1. Home
  2. Wohnen
  3. Eigentum
  4. Eigenheim: Wie verschenkt man ein Haus?

EigenheimWie verschenkt man ein Haus?

Viele Eltern möchten ihr Eigenheim auf die Kinder übertragen – aus steuerlichen Gründen oder wegen eines späteren Heimeintritts. So müssen sie dabei vorgehen.

Für die Haus­übertragung braucht es einen öffentlich beurkundeten Vertrag. Zudem muss der Grundbucheintrag geändert werden.
von aktualisiert am 04. Dezember 2017

Der verwitwete Bruno Keller* will seinen zwei Kindern seine Liegen­schaft übertragen. Sie sollen ihm nichts für das Reiheneinfamilienhaus bezahlen, aber er will weiterhin darin wohnen können. Rechtlich stellt sich da zunächst die Frage: Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung?

Bei der Variante Wohnrecht kann der Berechtigte einfach im Haus wohnen, bei der Nutzniessung hat er auch das Recht, das Haus zu vermieten und den Mietzins einzukassieren. Im Gegenzug muss er auch für mehr Kosten aufkommen (siehe unten «Wohnrecht oder Nutzniessung?»).

So oder so braucht es für die Haus­übertragung einen öffentlich beurkundeten Vertrag. Man muss also in jedem Fall zum Notar respektive zu einer Urkundsperson. Zudem muss der Grundbucheintrag geändert werden. Beides kostet. Wie viel, ist je nach Kanton verschieden. Am besten fragt man den zuständigen Notar.

Keller und seine Kinder entscheiden sich für ein Nutzniessungsrecht – die Kinder sollen trotz der Hausüberschreibung finanziell möglichst nicht belastet werden. Keller, der im Kanton Zürich wohnt, muss bei einem Verkehrswert seines Hauses von etwa 570'000 Franken insgesamt mit gut 2000 Franken Notariats- und Grundbuch­änderungskosten rechnen.

Mehr zum Thema

Erbvorbezug: Kann man mir das Haus wieder wegnehmen?

Worauf Sie bezüglich Ergänzungsleistungen achten sollten, wenn Sie Ihr Haus auf Ihre Kinder übertragen wollen. 

zum Artikel

Junges Ehepaar zieht in das geschenkte Haus ein

Wer soll die Hypothek weitertragen?

Da Keller sein Haus beiden Kindern zusammen übertragen will, stellt sich auch die Frage, in welcher rechtlichen Form sie Eigentümer der Liegenschaft werden sollen. Der Notar rät zu Gesamteigentum. «Das hat steuerliche Vorteile», so sein ­Argument. «Die Kinder haben als Erbvorbezugsgemeinschaft eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass sie die spätere Aufteilung des Hauses analog einer Erbteilung steuerfrei vollziehen können.»

Einiges abzuklären hat Keller insbesondere wegen der Hypothek. Es ist auf jeden Fall ratsam, frühzeitig mit der Hypothekarbank Kontakt aufzunehmen. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die auch Keller und seine Kinder zu prüfen haben:

Die Hypothek beim Vater belassen. Dann müssen die Kinder als neue Eigentümer der Liegenschaft aber der Hypothekarbank des Vaters zur Absicherung ein Pfandrecht an ihrer Liegenschaft einräumen. Ob die Bank dabei mitmacht, muss abgeklärt werden – das ist in der Regel aber kein Problem.

Die Kinder übernehmen die Hypothek vom Vater. Solange die Nutzniessung besteht, ist er es jedoch, der die Zinspflicht gegenüber der Bank hat. Die Kinder müssen mit der Bank abklären, zu welchen Bedingungen sie die Hypothek übernehmen können. Die Bank ist nicht verpflichtet, die Hypothekarschuld auf die Kinder zu übertragen – oder ihnen eine Hypothek zu gleichen Konditionen zu geben.

Keller und seine Kinder entscheiden sich, die Hypothek beim Vater zu belassen – in ihrem Fall die einfachere und günstigere Variante, da Keller als ehemaliger Bankangestellter bis 2019 noch einen festen Hypothekarkredit zu einem Vorzugszins hat.

Guider Logo

Mehr zu Schenkung bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Wer zum Beispiel auf die Kinder ein Haus übertragen möchte, für den stellt sich die Frage: Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung? Mitglieder können sich bei Guider nicht nur mit nützlichen Merkblättern bedienen, sondern erfahren auch, wie sie bei der Schenkung am besten Steuern sparen.

