Die Liegenschaft ist ein Bijou: Das kleine Mehrfamilienhaus mit drei Zweieinhalbzimmerwohnungen liegt an einer ruhigen Strasse im Berner Kirchenfeldquartier. Die Aare und das Flussbad Marzili sind ganz in der Nähe. Das Objekt ist im Bauinventar als «erhaltenswert» verzeichnet, verfügt über einen eindrücklichen Baumbestand und einen hübschen Garten. Es gehört einer Witwe und ihren drei Kindern, einer privaten Erbengemeinschaft also.

Der Sohn träumt davon, das Haus zu übernehmen und die anderen Beteiligten auszuzahlen. Er lässt eine Schätzerin kommen. Die Expertin geht von einem Ertragswert von über zwei Millionen Franken aus. Aufgrund des baulichen Zustands zieht sie allerdings rund 1,4 Millionen Franken an Sanierungskosten ab. Unterm Strich ergibt das einen erstaunlich tiefen Schätzwert von rund 880'000 Franken.

Anzeige
Buchtipp
Das Eigenheim verkaufen, vererben oder...
Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten
Mehr Infos

«Bei solchen Liebhaberobjekten spielen subjektive Faktoren eine wesentliche Rolle.»

Markus Stadler, Co-Founder/COO PriceHubble

Zweite Schätzung als Vergleich

In der Familie entzündet sich ein Streit Nachlass Beim Erben lernt man die Leute kennen darüber, ob dieser Schätzwert fair und realistisch ist. Eine Tochter fordert deshalb eine zweite Schätzung . Der neue Experte setzt ein paar Parameter anders ein. So kommt er auf einen höheren Schätzwert, den er als «Marktwert» ausweist – fast 1,2 Millionen Franken.

Anzeige

Beide Experten ziehen allerdings kaum Vergleichswerte heran. Genau das verspricht die Software der Firma PriceHubble: Sie stützt sich auf ein statistisches Modell, auf Vergleichswerte vom Markt und typische Merkmale der Lage. Sie kommt auf rund 1,8 Millionen Franken für das unrenovierte Objekt.

Wenn man den Zustand auf «renoviert» setzt und wenn das Objekt sofort als vermietbar gilt, ergibt sich für den geschätzten Marktwert eine Bandbreite von 1,8 bis 2,5 Millionen. «Bei solchen Liebhaberobjekten spielen subjektive Faktoren eine wesentliche Rolle», sagt Markus Stadler von PriceHubble. Er hält es aber für «sehr unwahrscheinlich», dass der Marktwert an dieser Lage unter einer Million liegt.

Wie entscheiden die Erben? Da sich der Erbstreit schon zwei Jahre hinzieht, beschliessen sie einstimmig den Verkauf . In einem von einem Makler Wohnen Die Makel der Makler durchgeführten Verfahren an den Meistbietenden wird ein Erlös von 2,4 Millionen Franken erzielt – fast dreimal so viel wie das Ergebnis der ersten Schätzung.

Mehr zu Wohnungsverkauf bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Soll ich einen Liegenschaftenmakler hinzuziehen, um die Wohnung zu verkaufen? Reicht es, wenn ich mich auf die amtliche Hausschätzung verlasse, um den Verkaufspreis zu bestimmen? Haftet man als Verkäufer nach fünf Jahren für Mängel am Haus? Mitglieder von Guider erhalten Antworten auf diese und weitere Fragen zum Verkauf von Wohneigentum.

Anzeige

Was heisst «fair»? 

Für Experten ist eine breite Streuung Alltag. Marc Wyss von der gleichnamigen Immobilienfirma in Thun sagt dazu: «Bei uns kommen praktisch täglich solche Dossiers von Erbengemeinschaften und im Zusammenhang mit Scheidungen auf den Tisch.» Fast immer scheiden sich die Geister bei der Frage: Was ist ein «fairer» Wert?

Wyss erzählt die Geschichte von einem frei stehenden Einfamilienhaus direkt am Thunersee: Die Erbengemeinschaft bestellt einen Schätzer, er nennt überraschend tiefe 750'000 Franken. Auch hier entbrennt ein Streit ums Geld. Die weitverstreute Erbengemeinschaft sucht den Rat von weiteren Fachleuten und Maklerinnen. Sie stimmen darin überein, dass solche Toplagen heute sehr viel mehr wert sind. So bekommt schliesslich auch hier die Meistbietende den Zuschlag: Sie zahlt 2,5 Millionen Franken – auch hier dreimal so viel wie geschätzt.

Die Negativzinsen seien die Hauptursache dafür, dass diese Preise gezahlt werden, sagt Daniel Hengartner, Präsident des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands. «Heute kostet es, Geld auf dem Bankkonto zu haben. Negativzinsen haben zur Konsequenz, dass die Leute unvernünftig investieren.» Die Kapitalflut treibe immer mehr Investoren ins «Betongold». In einem öffentlichen Bieterverfahren brauche es ja bloss einen einzigen «unvernünftigen» Interessenten – der in dieser Konstellation erzielte Preis werde dann mit dem objektiven Wert der Liegenschaft verwechselt.

