Designerküche, ein gepflegtes Eichenparkett, traumhafter Blick ins Grüne: Das sind die grosszügigen 120 Quadratmeter von Heinz und Maya Ernst. Der 54- und die 56-Jährige sind mit ihrer Wohnsituation rundum zufrieden. Dass ihnen die vier Wände der Wohnung in der Siedlung Leehalde in Rümlang ZH nicht gehören, spielt für sie keine Rolle – sie sind sogar froh darum.

Zugezogen sind die beiden aus dem Kanton Baselland. Hauptgrund für den Wechsel: Ihre Kinder und Verwandten leben im Raum Zürich. Beim Abwägen von Miete gegen Eigentum weiss das Paar, wovon es spricht: Zuvor besass die Familie Ernst ein Einfamilienhaus mit 800 Quadratmeter Umschwung. «Zum Glück», schmunzelt Heinz Ernst, «bleibt mir jetzt der Aufwand des Gartens erspart.» Weiter mussten die Eigentümer damit rechnen, dass bei diesem Objekt aus den siebziger Jahren früher oder später Erneuerungen fällig würden. «Als Mieter fühlen wir uns freier, wir müssen uns nicht um alles selbst kümmern», sagt Maya Ernst.

Die Annehmlichkeiten des Mieterdaseins werden dem Ehepaar je länger, je mehr bewusst. «Wir sind weniger gebunden als früher, vor allem auch weil mein Mann in Bern arbeitet», so Maya Ernst. Sie haben sich im Raum Zürich auch nach Kaufobjekten umgesehen, an einer Traumlage wie am Zürichsee seien die Preise für Wohneigentum aber absolut unerschwinglich. «Weiter oben am See wäre es uns zu weit zum Pendeln», sagt Maya Ernst.

«Wir schauen mal», so Heinz Ernst, «wie es uns hier gefällt.» Ein Kauf käme ohnehin nur in Frage, wenn alles hundertprozentig stimmen würde. Die Miete beläuft sich auf rund 2500 Franken – inklusive Nebenkosten und Abstellplatz in der Tiefgarage. Den zwei Mietern ist zwar bewusst, dass ein Kauf zurzeit günstiger wäre. «Doch nur wegen der billigen Hypothek sollte man kein Eigenheim erwerben», ist Maya Ernst überzeugt. Was Wohneigentümern blüht, wenn die Zinsen steigen, haben sie Anfang der neunziger Jahre am eigenen Leib erfahren. «Wir zahlten Zinsen von bis zu acht Prozent», erinnert sich Maya Ernst. Die Freude über das Traumhaus sei bald einmal der Sorge um die starke Belastung gewichen.

Ein paar Häuser weiter leben Fred und Graziella Pulver in einer fast identischen Maisonnettewohnung. Das Paar – er 58 und sie 57 – machte es genau umgekehrt wie Heinz und Maya Ernst. «Wir lebten lange Zeit zur Miete mitten in Zürich», erzählt Graziella Pulver. Doch in der Innenstadt sei es «Tag für Tag teurer und lärmiger geworden». Die teure Miete wäre längerfristig nicht mehr tragbar gewesen, vor allem weil ihr Sohn noch in Ausbildung ist. Als Wohnungseigentümer zahlt das Paar knapp 2000 Franken pro Monat – 500 Franken weniger als Familie Ernst.

«Die Ersparnis gegenüber der früheren Mietwohnung macht fast 800 Franken aus», rechnet Graziella Pulver vor – Wohn- und Lebensqualität habe sich aber deutlich verbessert. Mit Abstellplatz und Innenausbau investierte das Ehepaar rund 550000 Franken. Dabei spielte auch der Gedanke der Vorsorge eine zentrale Rolle: «Das Geld aus der 3. Säule haben wir so gut angelegt», sagt sie. Pulvers sind überzeugt, den idealen Alterssitz gefunden zu haben.

Der Kauf hat sich gelohnt

Finanzielle Überlegungen gaben in den letzten Jahren für viele Mieter den Ausschlag, Wohneigentum zu kaufen. Über die letzten zehn Jahre betrachtet, konnten Hausbesitzer tatsächlich profitieren: Während die sinkenden Zinsen den Kauf von Wohneigentum laufend vergünstigten, blieben die Wohnungsmieten stabil oder verteuerten sich sogar. Philippe Thalmann, Professor am Forschungsinstitut für gebaute Umwelt an der ETH Lausanne: «Die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt hat es den Vermietern erlaubt, die Mieten stärker steigen zu lassen als die Kosten.» Wer sich vor zehn Jahren zwischen Miete und Eigentum entscheiden musste, fuhr finanziell mit einem Kauf besser.


Auch die Wertvorstellungen leisten dem Trend zum Eigenheim weiter Vorschub: Obwohl die Schweiz traditionell als ein Land der Mieter gilt, träumt eine Mehrheit von den eigenen vier Wänden. In der jüngsten Univox-Befragung des GfS-Forschungsinstituts zum Thema Wohnen gaben 60 Prozent der Mieter an, dass sie Wohneigentum kaufen möchten. Zwischen 1990 und 2000 stieg die Zahl der Haus- und Wohnungsbesitzer in der Schweiz um über zehn Prozent an.

Im Jahr 2000 betrug die Wohneigentumsquote bereits 34,6 Prozent. Und die anhaltend tiefen Zinsen tragen massgeblich dazu bei, dass sich dieser Trend fortsetzt. Dieter Marmet vom Zürcher Beratungsunternehmen Wüest & Partner befasst sich intensiv mit dem Immobilienmarkt: «Rund die Hälfte dieses Trends ist durch die Bevölkerungsstruktur bedingt. Die geburtenstarken Jahrgänge sind derzeit in einer Lebensphase, in der besonders häufig Wohneigentum erworben wird.» Die typischen Käufer seien zwischen 30 und 45 Jahre alt, sagt Marmet.

