Mietstreitigkeiten Wie läuft ein Schlichtungsverfahren ab?

Schlichtungsverfahren
Ziel einer Schlichtungsverhandlung ist, dass sich die Parteien zu einer Einigung durchringen und von ihren ursprünglichen Standpunkten abrücken – oft mehr, als ihnen lieb ist.

Wenn sich Mieter und Vermieter in den Haaren liegen, kann die Schlichtungsbehörde den teuren Weg über die Gerichte ersparen. Wie läuft eine solche Verhandlung konkret ab?

aktualisiert am 29. Feb 2016 15:21

Montag, 8.30 Uhr. Der Protokollführer bittet die Parteien in den Saal. Den Vorsitz hat eine Mitarbeiterin der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Zürich, assistiert von je einem Mieter- und einem Vermietervertreter – die übliche Besetzung. Das Verfahren im Fall Rausch (Name geändert) kann beginnen.

«In der Wohnung hat es Schimmel, und mein Vermieter unternimmt nichts dagegen», sagt Kläger Frank Rausch. Er verlangt, dass der Schaden auf Kosten des Vermieters beseitigt und ihm eine Mietzinsreduktion gewährt wird. Seit bald drei Jahren wohne er im Parterre in einer schattigen Zweizimmerwohnung in Zürich, so Rausch. Bereits im ersten Winter habe er den Schimmel entdeckt und den Vermieter benachrichtigt. Als Beleg legt er Fotos vor. Die Bilder zeigen schwarze Flecken über die gesamte Fläche zweier Aussenwände.

Doch der Vermieter Urs Egloff (Name geändert) zeigte sich nicht kulant. In seiner Antwort auf die Mängelrüge seines Mieters drehte er den Spiess um und warf Rausch vor, er lüfte die Wohnung zu wenig. Wolle er den Schimmel beseitigen, müsse er für die Kosten selber aufkommen. Rausch sah aber keinen Grund, selbst Geld in die Hand zu nehmen, und setzte Egloff eine letzte Frist. Als dieser nichts von sich hören liess, leitete er bei der zuständigen Schlichtungsstelle ein Verfahren ein (siehe unten «Häufige Fragen zur Schlichtungsverhandlung»).

Oft kommt es zur gütlichen Einigung

Solche Geschichten sind alltäglich im Mieterland Schweiz. Liegen sich Mieter und Vermieter in den Haaren, ist die Schlichtungsbehörde immer die erste Anlaufstelle. Das Verfahren ist kostenlos.

Vor der nächsten Instanz, dem Mietgericht, entstehen dagegen teils hohe Gerichts- und Anwaltskosten, die von den Parteien je nach Obsiegen oder Unterliegen getragen werden müssen.

Dieses Kostenrisiko ist ein wesentlicher Grund dafür, dass sich die Streitparteien in der Schlichtungsverhandlung oft gütlich einigen.

In Sachen Rausch gegen Egloff ist die Einigung noch ausser Sicht. Auch während der Verhandlung macht der Vermieter den Mieter für den Schimmel verantwortlich. Er reicht ein Schreiben ein, das von zwei Nachbarn von Rausch unterzeichnet ist. Diese bestätigen, in Rauschs Wohnung seien die Rollläden stets unten, und zudem würden unangenehme Gerüche ins Treppenhaus dringen. In ihrer eigenen Wohnung hätten sie noch nie Schimmel entdeckt. «Daraus ist zu schliessen», so Vermieter Egloff, «dass der Kläger gar nicht oder zumindest nicht richtig lüftet und es deshalb zur Schimmelbildung kommt.»

«Das stimmt nicht!», ruft Frank Rausch aufgeregt dazwischen. Es stimme, dass die Rollläden meist unten seien weil in seine Wohnung schon zweimal eingebrochen worden sei. «Aber ich lüfte dreimal täglich fünf Minuten und öffne dann auch die Läden.» Auch sei es gelogen, dass es in seiner Wohnung stinke. Damit sind die Argumente für den Moment ausgetauscht. Die Vorsitzende stellt ein paar Ergänzungsfragen, dann, nach exakt einer Stunde, zieht sich das Gremium zur Beratung zurück.

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Die Vermieter sind verpflichtet, die Liegenschaft während der gesamten Mietdauer zu unterhalten. Aber längst nicht alles, was dem Mieter nicht gefällt, ist auch ein Mangel im Sinne des Mietrechts. Guider zeigt seinen Mitgliedern auf, welche Rechte Mieter haben und wie sie mithilfe eines Musterbriefs den Vermieter auf Mängel aufmerksam machen können.