Ob nun die Schätzerinnen ihr Handwerk nicht verstehen oder ob einfach Käufer und Investorinnen irrational handeln, ist eine Glaubensfrage. Niemand kann zuverlässig sagen, ob die Spitzenpreise von heute in fünf oder zehn Jahren noch Bestand haben. Die Zahlungsbereitschaft und das Potenzial sind im Übrigen stark lageabhängig – in Randregionen sind kaum solche Liebhaberprämien zu erwarten.

Anzeige

Ziel der Schätzung vorgängig definieren

Die Schlussfolgerung von Daniel Hengartner vom Schätzerverband lautet: Auftraggeberinnen und Schätzer müssen sich besser absprechen. Geht es darum, die Immobilie in der Familie zu behalten und längerfristig finanzieren zu können? Oder wollen die Erben einfach hören, welcher Spitzenwert möglich ist?

Für den Fall, dass man sich gütlich auf einen günstigen Familienpreis einigt, sind gewisse Absicherungen gegen Spekulation sinnvoll.

Das letzte Kapitel der Geschichten aus Bern und vom Thunersee ist rasch erzählt: Als in der zweiten und dritten Runde des Bieterverfahrens die Gebote die Schwelle von zwei Millionen überschritten, waren die Erbinnen aus dem Rennen. Niemand konnte so viel Kapital einbringen. Die Erben müssen damit leben, dass sie zwar viel Geld erhalten. Aber das Haus ist definitiv weg von der Familie. 
 

Eine Liegenschaft, vier Schätzwerte

Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen treffen die Schätzer Annahmen zu den potenziellen Mieterträgen. Der Nettoertrag wird durch den angestrebten Nettozins geteilt – das ergibt den Ertragswert. Wenn eine Renovation notwendig ist, werden diese Kosten davon in Abzug gebracht – das ergibt den Schätzwert. Wie unterschiedlich dieser je nach Schätzerin und Methode ausfallen kann, zeigt das Beispiel eines kleinen, etwa 100-jährigen Mehrfamilienhauses an einer beliebten Wohnlage in Bern.

Tabelle Schaetzwerte Liegenschaft
Quelle: Beobachter
Anzeige
Buchtipp
Plötzlich Geld – so legen Sie richtig an
Plötzlich Geld – so legen Sie richtig an
Mehr Infos

Tipps, um Streit zu vermeiden

Vergleichen: Was wird in der Gegend gezahlt? Mehr als 90 Prozent der Verkäufe und Vermietungen von Immobilien laufen mittlerweile über Plattformen wie Homegate, ImmoScout oder Newhome. Auf Comparis.ch finden sich detaillierte Angaben über die letzten Jahre.

Spielregeln festlegen: Bei einer Scheidung oder in einer Erbengemeinschaft sollte man sich früh über die Eckpunkte verständigen: Wer soll und kann das Objekt übernehmen? Wie und durch wen wird der Wert geschätzt? Man wird sich auf einen Schätzpreis einigen müssen.

Wahl der Schätzerin: In strittigen Fällen ist es üblich, von zwei unabhängigen Schätzungen den Mittelwert zu nehmen. Schätzer von Banken sind heute ausgesprochen vorsichtig, weil sie die Risiken mit Krediten minimieren wollen. Eine digitale Makleragentur will schnell Verkäufe abwickeln – ohne fundierte Bewertung und Beratung. Eine wirklich unabhängige Schätzung mit Besichtigung kostet rund 1000 Franken für Einzelobjekte.

Beratung: Falls eine Person das Objekt zu einem vereinbarten Schätzpreis übernimmt, ist das Chance und Risiko zugleich. Denn der Wert kann steigen, aber auch fallen. Bei Liegenschaften müssen zudem die latent vorhandenen Grundstückgewinnsteuern mitberücksichtigt werden. Um all das zu analysieren, lohnt sich oft eine fachliche Beratung oder eine Mediation.

Vertragliche Absicherung: In Erbengemeinschaften und bei Scheidungen kommt es vor, dass sich die Beteiligten auf ein Gewinnanteilsrecht einigen. Das ist zweckmässig, wenn jemand das Objekt zu einem reduzierten Preis erhält. Im Gegenzug verlangen die anderen vertraglich, dass sie einen Anteil erhalten, sollte die neue Eigentümerin das Familienhaus später doch mit Gewinn verkaufen.

Grundbuchliche Absicherung: Falls zwei Erben das Objekt gern übernommen hätten, kann ein Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt werden. Im bäuerlichen Bodenrecht lassen sich auch Gewinnanteilsrechte im Grundbuch festhalten.

Anzeige

«Den besten Rat – jede Woche per Mail»

Sabrina Frei, Content Managerin Ratgeber

Den besten Rat – jede Woche per Mail

Der Beobachter-Newsletter