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HausbauAm Anfang stehen Checkliste, Rechner und Adressdateien

Wer den Traum vom Einfamilienhaus realisieren will, braucht genügend Geld, ein passendes Grundstück – und die Unterstützung eines vertrauenswürdigen Architekten.

Schon das richtige Grundstück zu finden, erfordert Vorbereitung. Alles Wesentliche sollte man auflisten: Grösse, Lage, Ausrichtung zur Sonne (Solarenergie), Gemeinde sowie Infrastruktur.
von aktualisiert am 05. Oktober 2017

Lässt man Kinder ein Haus zeichnen, weisen die Resultate verblüffende Ähnlichkeiten auf: Auf dem Papier entsteht ein frei stehendes Gebäude mitten in einem grossen Garten.

Die Wunschvorstellung vom Häuschen im Grünen tragen viele bis ins Erwachsenenalter mit sich herum. Scheint der Traum realisierbar, sind zuerst drei wichtige Punkte zu klären:

  • das Geld
  • das Grundstück
  • der richtige Architekt

Finanzen: Wie viel Haus können wir uns leisten?

Die erste wichtige Frage lautet: Wie viel «Haus» können wir uns überhaupt leisten?

 

Dazu gibt es zwei Faustregeln:

  • 20 Prozent des Hauspreises sollte man aus eigenen Mitteln bezahlen können, und
     
  • die Belastung durch Hypothekarzins, Rückstellungen für den Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek darf einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten.
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Mustervorlage «Tragbarkeitsrechnung Hypothek» bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Wollen Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen und fragen sich, ob dies für Sie finanziell überhaupt tragbar ist? Mitglieder von Guider können in der Mustervorlage «Tragbarkeitsrechnung Hypothek» herausfinden, wie die finanzielle Belastung im konkreten Fall aussieht.

Neben den Gesamtkosten muss auch ermittelt werden, was das Grundstück maximal kosten darf. Für die erste Schätzung kann man für den Bau des Hauses samt Umgebungsarbeiten und Garage rund 500'000 Franken einsetzen. Dafür bekommt man ein durchschnittlich ausgebautes Haus mit etwa 150 Quadratmetern Wohnfläche, zwei Stockwerken und einem Keller.

Einen Anhaltspunkt für die Baukosten liefern auch die Preise für Fertig- oder Systemhäuser. Zeigt die Tragbarkeitsrechnung, dass man rund 750'000 Franken zur Verfügung hat, bleiben fürs Grundstück also gut 250'000 Franken. Die im Normalfall nötigen 500 Quadratmeter Land dürfen also maximal 500 Franken pro Quadratmeter kosten.

Grundstück: Stimmen Grösse, Lage, Form?

Auch das richtige Grundstück zu finden erfordert Vorbereitung. Alles Wesentliche sollte man auflisten: Grösse, Lage, Ausrichtung zur Sonne (Solarenergie), Gemeinde, Infrastruktur (Schulen, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten).

Besonders wichtig sind die familiären Ansprüche, jetzt und in Zukunft. Bedürfnisse der Kinder verändern sich mit dem Älterwerden. Und auch wenn sie ausgeflogen sind, möchte man sich im eigenen Haus noch wohl fühlen. Sinnvollerweise spielt man Szenarien in Gedanken durch und hält die Erkenntnisse fest. Die Checkliste wird nach Prioritäten geordnet (siehe auch Checkliste bei Guider «Überprüfung des Grundstücks», exklusiv für Mitglieder).

Mit in die Überlegungen gehört auch die minimale Grösse des Grundstücks. In der Regel werden mindestens 500 Quadratmeter benötigt. Vorgaben macht hier vor allem das Baugesetz, das meist vorschreibt, wie das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Wohnfläche auszusehen hat (Ausnutzungsziffer).

Entscheidend ist auch die Form des Grundstücks. Bewährt haben sich möglichst quadratische Parzellen. Schmale, langgezogene hingegen sind oft schwierig zu bebauen, und oft kann man seine Pläne nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Nachbarn verwirklichen.

Plattformen wie Homegate oder Immoscout24 bieten auch die Suche nach Grundstücken an. Eine gute Quelle sind auch lokale Zeitungen und die Grundbuch- oder Bauämter der Gemeinden. 

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Mehr zu Hausbau bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Verträge mit Handwerkern sind in der Regel so genannte Werkverträge, die auch mündlich verbindlich sind. Als Guider-Mitglied erfahren Sie, was gegen die Schieberei von Terminen getan werden kann, wie Mängel gerügt werden und welche Versicherungen Hauseigentümer haben sollten.

