Der Schweizerische Beobachter

Endlich ist das neue Einfamilienhaus fertig gebaut, sind die letzten Bananenkisten ausgepackt. Jetzt kann die junge Familie das neue Lebensgefühl in vollen Zügen geniessen - wäre da nicht noch die Steuererklärung, mit der sich die frisch gebackenen Wohneigentümer nun eingehend befassen müssen.

Mit Liegenschaften fallen teils beträchtliche Vermögens- und Einkommenssteuern an. Wer sein Eigenheim selbst nutzt, muss zum Beispiel den so genannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Weil sich hingegen Schuldzinsen direkt vom Einkommen abziehen lassen und allfällige Hypotheken zusätzlich den Vermögenswert des Hauses mindern, halten viele Hausbesitzer eine relativ hohe Verschuldung für klug, um so Steuern zu sparen.

So einfach ist es aber nicht: Die optimale Höhe der Hypothek und somit der Schuldzinsen lässt sich nicht pauschal, sondern nur individuell bestimmen. «Aus steuerlicher Optik ist nicht die Höhe der Belehnung oder die Steuerprogression entscheidend, sondern die Frage, wie rentabel der Eigentümer seine frei verfügbaren Mittel anlegt», erklärt Martin Byland, Steuerspezialist bei der TBO Treuhand AG.

In Zeiten boomender Börsen mag es zwar verlockend erscheinen, in möglichst grossem Umfang Hypotheken aufzunehmen und das dadurch verfügbare Geld gewinnbringend in Aktien anzulegen. Doch Achtung: Die Rechnung geht längst nicht immer auf, Verluste sind nicht auszuschliessen. Die meisten Hauseigentümer sollten deshalb die Finger von solchen Spekulationen lassen und stattdessen ihre Schulden rasch abzahlen.

Bedeutend vernünftiger ist es, von den umfangreichen übrigen Abzugsmöglichkeiten Gebrauch zu machen: Dazu gehören vor allem Gebäudeversicherungsprämien, Sachversicherungen (Feuer und Wasser) und Gebäudehaftpflicht. Ebenso sind beispielsweise Serviceabonnemente für Waschmaschine, Tumbler oder Heizung steuerlich absetzbar. Als abziehbarer Gebäudeunterhalt gelten typischerweise auch Schreiner-, Maler-, Gipser-, Spengler- und Sanitärarbeiten, ebenso die Reparatur oder der Ersatz von Apparaten. «Je nach Kanton sind die Abzugsmöglichkeiten aber unterschiedlich», präzisiert Felix Pauletti, Steuerexperte beim VZ Vermögenszentrum. Während zum Beispiel die Zürcher Behörden die Kosten für den Kaminfeger zum Abzug zulassen, sehen dies die Steuerämter im Kanton Bern anders. «Das Wichtigste geht aus der Wegleitung und den vorgedruckten Formularen hervor», so Pauletti. «Als Hausbesitzer sollte man also erst einmal die Wegleitung gründlich lesen.»

Alle Belege sorgfältig aufbewahren

Mehr oder weniger einheitlich geregelt ist hingegen der jährliche Wechsel zwischen pauschalem Unterhaltsabzug und effektiven Auslagen. In den meisten Kantonen − etwa in Zürich, Zug oder Schwyz − und auch beim Bund können Steuerpflichtige jedes Jahr neu wählen, ob sie ihre effektiven Liegenschaftskosten oder aber eine Pauschale von 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts geltend machen. Deshalb ist es sinnvoll, in Jahren mit höheren Auslagen alle Belege und Rechnungen zu sammeln und in der Steuererklärung die effektiven Kosten abzuziehen.

Besonders wenn umfangreiche Sanierungen anstehen, sollten Hauseigentümer an die steuerlichen Folgen denken. So ist es zum Beispiel ohne weiteres möglich, in einem Jahr die Sanierung von Küche, Bad und Fassade in vollem Umfang abzuziehen. Teils summieren sich so Zehntausende von Franken, die vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Eine Grenze ist indes dort gesetzt, wo der bauliche Unterhalt in Wertvermehrung übergeht; solche Ausgaben sind nicht zum Abzug zugelassen. Als wertvermehrend gilt beispielsweise der Ersatz eines billigen Bodenbelags durch Marmor. Bei grösseren Sanierungen sollte der Steuerpflichtige das Vorhaben präzis dokumentieren, auch gegenüber dem Steuerkommissär. «Sonst läuft man bei ungenügendem Beweis Gefahr, dass die Kosten nicht berücksichtigt werden», warnt Martin Byland.

Aber auch mit wertvermehrenden Arbeiten lassen sich eventuell Steuern sparen - wenn nämlich eines Tages das Haus verkauft werden sollte. Dann können diese Ausgaben vom so genannten Grundstückgewinn abgezogen werden - und mindern damit die Grundstückgewinnsteuern. Auch wenn man beim Einzug kaum einen Gedanken an den Verkauf des Eigenheims verschwenden will, kann es sich doch lohnen, von nun an sämtliche Belege über Unterhalt, Nebenkosten und Investitionen sorgfältig aufzubewahren.

Abziehbar oder nicht?

Abziehbar

• Schuldzinsen


• allgemeiner periodischer Gebäudeunterhalt und Reparaturen


• Renovationen, soweit sie keine Wertvermehrung darstellen


• Stockwerkeigentümer können die Kosten ihrer Verwaltung und Einlagen in den Erneuerungsfonds abziehen


• bei Vermietung: Vermietungsinserate, Drittkosten für Verwaltung, Hauswartung et cetera

Nicht abziehbar

• Amortisationszahlungen beziehungsweise Aufwendungen für Schuldentilgung


• Kosten und Gebühren, die mit dem Erwerb zusammenhängen (Handänderungssteuer, Provision oder dergleichen)


• Kosten, die den normalen Lebenshaltungskosten zuzuordnen sind: Strom, Gas, Heizöl, Hausratversicherung et cetera


• Grundeigentümerbeiträge an Strassen, Kanalisation, Erschliessung


• wertvermehrende Ausgaben wie der Anbau eines Wintergartens, der Ausbau des Estrichs oder der Einbau einer Sauna