Die Sache mit den Steuern

Wichtig ist es auch, sich rechtzeitig mit dem Steueramt in Verbindung zu setzen. Denn es könnten Grundstückgewinnsteuern (sowie in einigen Kantonen zusätzlich Handänderungssteuern) anfallen. Nämlich dann, wenn die Hausübertragung von den Steuerbehörden nicht als Schenkung akzeptiert wird, weil die Gegenleistung der Kinder – die Übernahme der Hypothek oder das unentgelt­liche Nutzniessungsrecht – zu gross ist. Im Kanton Zürich zum Beispiel ist das der Fall, wenn die Gegenleistung der Kinder mehr als 75 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft beträgt.

Hier hat Keller Glück. Er bekommt vom Steueramt die Auskunft, dass keine Steuern fällig werden. Da die Kinder die Hypothek nicht übernehmen und ihre Gegenleistung somit nur das Nutzniessungsrecht betrifft (dessen Wert das Steueramt auf etwa 150'000 Franken berechnet hat), ist die Grenze von 75 Prozent des Verkehrswerts klar nicht erreicht.

Nicht vergessen werden dürfen nun die Anpassungen bei den Versicherungsverträgen – einerseits in der Privathaftpflichtversicherung des Vaters, der ja quasi bloss noch Mieter ist, anderseits bei der Gebäudehaftpflicht, die seine Kinder als neue Eigentümer nun abschliessen.

Alles in allem braucht das Prozedere ­einiges an Zeit, und es entstehen oft Kosten, an die man anfangs gar nicht denkt. Deshalb sollte die Übertragung eines Hauses auf jeden Fall gut geplant und mit einer Fachperson besprochen werden.

*Name geändert

Wohnrecht oder Nutzniessung?

Bei der Variante Wohnrecht darf der ­Berechtigte selber in der Liegenschaft wohnen. Er trägt – einem Mieter ähnlich – die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts, die üblichen Nebenkosten (Heizung, ­Wasser, Abwasser) und Verbrauchskosten (Telefon, TV).

Bei der Variante Nutzniessungsrecht kann der Berechtigte entweder selber in der Liegenschaft wohnen oder diese vermieten und den Mietzins einkassieren. Er muss zusätzlich auch die Hypothekarzinsen, sämtliche Steuern und Abgaben sowie die Versicherungsprämien zahlen. Einzig ausserordentliche Auslagen wie grössere Reparaturen tragen die Kinder als Eigentümer.

Die Unterschiede wirken sich also ins­besondere auf die Steuern aus. Bei der Nutzniessung bezahlt der Nutzniesser auf dem Eigenmietwert die Einkommenssteuer und auf dem amtlichen Wert der Liegenschaft die Vermögenssteuer. Die Kinder merken also steuerlich nichts von der Eigentumsübertragung. Anders beim unentgeltlichen Wohnrecht: Hier zahlen die Eigentümer – also die Kinder – nach der Übertragung die Vermögenssteuern. Der Wohnberechtigte versteuert lediglich den Eigenmietwert als Einkommen.

Im Grundsatz gilt daher: Vermögende Eltern, die die finanzielle Belastung der Kinder möglichst gering halten wollen, sollten die Nutzniessung wählen.

Übertragung der Liegenschaft

  • Wie soll die Liegenschaft übertragen werden? Verkauf zum Verkehrswert, ­allenfalls mit Gewährung eines Darlehens, Verkauf unter dem Verkehrswert (als ­sogenannte gemischte Schenkung) oder vollständige Schenkung/Erbvorbezug? Bei einer unentgeltlichen Übertragung ist zu bedenken, dass dadurch der Anspruch auf Ergänzungsleistungen später deutlich reduziert oder gar verloren sein kann.
  • Soll ein Wohnrecht oder ein Nutz­niessungsrecht begründet werden?
  • Was soll mit der Hypothek passieren?
  • Auf jeden Fall frühzeitig mit der ­Hypothekarbank Kontakt aufnehmen.
  • Rechtzeitig die steuerlichen Fragen mit dem Steueramt klären.
  • Auf dem Notariat die ungefähren Kosten erfragen und alle weiter zu regelnden Punkte besprechen/sich erklären lassen.
  • Nach der Übertragung der Liegenschaft die Versicherungen überprüfen und ­anpassen.

Weitere Infos

Formulare und Infos unter www.notariate.zh.ch

Hypothekenrechner

Bei Hypotheken lohnt es  sich, die Konditionen der Anbieter zu vergleichen. Beantragen Sie kostenlos und unverbindlich einen Hypothekenvergleich bei unserem Partner HypoPlus