Die energetische Erneuerung des schweizerischen Gebäudeparks ist in vollem Gang (siehe «Das Gebäudeprogramm»). Der ökologische Nutzen, den diese klimapolitische Massnahme des Bundes bringt, ist unbestritten. Doch es gibt auch eine Schattenseite: Für die rund 1,5 Millionen Mieter in der Schweiz bedeuten solche Sanierungen gleichzeitig höhere Mieten. Die Vermieter können die Kosten für energetische Massnahmen nämlich als Mehrwert auf ihre Mieter abwälzen. Zum Zug kommt diese Regelung bei folgenden Massnahmen:

  • Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle (zum Beispiel Isolationen).
  • Rationellere Energienutzung (zum Beispiel Zähler zur Erfassung des individuellen Energieverbrauchs).
  • Einsatz erneuerbarer Energien (zum Beispiel Sonnenkollektoren, Wärmepumpen).
  • Verminderung der Emissionen bei der Haustechnik.
  • Ersatz von «stromfressenden» Haushaltsgeräten durch solche mit geringem Energieverbrauch.


Doch nicht nur ökologische Sanierungen lassen die Mietkosten ansteigen. Ganz generell gilt: Sobald Vermieter Renovationsarbeiten ausführen lassen, die den Wert der Liegenschaft vermehren, dürfen sie die Mietzinse im Umfang des wertvermehrenden Anteils erhöhen. Massnahmen, die hingegen ausschliesslich der Werterhaltung des Gebäudes dienen, berechtigen nicht zu einem Aufschlag.

In der Praxis ist der Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Erneuerungen jedoch oft nicht leicht festzumachen. Bei umfassenden Sanierungen beispielsweise lässt der Gesetzgeber einen pauschalen Überwälzungssatz von 50 bis 70 Prozent der gesamten Investitionen als wertvermehrend zu. Je länger die Unterhaltsarbeiten aufgeschoben wurden, umso tiefer ist der Prozentsatz anzusetzen. Werden dagegen nur einzelne Gebäudeteile erneuert – etwa die Böden –, berechnet sich der wertvermehrende Anteil in der Regel aufgrund der Differenz zwischen den Kosten der neuen Vorrichtung zu den teuerungsbereinigten Kosten der bisherigen Einrichtung.

Das Gebäudeprogramm

Rund die Hälfte des Energieverbrauchs und 40 Prozent des gesamten CO2-Aus­stosses stammen aus dem Gebäudesektor. Deshalb hat der Bundesrat das Gebäudeprogramm zum zentralen Pfeiler der schweizerischen Klimapolitik erklärt: Bis ins Jahr 2020 soll der CO2-Ausstoss um 20 Prozent reduziert werden. Jährlich renovieren aber gerade mal ein Prozent der Liegenschaftsbesitzer ihr Haus. Bei gleichbleibendem Tempo würde es somit etwa 100 Jahre dauern, bis jedes Gebäude energetisch saniert wäre. Das Gebäude­programm von Bund und Kantonen soll die Sanierungstätigkeit ankurbeln. Zur Verfügung stehen 133 Millionen Franken für Sanierungen der Gebäudehülle, weitere 67 Millionen Franken für Abwärmenutzung und Gebäudetechnik. Im ersten Halbjahr 2010 wurden zwar fast 14000 Gesuche mit der Gesamtsumme von über 123 Millionen Franken eingereicht; rund die Hälfte davon wurde bewilligt. Ausbezahlt wurde dagegen erst ein kleiner Anteil: 430000 Franken, was 152 Gesuchen entspricht. Der Grund für diese tiefe Zahl liegt darin, dass sich die Hausbesitzer nach der Förderzusage zwei Jahre für die Umsetzung der Sanierungsarbeiten Zeit nehmen können.

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Zur Berechnung der zulässigen Mietzins­erhöhung muss der Vermieter folgende Kriterien berücksichtigen:

A: Amortisation der Einrichtung
Diese ist die sukzessive Tilgung des ­investierten Kapitals über einen ­bestimmten Zeitraum. Sie ergibt sich aus der mutmasslichen Lebenserwartung eines Gegenstands.

B: Verzinsung des investierten Kapitals
Zu verzinsen ist das tatsächlich investierte Kapital. Als angemessene Verzinsung ­betrachtet die Rechtsprechung einen Zinssatz, der ein halbes Prozent über dem ­Referenzzinssatz für Hypotheken liegt. Da das zu verzinsende Kapital wegen
der Amortisation jährlich abnimmt, wird grundsätzlich nur die Hälfte des Kapitals verzinst.

C: Künftige Unterhaltskosten
Für den künftigen Unterhalt berechnet man ein Prozent der Investitionskosten.

D: Wertvermehrender Anteil
Die Differenz zwischen den Kosten der neuen Einrichtung zu den teuerungsbereinigten Kosten der bisherigen.

Daraus ergibt sich die Formel
((A + B + C) : 12) x 5 D = Mietzinserhöhung

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HEV Schweiz und MieterInnenverband haben die sogenannte «paritätische Lebensdauertabelle» zusammengestellt.

Es wird mit gebräuchlichen Durchschnittswerten gerechnet, Abweichungen bis maximal 20% sind möglich.