1. Die richtige Mieterschaft auswählen

Vermieterinnen und Vermieter wissen ganz genau, was eine gute Mieterschaft ausmacht: Sie zahlt pünktlich, geht sorgfältig mit der Wohnung um, stört die Nachbarn nicht und bleibt möglichst lange.

Doch wie findet man heraus, auf wen die Kriterien zutreffen? Zum Beispiel indem Sie sich nach dem Einkommen erkundigen. Idealerweise ist es dreimal so hoch wie der verlangte Mietzins.

Verlangen Sie auch eine Betreibungsauskunft Betreibungsauszug Kurz nach Wohnungsbesichtigung erlaubt? . Darin steht, ob die Interessenten Schulden aus anderen Mietverhältnissen haben. Am besten verschaffen Sie sich auch einen persönlichen Eindruck, etwa beim Besichtigungstermin. Kommen Sie ins Gespräch und stellen Sie Fragen.

So bleiben Sie fair: Halten Sie sich an den Datenschutz, wenn Sie – etwa über ein Anmeldeformular – Informationen einholen. Denn Sie bearbeiten dadurch Personendaten. Stellen Sie nur Fragen, die für Ihre Auswahl nötig sind, etwa über das ungefähre Jahreseinkommen. Die Religion dürfte hingegen nicht relevant sein.

2. Den Mietzins berechnen

Das Gesetz sagt nicht genau, was der korrekte Mietzins ist. Er darf einfach nicht überrissen und damit missbräuchlich sein. Anders gesagt: Sie dürfen damit keinen übersetzten Ertrag erzielen, und die Miete darf nicht auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Es gibt verschiedene Methoden, um den zulässigen Ertrag zu berechnen: die kostendeckende Bruttorendite, die Nettorendite oder die Orts- und Quartierüblichkeit. Lassen Sie sich von Profis beraten, etwa beim Hauseigentümerverband. Denn das Thema ist komplex.

So bleiben Sie fair: Solange die Rendite nicht übersetzt ist, hat die Mieterschaft wenig Chancen, wenn sie den Anfangsmietzins anficht Mietzins Anfechten kann sich auszahlen . Chancen hat sie nur, wenn sie zum Beispiel wegen der Wohnungsnot oder einer familiären Notlage gezwungen war, einen überrissenen Mietzins zu akzeptieren. Oder wenn Sie die Miete im Vergleich zum Vormieter um zehn Prozent oder mehr erhöht haben.

3. Den Mietvertrag abschliessen

Welche Kündigungsmodalitäten Wohnungskündigung Wie kündigt man korrekt? wollen Sie abmachen? Solange die Kündigungsfrist nicht weniger als drei Monate beträgt, können Sie sie relativ frei wählen. Dasselbe gilt für den Kündigungstermin. Sie dürfen auch eine Mindestlaufzeit vereinbaren, in der die Wohnung nicht kündbar ist – etwa im ersten Jahr. 

So bleiben Sie fair: Nehmen Sie keine Klauseln auf, die gegen zwingendes Recht verstossen – sie sind nicht gültig. Es bringt also nichts, die Mieterschaft zum Beispiel verpflichten zu wollen, grössere Reparaturen zu bezahlen oder beim Auszug einen Service am Geschirrspüler machen zu lassen. Streichen Sie solche unzulässigen Klauseln aus einer allfälligen Vertragsvorlage heraus.

4. Eine Mietkaution verlangen

Als Vermieter dürfen Sie eine Kaution verlangen. Sie schützt Sie, falls die Mieterschaft nicht zahlt oder nicht für die Nebenkosten aufkommt. Zudem kann die Kaution Schäden an der Wohnung decken, für die die Mieterschaft haftet. Gemäss Gesetz darf die Kaution bei Wohnräumen maximal drei Monatsmieten betragen.

So bleiben Sie fair: Fordern Sie nicht mehr, als Sie dürfen. Verlangen Sie nicht, dass die Mieterschaft den Betrag auf Ihr privates Konto einzahlt. Sie sind verpflichtet, das Depot auf einem Sperrkonto zu hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet.

5. Das Haus unterhalten

Als Vermieterin müssen Sie sich um den ordentlichen Unterhalt Mietwohnung Wer muss die Reparatur bezahlen? kümmern. Nicht dazu gehören kleinere Reparaturen und Ausbesserungen, die ein Durchschnittsmieter ohne besonderes Fachwissen mit einfachen Handgriffen selbst erledigen kann. Etwa eine Glühbirne auswechseln.

Zudem dürfen Sie verlangen, dass die Mieterschaft für Kleinteile bis zu einem Wert von etwa 150 Franken aufkommt – zum Beispiel für fehlende Backbleche oder Zahngläser. Das gilt übrigens sogar, wenn deren Lebensdauer bereits abgelaufen ist.

