiten in der Nachbarwohnung – hat der Mieter die Möglichkeit, via Schlichtungsbehörde eine Mietzinsreduktion zu verlangen.

Nebenkosten genau prüfen

Bei den gängigen Mietverträgen handelt es sich meist um so genannte Formularverträge. Der Mieter muss die darin formulierten allgemeinen Bedingungen nicht akzeptieren. Er kann gewisse Passagen streichen und neu aushandeln.

Meistens schliesst man einen Mietvertrag ab, bei dem die Nebenkosten gesondert erhoben werden – entweder pauschal oder als Akontozahlungen. Auf jeden Fall müssen sie deutlich deklariert werden. Pauschal erhobene Nebenkosten kann man von der Mietschlichtungsbehörde überprüfen lassen. Bei der häufigeren Akontozahlung erhält man jährlich eine Abrechnung – meist in den Sommermonaten. Im Falle von Unstimmigkeiten hat der Mieter das Recht, die Belege einzusehen. Das geschieht meistens am Geschäftssitz des Vermieters oder der Mietverwaltung.

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet eine Wohnungsübergabe statt. Die Wohnung muss vor der Abgabe gründlich gereinigt werden. Hat man mit dem Vermieter bereits vorher Probleme gehabt, ist es ratsam, einen Abnahmeexperten des Mieterverbands oder eine amtliche Fachperson beizuziehen.

Letztlich haftet das zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlte Depot – bei Wohnräumen maximal drei Monatszinse – für allfällige Schäden am Mietobjekt. Daher ist es gerade für junge Mieter wie Patrick und Martin ratsam, eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen.

Mietstreit kann teuer werden

Informiert man sich von Anfang an genau über seine Rechte und Pflichten als Mieter, sollten Probleme gar nicht erst entstehen. Auf jeden Fall aber gilt: Aus Fehlern lernen zu müssen kann in Mietrechtstreitigkeiten schnell sehr teuer werden.

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