Das Haus teilt man mit anderen, an der eigenen Wohnung hat man ein sogenanntes Sonderrecht: Stockwerkeigentümer sind in einer speziellen Lage. Das zeigt sich ganz besonders dann, wenn es ums Zahlen geht. Einige Kosten tragen alle gemeinsam, andere sind Privatsache.

Grundsätzlich gilt: Die eigene Wohnung oder Garagenbox gehört zum Sonderrecht. Für Renovation oder Umbau muss also die Eigentümerin aufkommen. Die Gemeinschaft hingegen bezahlt alle Massnahmen an gemeinschaftlichen Gebäude­teilen . Das betrifft zum Beispiel das Dach, die Aussen­mauern, das Treppenhaus oder die ­Gemeinschaftswiese. Doch Vorsicht: Auch in der eigenen Wohnung fallen gewisse Elemente wie tragende Mauern oder grosse Fensterfronten in die Zuständigkeit der Gemeinschaft.

Den Entscheid, ob gemeinschaft­liche Teile renoviert oder umgebaut werden, fällt die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Wenn sie mit der erforderlichen Mehrheit die Massnahmen beschliesst, muss die Gemeinschaft für die Kosten aufkommen.

Notwendig, nützlich oder luxuriös?

Welche Mehrheiten nötig sind, hängt von der Art der geplanten Neuerungen ab. Das Gesetz unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen. Luxuriöse Massnahmen erfordern grundsätzlich einen einstimmigen Beschluss.

Streit entsteht oft dann, wenn es um notwendige oder nützliche bauliche Massnahmen geht. Denn hier ist keine Einstimmigkeit nötig. Das bedeutet, dass die Massnahmen auch gegen den Willen einzelner Eigentümer durchgesetzt werden können. Im Grundsatz gilt:

  • Bei notwendigen baulichen Massnahmen geht es um Werterhalt, Funktionstauglichkeit und Gebrauchsfähigkeit. Wenn also etwas nicht mehr richtig funktioniert und daher repariert oder ersetzt werden muss. Ein Beispiel ist die Reparatur eines undichten Dachs. Für notwendige bauliche Massnahmen reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus, also ein Mehr nach Köpfen.
  • Nützliche bauliche Massnahmen sind nicht nur werterhaltend, sondern wertsteigernd oder führen zu ­einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit. Das gilt insbesondere bei energetischen Massnahmen, etwa bei einer verbesserten Dachisolation. Für nützliche bauliche Massnahmen ist ein qualifiziertes Mehr erforderlich. Das heisst: eine Mehrheit nach anwesenden und vertretenen Köpfen plus über 50 Prozent der gesamten Wertquoten.
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Zahlen, ob man will oder nicht

Vielen Stockwerkeigentümern ist nicht bewusst, dass sie nicht nur notwendige, sondern auch bloss nützliche bauliche Massnahmen mitfinanzieren müssen, wenn die Versammlung mit dem entsprechenden Mehr entscheidet. Das bedeutet, dass man sich auch dann anteilsmässig an den Kosten beteiligen muss, wenn man nicht einverstanden ist, die Neuerungen nicht nötig wären oder man nicht genügend finanzielle Reserven hat.

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Wenn eine Hausgemeinschaft über zu wenig liquide Mittel verfügt, kann sie die fehlenden Beträge anteilsmässig von den Stockwerkeigentümerinnen nachfordern. Falls jemand nicht zahlt, kann die Gemeinschaft rechtlich dagegen vorgehen und zum Beispiel eine Betreibung einleiten.

Die Gemeinschaft verfügt zudem über zwei besondere Mittel, um die Beiträge der maximal letzten drei Jahre zu sichern: Erstens kann sie auf die Einheit des säumigen Eigentümers ein Gemeinschaftspfandrecht errichten lassen. Und zweitens kann sie über das Retentionsrecht auf die beweglichen Gegenstände in dessen Räumlichkeiten zugreifen.

Reserven bilden

Vor diesem Hintergrund ist man gut beraten, finanzielle Reserven zu bilden. Um auch grössere Investitionen finanzieren zu können, sollte eine Gemeinschaft neben einem Verwaltungsfonds (etwa für Unterhalt, Reparaturen, Steuern, Gebühren) deshalb über einen Erneuerungsfonds für kostspieligere Renovationen verfügen.

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Der Schweizer Stockwerkeigen­tümerverband empfiehlt eine jährliche Einlage von mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Es gibt aber auch Stimmen, die höhere Bei­träge empfehlen. Jedenfalls sollte der Erneuerungsfonds längerfristig mit sechs bis acht Prozent des Gebäudeversicherungswerts dotiert sein. Damit der «Pott» mit der Zeit nicht übervoll wird, kann man eine Obergrenze festlegen.

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Ein Rohrbruch beschäftigt die ganze Eigentümerschaft. Eine Reparatur gehört wie ein undichtes Dach zu den gemeinschaftlichen Kosten der Stockwerkeigentümer. Beobachter-Abonnenten erfahren nicht nur, mit welchen Kosten sie rechnen müssen, sondern auch wie sich die Nebenkosten verteilen und was bei einem Verwaltungs- und Erneuerungsfonds zu beachten ist.

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Christian Gmür, Content Manager Ratgeber

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