Fachleute: der Architekt Ihres Vertrauens

Jetzt kommt die Stunde der Fachpersonen, die man unbedingt beiziehen sollte, um die Eignung und den Preis genauer abzuklären. Ein Architekt oder ein Bauherrenberater (siehe «Bauherrenberater: Hilfe, die sich auszahlt») prüfen, ob das Grundstück in der gewünschten Art bebaubar ist, ob der Baugrund keine bösen Überraschungen birgt und ob der Preis dem ortsüblichen entspricht.

Auch die Finanzierung muss vor dem Kauf geregelt sein. Es nützt nichts, wenn die Bank wohl den Erwerb des Grundstücks finanziert, nicht aber den gesamten Bau. Eine schriftliche Bestätigung, die den maximalen Kreditrahmen festhält, sollte man in der Hand haben.

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich die Dienste eines Architekten zu sichern, den man auch dann braucht, wenn das Haus später durch einen Generalunternehmer erstellt wird (siehe unten «Generalunternehmer: Was zu beachten ist»). Einzig beim Kauf eines Fertig- oder Systemhauses wird der Architekt in der Regel durch den Anbieter gestellt.

Die Entscheidung für einen Architekten ist ein bedeutender Schritt – schliesslich geht es darum, eine Vertrauensperson zu engagieren, der man die Verantwortung für eine grosse Summe Geld übergibt, die die eigenen Ideen umsetzen soll und mit der man während gut eines Jahres eng zusammenarbeiten kann.

Ein guter Architekt sollte nicht nur sympathisch sein und schöne Häuser entwerfen, sondern auch die Kosten im Griff haben – und bremsen, wenn die Bauherrschaft Dinge wünscht, die zu unnötig hohen Kosten führen und unter Umständen das Budget sprengen können.

Fachleute raten deshalb oft davon ab, einen befreundeten Architekten zu beauftragen. Gerät man sich während des Bauens in die Haare, ist nicht nur die Beziehung zum Architekten angespannt, sondern unter Umständen auch die Freundschaft im Eimer.


Wie findet man den Besten? Es gibt verschiedene Kanäle: Bekannte, die ebenfalls gebaut haben, Fach- und Wohnzeitschriften, in denen man Projekte sieht, die einem gefallen, Architektenverzeichnisse im Internet, Fachverbände.

Wenn der Architekt auch die Bauleitung übernimmt, empfiehlt es sich, einen Architekten in der näheren Umgebung zu engagieren. So ist sichergestellt, dass er auch kurzfristig auf der Baustelle sein kann, wenn die Handwerker Rat brauchen. Ist ein Generalunternehmer involviert, fällt eine längere Fahrdistanz weniger ins Gewicht, da der Architekt nur sporadisch auf der Baustelle präsent sein muss.

Stehen mögliche Kandidaten fest, studiert man ihre Referenzobjekte und spricht mit den Bauherren über die gemachten Erfahrungen. Dies ist der beste Weg, um einiges über den Architekten zu erfahren und zu prüfen, ob der Stil den Vorstellungen entspricht.

Danach führt man persönliche Gespräche. Dabei geht es darum, herauszufinden, ob der Architekt gut zuhören und auf die Bedürfnisse der Bauherrschaft eingehen kann. Und ob man bezüglich der architektonischen Vorstellungen das Heu auf derselben Bühne hat.

Dabei sollte man sich auf sein Bauchgefühl verlassen, aber auch die Ehrlichkeit des Gegenübers testen: Gibt der Architekt auf Nachfrage nicht zu, dass auf einer seiner Baustellen auch schon Fehler passiert sind, nimmt er es mit der Wahrheit wahrscheinlich nicht zu genau.

Mit einem Vertrag bindet man die passende Person. Der Inhalt sollte sich an den Vorgaben des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins orientieren.

Es empfiehlt sich, vorerst nur eine Vereinbarung für die Erstellung eines Vorprojekts samt Kostenschätzung abzuschliessen. Stellt sich in dieser ersten Phase heraus, dass Architekt und Bauherr nicht zueinander passen, hat man die Möglichkeit, die Zusammenarbeit nach Ende des Vorprojekts zu beenden, den  Aufwand zu bezahlen und einen anderen Architekten zu engagieren.

Generalunternehmer: Was zu beachten ist

Grössere Bauprojekte werden heute meist von Generalunternehmern realisiert: Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge.

In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an. Auch beim Bau eines Einfamilienhauses ist die Arbeit mit einem Generalunternehmer möglich. Üblich ist das vor allem bei Fertig- oder Systemhäusern. Hier schliesst man in der Regel immer einen Generalunternehmervertrag ab. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist aber auch für ein Haus möglich, das man individuell mit einem Architekten realisieren möchte. Das hat Vor- und Nachteile.
 

