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VermieterlobbyJetzt greifen Bürgerliche den Mieterschutz an

Die Vermieterlobby will das Mietrecht zu ihren Gunsten ändern. Ihre Chancen stehen gut.

Trübe Aussichten für Mieter? Das Mietrecht kommt neu auf den Prüfstand.
von aktualisiert am 04. Januar 2018

Eigentlich sollte 2018 ein gutes Jahr werden für Mieterinnen und Mieter: Analysen sagen schon länger voraus, dass sich der Wohnungsmarkt entspannt und die Mietzinse purzeln werden. Zu viele Luxuswohnungen und Neubauten an Standorten mit geringer Nachfrage führen zu Leerständen. Das drückt die Preise.

Doch der Mieterverband (MV) warnt vor neuem Ungemach. Von einem «Anschlag auf den Mieterschutz» ist in der Mitgliederzeitschrift gar die Rede. «Wir müssen uns auf etwas gefasst machen», sagt MV-Generalsekretär Michael Töngi.

Mehr Rendite für Vermieter gefordert

Grund für die Sorge: Bürgerliche Politiker haben in Bundesbern drei Vorstösse deponiert. Ihr Ziel: die Renditemöglichkeiten für Vermieter zu verbessern und Mietzinsanpassungen nach oben zu erleichtern. Der Weg dahin führt über die Missbrauchsbestimmungen im Mietrecht. Die Mieter sollen es künftig schwerer haben, Mietzinserhöhungen zu bekämpfen.

Hinter der Wortwahl des Verbands steckt mehr als politische Kampfrhetorik. Das beweist die Gegenseite gleich selber. «Der beste Mieterschutz wäre die Abschaffung des Mietrechts», sagt Hans Egloff, SVP-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV) – augenzwinkernd, wie er später nachschiebt. Doch es ist ihm durchaus ernst. Er glaubt an den freien Markt, der sich selber reguliert.

Für Egloff ist klar: Weniger Regeln machen den Wohnungsmarkt attraktiver für Investoren und somit auch für die Mieter. «Es wird mehr gebaut, das Angebot wächst, die Mieten sinken.» Was hingegen passiere, wenn der Staat zu stark eingreife, könne man etwa in Lissabon beobachten, so Egloff. «Dort waren Mietzinserhöhungen jahrzehntelang verboten. Jetzt sind viele Häuser am Verfallen, weil sich keiner Renovationen leisten kann, ohne die Mieten anzupassen.»

 

«Der beste Mieterschutz wäre die Abschaffung des Mietrechts.»

Hans Egloff, HEV-Präsident

 

Mit den Nationalratskollegen Daniel Fässler (CVP) und Olivier Feller (FDP) hat Hans Egloff drei parlamentarische Initiativen eingereicht. Mit der ersten soll es künftig einfacher werden, die sogenannte Orts- und Quartierüblichkeit eines Mietzinses zu beweisen. Heute ist das nahezu unmöglich: Ein Vermieter muss fünf fremde, praktisch identische und mindestens gleich teure Wohnungen ins Feld führen. Mit dem Vorstoss müssten neu nur noch drei nach Lage, Grösse und Alter ähnliche Objekte verglichen werden, und das nur nach den Ausbaustandards «einfach», «gut» oder «sehr gut». Zudem wären auch amtliche oder branchenübliche Statistiken zum Beweis zugelassen.

In der zweiten Initiative geht es um den übersetzten Mietzins. Heute darf ein Vermieter auf dem Eigenkapital eine Nettorendite erzielen, die maximal 0,5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt. Wenn er mehr erwirtschaftet, ist die Miete missbräuchlich. Die Initiative verlangt nun, dass diese Grenze auf 2 Prozentpunkte erhöht wird, das Vierfache.

 

«Die Vermieterlobby hat gemerkt, dass sie es leichter hat in Bern als auch schon, und nutzt die Gunst der Stunde.»

Michael Töngi, Mieterverband

 

Starker Tobak ist Vorstoss Nummer drei: Alle Kriterien gegen einen missbräuchlichen Mietzins sollen gleichrangig sein. Falls er nach einem Kriterium nicht missbräuchlich ist, kann auch kein anderes mehr geltend gemacht werden. Das klingt kompliziert, doch die Auswirkung ist simpel: Die Mieter hätten es künftig schwerer, gegen Mietzinserhöhungen vorzugehen. Wenn der neue Mietzins etwa orts- und quartierüblich ist, gilt er als nicht missbräuchlich – selbst dann nicht, wenn der Vermieter damit eine viel höhere Rendite erzielt als die maximal zulässige. Wie sich die Vorstösse im Einzelfall konkret auswirken könnten, hat der Mieterverband in drei fiktiven Rechenbeispielen zusammengestellt.