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Behörde appelliert an die Vernunft

Die Schlichtungsbehörde ermittelt den Sachverhalt aufgrund der Erklärungen der Parteien sowie der eingereichten Dokumente. Für aufwendige Verfahren mit Zeugenbefragungen und Expertisen bleibt keine Zeit. Es genügt, dass ein Sachverhalt als überwiegend glaubhaft beurteilt wird.

Bei Mängeln an der Mietsache – wie bei Schimmelbefall – ist der Vermieter beweispflichtig. Das heisst, er muss glaubhaft machen, dass der Schimmel allein durch das Verhalten des Mieters hervorgerufen wurde, was sich in der Regel als schwierig erweist.

Aufgrund des einfachen und raschen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde kann deshalb die Frage, wer für einen Schimmelbefall letztlich verantwortlich ist, nur selten mit absoluter Sicherheit beurteilt werden.

Im vorliegenden Fall scheinen die Ausführungen beider Parteien plausibel. Der starke Schimmelbefall, der bereits kurz nach Mietantritt aufgetreten ist, deutet darauf hin, dass ein Baumangel nicht von der Hand zu weisen ist. Dem steht das Bestätigungsschreiben über das fragwürdige Lüftverhalten des Klägers gegenüber.

Unter Berücksichtigung aller Umstände schätzt die Schlichtungsbehörde das Prozessrisiko des Vermieters deutlich höher ein: Vor Mietgericht müsste er schlüssig beweisen, dass die Schimmelbildung ausschliesslich auf das Verhalten seines Mieters zurückzuführen ist. Vor der Schlichtungsbehörde reicht das Vorgebrachte jedenfalls nicht, das Verschulden dem Mieter anzulasten.

Nach der Beratung erläutert das Gremium seine Abwägungen und unterbreitet einen Vergleichsvorschlag: Die Kosten für eine Spezialbehandlung zur Schimmelbekämpfung soll zu 90 Prozent der Vermieter tragen. Im Gegenzug beteiligt sich der Mieter mit 10 Prozent und verzichtet auf eine Mietzinsreduktion.

Spontan winken beide Parteien ab; vorerst ist niemand zu Zugeständnissen bereit. Doch Ziel einer Schlichtungsverhandlung ist, dass sich die Parteien zu einer Einigung durchringen und von ihren ursprünglichen Standpunkten abrücken – oft mehr, als ihnen lieb ist.

Das braucht mitunter seine Zeit: Im Fall Rausch gegen Egloff ziehen sich die Gespräche in die Länge, die Parteien ringen hart. Vor allem der Vermieter stemmt sich anfänglich vehement gegen den Vergleich.

Schliesslich gelingt es der dreiköpfigen Behörde, ihn zu überzeugen, dass sich ein langwieriger, kostspieliger Rechtsstreit nicht lohnt. Um 10.15 Uhr wird der Vergleich von beiden Seiten unterzeichnet.

Häufige Fragen zur Schlichtungsverhandlung

Wenn es nicht gelingt, Streitigkeiten mit dem Vermieter im Gespräch zu klären, bleibt der Gang zur Schlichtungsbehörde.

An welche Stelle muss ich mich wenden?
Zuständig ist immer die Schlichtungsbehörde im Wohnbezirk. Eine Übersicht für die ganze Schweiz finden Sie unter www.mietrecht.ch.

Wie leite ich ein Verfahren ein?
Stellen Sie Ihr Begehren schriftlich. Manche Schlichtungsbehörden stellen dafür entsprechende Formulare bereit. Vergessen Sie nicht, von allfälligen Unterlagen Kopien beizulegen. Die Parteien werden dann schriftlich vorgeladen.

Worauf muss ich achten, wenn ich als Mieter Mängel geltend mache?
Wichtig ist, den Mangel im Mietobjekt gut zu dokumentieren. Bringen Sie zur Verhandlung Fotos mit, allenfalls auch Bestätigungsschreiben und Gutachten.

Darf ich mich an der Verhandlung vertreten lassen?
Die involvierten Parteien müssen grundsätzlich persönlich erscheinen. Sie dürfen aber eine Begleitung mitbringen, sei es ein Anwalt oder eine beliebige andere Person.

Wenn ein Vergleich erzielt wurde: Kann ich ihn nachträglich noch widerrufen? Nein, wenn ein Vergleich unterzeichnet ist, ist er rechtskräftig und für beide Parteien verbindlich.

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Autor:
  • Jürg Keim
Bild:
  • Thinkstock Kollektion