Vorteile:

  • Neben dem Architekten, der den Entwurf macht, hat man nur einen Ansprechpartner.
     
  • Der Preis für die im Vertrag abgemachten Leistungen ist fix.
     
  • Man hat einen Ansprechpartner bei Mängelbehebung.
     
  • Der Einzugstermin ist garantiert; unter Umständen sogar mit Konventionalstrafe, wenn Verspätungen auftreten.
     


Nachteile:

  • Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer in Konkurs, steht der ganze Bau still.
     
  • Als Bauherr hat man wenig bis keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.
     
  • Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht). Unter Umständen bezahlt man zweimal für die gleiche Arbeit – an den Generalunternehmer und zudem an den Handwerker.
     
  • Von tiefer als budgetiert ausfallenden Kosten profitiert nur der Generalunternehmer, ausser man hat offene Abrechnung vereinbart.
     


Falls man sich als Bauherr für einen Generalunternehmer entscheidet, sollte man Vorsicht walten lassen:

 

  • Generalunternehmer ist kein geschützter Titel, jeder Architekt oder Bauunternehmer kann sich damit schmücken. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen und mit einem Unternehmen zusammenzuarbeiten, das Mitglied des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer (www.entwicklung-schweiz.ch) ist.
     
  • Vom Generalunternehmer sollte man unbedingt den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann und schon bezahltes Geld nicht verloren ist.
     
  • Teilzahlungen sollten nur geleistet werden, wenn die jeweilige Etappe abgeschlossen ist. Entweder prüft man vor der Zahlung den Baufortschritt auf der Baustelle oder beauftragt damit einen Bauherrenberater.
     
  • Verträge mit Generalunternehmen sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das tönt gut, macht aber einen Haufen Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel  nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben.

Bauherrenberater: Hilfe, die sich auszahlt

Der Kauf einer Wohnung ab Papier oder der Bau eines eigenen Einfamilienhauses ist für Laien ein komplexes Thema. Entsprechend gross ist das Risiko, Fehler zu machen, Fehler, die unter Umständen teuer zu stehen kommen. Und weder der Immobilienmakler noch der eigene Architekt sind zur Vermeidung von Fehlern unbedingt hilfreich. Der Makler ist seinem Auftraggeber verpflichtet, der Architekt trägt die Verantwortung – auch wenn er vom Bauherrn beauftragt ist – nur zu einem Teil selber. Verträge mit Handwerkern werden immer vom Bauherrn direkt unterschrieben.

Einen Bauherrenberater beizuziehen kann sich darum lohnen. Meist handelt es sich dabei um erfahrene Architekten oder Ingenieure, die sich ganz auf die Beratertätigkeit verlegt haben und in der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) zusammengeschlossen sind. Zwar scheinen ihre Honorare von 180 bis 200 Franken pro Stunde hoch zu sein, doch hält sich der Stundenaufwand in der Regel in Grenzen – und ein guter Bauherrenberater hilft, teure Fehler zu vermeiden. Rund 20 Stunden beträgt der Aufwand für die Beratung beim Bau eines kleineren Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, also knapp 4000 Franken.

Oft werden Berater jedoch erst beigezogen, wenn es schon fast zu spät ist. Etwa nachdem bereits Verträge unterzeichnet und wichtige Entscheide gefällt wurden.

Am Anfang hilft der Berater beim Erstellen von Pflichtenheften, bei der Durchsicht von Verträgen, Offerten und Plänen sowie beim Festlegen wichtiger Eckwerte, etwa des Energiestandards.

Während des Baus ist weniger Beratung nötig, der Fachmann macht allenfalls einmal einen Besuch auf der Baustelle, um den Stand zu prüfen oder eine heikle Phase zu überwachen. Vor dem Einzug schliesslich unterstützt der Berater den Bauherrn bei der Bauabnahme und der Erledigung der Mängelbehebung.

Weitere Infos

«Ohne Ärger zu den eigenen vier Wänden»; hbq bauberatung GmbH, Gratis-Download (PDF, 4.4 MB)

Informationen über Wohnbau- und Eigentumsförderung des Bundes, Bundesbeiträge für Erwerb, Bau und Umbau von selbstgenutz­tem Wohneigentum und Mietwohnungen. www.bwo.admin.ch

Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB), www.svit.ch

Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU), www.vsgu.ch

Sie wollen bauen oder umbauen, wissen aber nicht, welche Hausteile wie viel kosten? Unsere Auslegeordnung schafft einen Überblick (PDF, 328 Kb)

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