Die Zeichen stehen gut, dass die Anliegen im Parlament auf offene Ohren stossen. National- und Ständerat respektive deren Rechtskommissionen haben 2017 bereits zwei andere Vorstösse zugunsten der Vermieter durchgewinkt. Der eine will die Möglichkeit einschränken, den Anfangsmietzins anzufechten, der andere soll die Untermiete erschweren. «Mit dem Essen kommt der Appetit», sagt Michael Töngi vom Mieterverband. «Die Vermieterlobby hat gemerkt, dass sie es leichter hat in Bern als auch schon, und nutzt die Gunst der Stunde.»

Das können sich Mieter nicht leisten

Nationalrat und HEV-Chef Egloff sieht das freilich anders. «Auch für die Mieter wird es einfacher, zu beweisen, dass ein Mietzins nicht im orts- und quartierüblichen Rahmen liegt.»

Gegenspieler Töngi weist jedoch darauf hin, dass es für Mieter ungleich schwieriger sei, an entsprechende Daten oder Statistiken zu kommen: «Die werden heute für viel Geld verkauft. Eine Privatperson kann sich das nicht leisten und müsste eigens im Quartier umherlaufen, um vergleichbare Wohnungen zu suchen.» 

Ob die parlamentarischen Initiativen tatsächlich Konstellationen ermöglichen, die sich auch zugunsten der Mieter auswirken, muss sich erst zeigen. Sicher ist: Das Mietrecht kommt neu auf den Prüfstand.

Die drei Pläne der Vermieter und ihre Folgen

 

Vorstoss 1: Vereinfachte Beweispflicht für Orts- und Quartierüblichkeit

 

  • Inhalt
    Neu sollen drei statt fünf Vergleichsobjekte genügen. Zudem darf man Statistiken zu den Mietpreisen im Quartier beiziehen und muss Zustand und Ausstattung lediglich nach den groben Kategorien «einfach», «gut» oder «sehr gut» bewerten.
     
  • Beispiel
    Ein Mieter hat nach zwei Jahren Suche in Zürich eine 2½-Zimmer-Wohnung gefunden und muss 1900 Franken dafür hinblättern. Bei der Übergabe erhält er das Anfangsmietzinsformular und sieht, dass die Miete zuvor nur 1400 Franken betragen hat. Der Mieter ist über diesen Aufschlag umso enttäuschter, als die Wohnung nicht einmal frisch gestrichen wurde. Er ficht den Anfangsmietzins an, scheitert aber vor der Schlichtungsbehörde. Der Vermieter zückt die Statistik eines privaten Immobilienbüros, wonach dieser Zins für neu abgeschlossene Mietverträge im Quartier normal sei.
     

 


Vorstoss 2: Höhere Maximalrendite
 

  • Inhalt
    Die Nettorendite, die ein Eigentümer durch die Vermietung erzielt, soll neu bis zu 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen dürfen. Heute darf sie diesen höchstens um 0,5 Prozentpunkte übertreffen.
     
  • Beispiel
    Eine Mieterin zahlt für ihre Wohnung 1450 Franken Miete. Weil der Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent gesunken ist, verlangt sie eine Mietzinsreduktion. Der Vermieter beruft sich aber auf eine ungenügende Rendite. Er hat für die Wohnung 250'000 Franken Eigenkapital investiert. Annahme: Bei der aktuell erlaubten Maximal-Nettorendite von 2 Prozent darf der monatliche Mietzins höchstens 1250 Franken betragen. Mit der Initiative darf der Vermieter neu aber eine Rendite von bis zu 3,5 Prozent erzielen. Das entspricht einem Plus von 1,5 Prozent auf 250'000 Franken Eigenkapital oder rund 310 Franken mehr pro Monat. Der zulässige Mietzins wäre dann 1560 Franken. Folge: Die Mieterin erhält keine Mietzinsreduktion.
     

 


Vorstoss 3: Gleichrangige Kriterien für missbräuchliche Mietzinse
 

  • Inhalt
    Die Kriterien, nach denen ein Mietzins als missbräuchlich gilt, sollen untereinander gleichrangig werden. Das heisst: Wenn der Mietzins nach einem der Kriterien nicht missbräuchlich ist, kann man kein anderes Kriterium mehr geltend machen.
     
  • Beispiel
    Die Wohnung eines Mieterpaars wurde saniert. Es erhält eine saftige Mietzinserhöhung: Statt 1200 zahlt es neu 1650 Franken. Aus der Sicht des Paars ist die Rendite des Vermieters mit diesem Mietzins viel zu hoch. Dieser Vorwurf wird aber gar nicht erst überprüft. Denn der Vermieter hat die Sanierungskosten korrekt berechnet und auf den Mietzins überwälzt. Somit ist dieses Kriterium erfüllt – und der Mietzins ist nicht missbräuchlich, selbst wenn die Rendite tatsächlich höher ist als erlaubt.

 

Quelle: Mieterverband, fiktive Beispiele

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