1. Home
  2. Wohnen
  3. Eigentum
  4. Vorkaufsrecht: Gehört das Haus fast schon mir?

VorkaufsrechtGehört das Haus fast schon mir?

Das Vorkaufsrecht auf eine Immobilie zu haben heisst, dass man sie todsicher irgendwann übernehmen kann – würde man meinen. Doch so einfach ist die Sache nicht.

Wer sich das Vorkaufsrecht auf eine Liegenschaft gesichert hat, wähnt sich als künftiger Hauseigentümer. Kann sein, dass es dazu kommt – muss aber nicht.
Von aktualisiert am 14. Februar 2018

Ein schönes Reihenhaus in einem ruhigen Quartier, nette Nachbarn und etwas Grün rundherum – die glück­lichen Mieter ziehen ein und kommen bald zum Schluss: «Das ist es! Hier gehen wir nie mehr weg.» Sie sichern sich das Vorkaufsrecht auf die Liegenschaft und wähnen sich als künftige Hauseigentümer.

Kann sein, dass es dazu kommt – muss aber nicht. Denn im juristischen Begriff «Vorkaufsrecht» stecken je nach Situation weniger Rechte, als man annehmen würde. Die wichtigsten Fragen und Antworten:
 

Weil mir mein gemietetes Haus so gefällt, hat mir der Eigentümer ein «vertragliches, limitiertes Vorkaufsrecht» angeboten. Was bedeutet das?
Es gibt limitierte und unlimitierte Vorkaufsrechte. Beim limitierten Vorkaufsrecht sind der Kaufpreis und möglicherweise weitere Punkte im Vorkaufsvertrag bereits festgelegt, und zwar unabhängig vom künftigen Vertrag mit dem Käufer. Beim unlimitierten Vorkaufsrecht hingegen kann man das Haus nur zu den gleichen Bedingungen erwerben wie ein anderer Käufer.

Das Gesetz enthält den Grundsatz, dass ein Vorkaufsrecht im Zweifel unlimitiert ist. Nur das limitierte Vorkaufsrecht muss öffentlich beurkundet werden; Sie müssen also zu einem Notar gehen.
 

Uns gehört die Hälfte eines Doppeleinfami­lienhauses. Zu den direkten Nachbarn haben wir ein sehr gutes Verhältnis. Wie können wir einen allfälligen Eigentümerwechsel beeinflussen?
Hier eignet sich ein gegenseitiges vertrag­liches Vorkaufsrecht. Wenn ein Vorkaufsfall eintritt, haben Sie oder die Nachbarn als Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, die Übertragung des Eigentums der Liegenschaft für sich zu beanspruchen.
 

Ich habe ein vertragliches Vorkaufsrecht an der Waldhütte eines Freundes, wo wir als Kinder spielten. Nun habe ich erfahren, dass er die Hütte verkaufen will. Wie kann ich mein Vorkaufsrecht geltend machen?
Sobald ein Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss der Freund Sie über diese Tatsache sowie über den Inhalt des Vertrags informieren. Aus Beweisgründen wird empfohlen, dass er Ihnen das mit eingeschriebenem Brief mitteilt. Um definitiv darüber entscheiden zu können, ob Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen, haben Sie das Recht auf Einblick in den Kaufvertrag.

Falls das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist, ist auch der Grundbuch­verwalter verpflichtet, Ihnen den Verkauf mitzuteilen. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags erhalten, haben Sie drei Monate Zeit zu überlegen, ob Sie wirklich vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen wollen. Wenn ja, müssen Sie Ihr Recht anschlies­send gegenüber dem Verkäufer geltend machen.
 

Ich bin über 80 und habe ein vertragliches Vorkaufsrecht an einem Chalet im Wallis. Was geschieht damit, wenn ich sterbe?
Wenn nichts anderes vereinbart wurde, sind vertragliche Vorkaufsrechte vererblich. So geht in einem Todesfall das Vorkaufsrecht ohne weiteres Zutun auf die Erben über. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind hingegen nicht vererblich.
 

Meine Cousine und ich sind Miteigentümerinnen eines Ferienhauses im Tessin. Jetzt möchte sie ihren Anteil verkaufen. Ich ­wäre gern Alleineigentümerin. Wie kann ich das anstellen?
Als Miteigentümerinnen steht Ihnen und Ihrer Cousine je ein Bruchteil – eine Quote – am Grundstück zu, nicht aber ein realer Teil davon. Sie beide sind mit Ihrer Quote im Grundbuch eingetragen und können über Ihren Anteil verfügen. Als Miteigen­tümerinnen haben Sie beide jedoch ein gegenseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses kann nur durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag aufgehoben oder eingeschränkt werden.

Wenn Sie vom Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags erfahren, haben Sie drei Monate Zeit, Ihr Vorkaufsrecht geltend zu machen. Zwei Jahre nach Eintragung des neuen Eigentümers ist diese Frist beim gesetzlichen Vorkaufsrecht in jedem Fall verwirkt.

Anders ist die Situation bei Stockwerkeigentümern: Hier hat man kein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber den anderen Eigentümern. Ein solches besteht nur, wenn es – im Reglement oder im Begründungsakt – explizit vereinbart wurde.
 