So bleiben Sie fair: Übernehmen Sie die Reparaturkosten, wenn eine Fachperson nötig war. Anderslautende Klauseln im Vertrag sind ungültig. Seien Sie offen, wenn die Mieterschaft aufgrund störender Unterhaltsarbeiten einen Rabatt geltend macht. Denn bei einem Mangel Mietmängel Die volle Miete für eine Bruchbude? müssen Sie die Miete herabsetzen.

6. Die Nebenkosten abrechnen

Vergessen Sie nicht, die Nebenkosten zu vereinbaren. Denn die Mieterschaft muss nur für diejenigen Nebenkosten separat aufkommen, die ausdrücklich vereinbart sind. Aus dem Mietvertrag muss also klar ersichtlich sein, welche das sind. Als Nebenkosten zulässig sind etwa Kosten für Heizung, Wasser oder Hauswartung.

So bleiben Sie fair: Setzen Sie die Akontobeiträge nicht zu tief an, sondern entsprechend den tatsächlich zu erwartenden Kosten. Verrechnen Sie der Mieterschaft keine Positionen, die nicht im Vertrag stehen. Oder die generell unzulässig sind – wie etwa Unterhaltskosten, Grundsteuern oder Gebäudeversicherungsprämien.

7. Das Mietobjekt sanieren

Halten Sie Ihr Haus in Schuss. Bei wertvermehrenden oder energetischen Investitionen dürfen Sie den Mietzins erhöhen. Also etwa wenn Sie den Balkon vergrössern oder Sonnenkollektoren installieren.

So bleiben Sie fair: Kündigen Sie die Bauarbeiten möglichst früh an, damit sich die Mieterschaft darauf einstellen kann, und informieren Sie sie über Ihre konkreten Pläne. Verlangen Sie erst mehr Mietzins, nachdem die Arbeiten ganz abgeschlossen worden sind. Und erhöhen Sie die Miete nicht, wenn Ihre Sanierungsarbeiten bloss werterhaltend sind.

8. Den Mietzins erhöhen

Wenn der Referenzzins steigt, dürfen Sie mehr Miete verlangen. Zudem haben Sie das Recht, die Teuerung zu 40 Prozent sowie allgemeine Kostensteigerungen Mietzinserhöhung So viel darf die allgemeine Kostensteigerung betragen geltend zu machen. Halten Sie dabei unbedingt die Formvorschriften ein und verwenden Sie das amtliche Formular.

So bleiben Sie fair: Überwälzen Sie nicht zu viel auf die Mieterschaft. Denn das kann sich als Bumerang entpuppen: Wenn die Erhöhung angefochten wird und die Mieterschaft – zumindest zu einem erheblichen Teil – damit durchkommt, wird eine dreijährige Sperrfrist ausgelöst. In dieser Zeit können Sie grundsätzlich nicht kündigen.

Oder bringt Ihnen die Miete vielleicht ohnehin genügend Geld ein? Überlegen Sie sich, ob die Erhöhung wirklich nötig ist. Viele Mieterinnen und Mieter leiden enorm unter hohen Mietzinsen, weil sie ihr Budget arg belasten – neben den ganzen anderen Preiserhöhungen.

9. Die Mietwohnung kündigen

Sie sind grundsätzlich frei, der Mieterschaft zu kündigen. Wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, kann die sich aber wehren. Überlegen Sie sich deshalb gut, wie Sie den Schritt begründen.

Und machen Sie sich unbedingt mit den Formalitäten vertraut Fristen, Formularpflicht & Co. Ist die Kündigung der Mietwohnung gültig? . Wer etwa das amtliche Formular vergisst, hat faktisch gar nicht gekündigt. Die Kündigung wäre nichtig und damit nicht das Papier wert, auf dem sie steht.

So bleiben Sie fair: Greifen Sie nicht zur Kündigungskeule, wenn Sie dafür kein schützenswertes Motiv haben. Kann das Problem vielleicht anderweitig aus der Welt geschafft werden? Durch ein Gespräch oder eine Mediation Mediation Konflikte konstruktiv beenden ? Achtung: Wenn das Gericht Ihre Kündigung nicht schützt, wird eine dreijährige Sperrfrist ausgelöst, während der Sie nicht kündigen können.

10. Die Wohnung abnehmen

Am besten vereinbaren Sie am Ende des Mietverhältnisses ein Treffen für die Wohnungsabnahme. Halten Sie auf einem Protokoll fest, welche Schäden vorliegen. Die Mieterschaft haftet nur für die ausserordentliche Abnutzung Schluss mit Zügelstress So klappt die Wohnungsübergabe . Sie dürfen auch – sofern der Vertrag nichts anderes sagt – auf einer gründlichen Reinigung beharren.

So bleiben Sie fair: Verlangen Sie nicht, dass die Mieterschaft für Schäden aufkommt, die bei einem normalen Gebrauch entstanden sind, etwa für kleinere Kratzer am Parkett. Dafür haftet sie nicht. Fordern Sie keine gefährlichen Reinigungsarbeiten, zum Beispiel bei Fensterfronten, die man nur von aussen reinigen kann.