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Die Preise sind stark gestiegen

Kommt hinzu, dass der Eigenheimerwerb gezielt erleichtert worden ist: Seit Vorsorgegelder aus der Pensionskasse oder der 3. Säule für den Kauf von Wohneigentum oder zur Amortisation von Hypotheken eingesetzt werden können, haben Käufer weniger finanzielle Sorgen als früher. Experten gehen davon aus, dass die Wohneigentumsquote inzwischen auf gegen 37 Prozent gestiegen ist. Allein in diesem Jahr zieht die Bauwirtschaft über 40000 Neubauwohnungen hoch – so viele wie schon lange nicht mehr. «Davon gehen etwa drei Viertel auf das Konto Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser», so Dieter Marmet. Zusätzlich verstärkt wird der Run aufs Eigenheim durch die Umnutzung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum.


Die tiefen Zinsen und die rege Nachfrage nach Eigenheimen haben allerdings auch zu stark steigenden Preisen geführt. In Genf schossen die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um über 50 Prozent in die Höhe – in der Stadt Zürich oder an der «Goldküste» am Zürichsee stiegen sie um rund 40 Prozent. Auch Basel, Zug, das Oberengadin oder die Region Bern verzeichnen kräftige Preissteigerungen.

Hans Georg Graf, Professor für Volkswirtschaft an der Hochschule St. Gallen, sieht klare Anzeichen, dass sich Hauskäufer öfter übernehmen. Denn zu den bedeutenden Gruppen der Interessenten zählen nicht nur solvente Doppelverdiener ohne Kinder, sondern auch Familien mit wenig finanziellem Spielraum. Im angelsächsischen Raum warnen Experten mit dem Schlagwort «sitcom»: single income, two children, oppressive mortgage. Zu Deutsch: Familien mit einem Einkommen, zwei Kindern und einer erdrückenden Hypothekarlast.

«Solche Haushalte werden sich ihr Eigenheim schon bei Zinsen von vier oder fünf Prozent nicht mehr leisten können», prognostiziert Graf. Nicht nur der gefürchtete Zinsanstieg, auch viele andere Faktoren können knapp kalkulierenden Käufern einen Strich durch die Rechnung machen. Graf: «Verliert jemand schon nur vorübergehend die Arbeit, wird es eng.»

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Scheidung bleibt ein Risiko

Das grösste Risiko bleibt die Scheidung: 44 Prozent der Ehen werden hierzulande geschieden. Wenn das gleiche Einkommen plötzlich zur Führung von zwei Haushalten reichen muss, gerät das Budget aus der Balance. Hat sich ein Paar bis unters Dach verschuldet, kann keiner von beiden das Haus übernehmen und den anderen auszahlen. Die Folge: Das Eigenheim, von dem die Familie so lange geträumt hat, muss verscherbelt werden.


Auch wenn sich der Kauf zu rechnen scheint, dürfen die Nachteile nicht ausgeblendet werden. Ernst Hauri vom Bundesamt für Wohnungswesen gibt zu bedenken: «Entscheidend ist die Frage, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln.» Für ihn ist klar, dass Investoren im Eigenheimbereich mit dem Verkauf von Immobilien ein gutes Geschäft machen: «So erzielen Verkäufer heute eine gute Rendite – das Risiko von steigenden Zinsen treten sie an die Endkäufer ab.» Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren auf fünf oder sechs Prozent klettern, würden die eigenen vier Wände für breite Bevölkerungskreise unerschwinglich. Dann beginnt eine Teufelsspirale: Das Angebot steigt, während gleichzeitig die Nachfrage sinkt.

Die letzte Immobilienkrise liegt 15 Jahre zurück: Ein starker Zinsanstieg liess damals die Nachfrage in sich zusammenbrechen – die überbordende Bautätigkeit führte unweigerlich zum Preiskollaps. Sobald die Immobilien an Wert verlieren, sitzen Hauskäufer und Banken im gleichen Boot: Wenn die Immobilien zu hoch mit Hypotheken belehnt sind, sinkt der Marktwert einer Liegenschaft rasch tiefer als die Schuld gegenüber der Bank; der Hauskäufer verliert so sein investiertes Eigenkapital. Wenn dann die Bank auch noch die Rückzahlungen verlangt, weil der grosszügig gewährten Hypothek kein angemessener Gegenwert mehr gegenübersteht, ist der Traum vom Eigenheim ausgeträumt.

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Besonnene Planung beruhigt

Die Wohnungskäufer in der Siedlung Leehalde in Rümlang waren jedoch klug genug, sich finanziell nicht zu weit auf die Äste hinauszulassen. So entschied sich das Ehepaar Pulver beim Kauf der eigenen vier Wände ganz bewusst dafür, nur eine erste Hypothek über 65 Prozent der Investitionssumme aufzunehmen. Graziella Pulver: «Als wir jünger waren, wäre es für uns auch schwieriger gewesen, das nötige Eigenkapital einzubringen.» Aber in ihrem Alter sei es eher machbar, die erforderlichen Ersparnisse auf der hohen Kante zu haben. Eine Verschuldung bis unters Dach, das Plündern der Pensionskasse und ein Haushaltbudget auf Messers Schneide standen nie zur Diskussion: Für das Ehepaar stand von Anfang an fest, sich zu beschränken – sowohl beim Kaufpreis als auch beim Bankkredit. Fred und Graziella Pulver wollen ihr Heim in vollen Zügen geniessen, ohne sich aufs Alter hin jeden Tag Geldsorgen machen zu müssen.



Quelle: Gerry Nitsch
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