Mein Bruder und ich sind Miteigentümer eines Bootshauses. Nun habe ich erfahren, dass mein Bruder einem Bekannten ein vertragliches Vorkaufsrecht eingeräumt hat. Was bedeutet das für mich?
Ihr gesetzliches Vorkaufsrecht geht vor. Bei einem Vorkaufsfall haben daher zuerst Sie die Möglichkeit, das Bootshaus zu erwerben. Erst nachdem Sie abgelehnt haben, kann der Bekannte von seinem vertraglichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
 

Wir haben ein vertragliches Vorkaufsrecht an einer Stockwerkeigentumswohnung. Nun ist der Eigentümer gestorben. Bevor die Wohnung einem Erben zugewiesen wird, möchten wir gern unser Vorkaufsrecht ausüben. Geht das?
Leider nein. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass es sich in diesem Fall nicht um einen sogenannten Vorkaufsfall handelt. Sie können daher Ihr Vorkaufsrecht nicht geltend machend. Das gilt übrigens auch bei einer Schenkung oder einem Tausch der Liegenschaft.
 

Mein Nachbar verkauft seine Stockwerkeigentumswohnung samt Garage. Steht mir ein Vorkaufsrecht zu?
Ob Ihnen ein Vorkaufsrecht zusteht, hängt in erster Linie davon ab, ob es im Reglement vorgesehen ist oder nicht. Konsultieren Sie also zuerst Ihr Reglement.

Dabei gibt es zwei Varianten: Wenn das Vorkaufsrecht zu einem Preis ausgeübt werden soll, den ein Dritter dafür bietet, genügt eine einfache Reglementsbestimmung. Wenn es aber zu einem zuvor festgelegten Preis ausgeübt werden soll, muss diese Bestimmung öffentlich beurkundet sein.

Ob Sie die Garage ebenfalls kaufen müssen, wenn Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, hängt davon ab, ob Garage und Wohnung rechtlich gesehen eine Einheit bilden. Das ist dann der Fall, wenn der Garagenplatz im Grundbuch der Wohnung zugewiesen ist.
 

Ich bin Eigentümer eines Gebäudes, das im Baurecht erstellt wurde. Nun habe ich erfahren, dass der Boden zwangsversteigert werden soll. Habe ich ein Vorkaufsrecht, das ich geltend machen kann?
Ja. Sie wie auch der Eigentümer des Grundstücks haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Anders als vertragliche Vorkaufsrechte können gesetzliche Vorkaufsrechte auch bei einer Zwangsversteigerung ausgeübt werden. Aber nur an der Versteigerung selbst und zu jenen Bedingungen, unter denen der Ersteigerer den Zuschlag erhält.

Bundesgericht: Bei Vorkaufsrecht darf man wählerisch sein

Frau A. war im Oberwallis zusammen mit Ehepaar B. Miteigentümerin eines Wohnhauses, eines Gartens und eines Hausplatzes. Als das Ehepaar seine Anteile an den drei Grundstücken an C. verkaufen wollte, übte A. ihr gesetzliches Vorkaufsrecht als Miteigentümerin aus. Allerdings nur für den Garten und den Hausplatz - das Wohnhaus interessierte sie nicht.

Das Ehepaar B. und der Notar stellten sich quer. Zu Recht, entschied das Bezirksgericht Visp: A. müsse auch das Haus kaufen, weil die drei Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Das bestätigte das Kantonsgericht Wallis.

Falsch, sagt nun das Bundesgericht (5A_1006/2016, Urteil vom 02. August 2016): Frau A. darf ihr Vorkaufsrecht bezüglich jeder Parzelle einzeln ausüben und kann auch nur den Garten und den Hausplatz kaufen. Denn auch wenn mehrere Grundstücke gemeinsam als eine wirtschaftliche Einheit verkauft werden, bleiben sie sachenrechtlich selbständig.

Anders hätte es nur ausgesehen, wenn A. und das Ehepaar die Grundstücke rechtlich verknüpft hätten, wie das gemäss Zivilgesetzbuch möglich gewesen wäre.

Nicole Müller

Guider Logo

Mehr zu Hausfinanzierung bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

Vorkaufsrecht: Die Schlüsselbegriffe

Vertragliches Vorkaufsrecht
Für ein solches braucht es einen Vorkaufsvertrag. Das Recht darf für maximal 25 Jahre vereinbart werden und muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es auch gegenüber Dritten wirksam ist. Sonst wirkt es nur zwischen den Vertragsparteien.

Gesetzliches Vorkaufsrecht
Einzelne Vorkaufsrechte bestehen von Gesetzes wegen – zum Beispiel das Vorkaufsrecht von Miteigentümern oder diverse Vorkaufsrechte von Gemeinde oder Kanton. Für sie ist kein Vertrag nötig.

Vorkaufsfall
Ein Vorkaufsfall tritt in erster Linie ein, wenn die Liegenschaft verkauft wird. Aber auch, wenn etwas wirtschaftlich gesehen einem Verkauf gleichkommt – etwa wenn einer anderen Person ein Baurecht gewährt wird zum blossen Zweck, das Vorkaufsrecht zu umgehen.

Hypothekenrechner

Bei Hypotheken lohnt es  sich, die Konditionen der Anbieter zu vergleichen. Beantragen Sie kostenlos und unverbindlich einen Hypothekenvergleich bei unserem Partner HypoPlus